Warsztaty nr 9

Warsztaty dla inwestorów Kraków, 18.11.2016 r.

Sprawozdanie z spotkania:

 

Pierwsza zabrała głos i obecnych powitała Dyrektor Wydziału Pani Jadwiga Warat-Hapońska, po czym zabrała głos witając wszystkich Zastępca Dyrektora Pani Dorota Zucha – Rybka oraz Pani Kierownik Anna Kądziołka Czupryńska.

Pani Anna Kądziołka – Czupryńska przedstawiła tematykę spotkania, do którego wprowadzeniem była prezentacja przedstawiająca omawiane zagadnienia a mianowicie:

1. Tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane a przeznaczenie terenu w umowie o użytkowaniu wieczystym

2. Rozbieżność pomiędzy ustaleniami ogólnymi a szczegółowymi planów miejscowych

3. Czy można zaprojektować garaż podziemny jeśli taka forma parkowania nie była ujęta w decyzji WZ

4. Terminy wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku zmiany tej decyzji w oparciu o art. 36 ustawy Prawo budowlane

5. Zakres kontroli organu I instancji części architektoniczno-budowlanej projektu budowlanego

6. Zakres zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę – art. 36, kiedy organ nie może zmienić decyzji

7. Zmiana pozwolenia na budowę wydanego na podstawie decyzji WZ, a uchwalenie MPZP – co się stosuje do zmiany w trybie art.36 Prawa budowlanego

8. Procedura w przypadku wznowienia postepowania w oparciu o atr.145§ 1 pkt4 KPA

9. Kiedy właściciel działki obciążony służebnością dojazdu jest strona postepowania

10. Jak należy liczyć powierzchnie zabudowy w przypadku częściowego zagłębienia budynku w terenie

11. Prawidłowe wykazanie zgodności projektowanej wysokości obiektu z ustaleniem mpzp i warunkami zabudowy

12. Obszar oddziaływania obiektu w przypadku infrastruktury technicznej

13. Co znaczy zabudowa bliźniacza

 

Po zreferowaniu kolejnych punktów przedstawionej prezentacji uczestnicy spotkania kolejno zadawali pytania dotyczące omawianych zagadnień. W odpowiedzi wyjaśniono:

 

Ad. 2.

Organ odnosi się do szczegółowych zapisów mpzp, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do zapisów, organ występuje do autora sporządzonego planu z prośbą o interpretację zapisu w odniesieniu do rozpatrywanego przypadku. Ponadto Wydział nie interpretuje a stosuje dany plan, każdą wątpliwość inwestor winien wyjaśnić, składając wniosek do organu z zapytaniem o wyjaśnienia w stosunku do planowanej inwestycji. Inwestor takie zapytanie winien złożyć przed wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Ad. 3.

Nie budzi wątpliwości interpretacyjnych zakres zainwestowania decyzją WZ, w której szczegółowo określono zakres zamierzenia inwestycyjnego w tym podano, że dotyczy ono budowy garażu podziemnego. Jednak garaże podziemne jak również inne elementy infrastruktury podziemnej, nie muszą być wskazane w treści decyzji WZ o ile nie jest to inwestycja wymagająca decyzji DUŚ i są podane konkretne warunki (a nie zalecenia) określające wymaganą ilość miejsc postojowych. W konsekwencji w sytuacji jw., w przypadku gdy forma parkowania z wykorzystaniem garażu podziemnego nie była ujęta w decyzji WZ i z treści tej decyzji nie wynika, że zakres inwestycji nie dotyczy garażu podziemnego, to rozwiązanie takie może być zastosowane przez inwestora, i nie wymaga uzyskania nowej decyzji na garaż podziemny.

Ad. 4.

Termin naliczania wygaśnięcia decyzji, naliczany jest od daty jej ostateczności. Inwestor winien dbać i kontrolować zarówno ważność jak i ciągłość decyzji, w odpowiedni sposób dokumentując rozpoczęcie oraz prowadzenie robót budowlanych. W przypadku decyzji zamiennych należy wskazać jej ważność licząc od pierwszej decyzji. Każda decyzja zamienna ma prawo funkcjonować jedynie z pierwszą decyzją pozwolenia na budowę.

Ad. 5.

Zgodnie z Art..81 ustawy prawo budowlane organ wzywa projektanta do złożenia wyjaśnień rozwiązań projektowych. W przypadku kiedy wyjaśnienia nie zostaną przedłożone a braki i nieprawidłowości nie będą usunięte organ wskaże je w uzasadnieniu decyzji zgodnie z art.81 w związku z art. 35 prawo budowlane.

Ad. 6.

Zgodnie z art.36 Prawo budowlane istnieje możliwość zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, jednakże dopuszczalna jest ona jedynie w przypadku kiedy dotyczy tego samego terenu oraz nie polega na zwiększeniu ilości obiektów ( możliwe jest jedynie zmniejszenie obiektu). Podobnie jak niedopuszczalne jest zwiększenie zakresu zagospodarowania terenu w ramach projektu zamiennego.

Zgodnie z art. 35 a ust 5 prawo budowlane pozwolenie zamienne może przewidywać zmiany wszystkich parametrów, dla obiektu który posiada decyzję o pozwoleniu na budowę. Projektem zamiennym nie można jednak wnioskować o budowę nowych obiektów budowlanych.

Ad. 7.

Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy została wydana przed wejściem w życie uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru inwestor ma prawo wykonać inwestycję w oparciu o wydaną decyzję o warunkach zabudowy w zakresie udzielonego pozwolenia na budowę.

Ad. 8, 9

Odmowa wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę - zastosowanie art. 145

Co do zasady Organ każdy przypadek rozpatruje w sposób indywidualny.

Jeżeli jednak droga jest urządzona i stanowi wydzielony zagospodarowany pas terenu to wówczas najczęściej właściciel działki nie jest stroną w postępowaniu, ponieważ nie zmieniają się warunki użytkowania. Natomiast w przypadku, kiedy służebność wiąże się ze zmianą zagospodarowania działki wówczas właściciel działki jest stroną postępowania.

Ad. 10

Powierzchnię zabudowy należy liczyć jako rzut prostopadły wszystkich nadziemnych części budynku, także nadziemnych części kondygnacji częściowo zagłębionych.

Ad. 11

- odpowiedź: projektowaną wysokość zabudowy (o której mowa w planach miejscowych) należy liczyć od poziomu terenu istniejącego.

Co do zasady, w przypadku kiedy decyzja WZ lub mpzp nie wskazują konkretnie poziomu odniesienia do terenu projektowanego albo istniejącego to wysokość budynku (okapu, attyki, kalenicy) należy wyznaczyć od terenu istniejącego.

Ad. 12

Jeżeli sieć wymaga ustanowienia strefy ochronnej jej wyznaczenie będzie określeniem obszaru oddziaływania inwestycji. W przypadku procedury zgłoszeniowej z projektem budowlanym, gdy wyznaczona strefa obejmuje nieruchomości sąsiednie nieobjęte terenem inwestycji organ działa w oparciu o art. 30 ust.7 pkt 4 ustawy prawo budowlane.

Art. 30 ust.7 pkt 4 ustawy prawo budowlane – nakłada na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę

Ad. 13

Nadbudowa jednego z bliźniaków jest możliwa gdyż prawo budowlane nie zabrania nadbudowy jednego z bliźniaków z pozostawieniem bez zmian drugiego. Jednak w konsekwencji może się okazać, że nie będą to już budynki posiadające formę bliźniaka. Zwykle, bowiem bliźniakiem nazywamy dwa odrębne lecz podobne do siebie budynki (zbliżone do identycznych), oddzielone konstrukcyjnie, przylegające do siebie ścianami na całej powierzchni, podsiadające podobne gabaryty i mogące posiadać odmienny detal architektoniczny.