interpretacja 194

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna

Sygnatura                PD-03-4.3120.8.11.2021.GK

Data                         2021.11.15

Autor                       Prezydent Miasta Krakowa

Istota interpretacji Podatek od nieruchomości – zajęcie lokalu mieszkalnego na działalność gospodarczą

Z interpretacji indywidualnej usunięto dane identyfikujące wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zgodnie z art. 14i § 3 w związku z art. 14j § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).

Osoba odpowiedzialna za wyłączenie powyższych danych: Grzegorz Kasprzak

 

INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA

 

Działając na podstawie art. art. 14b § 1 w zw. z art. 14j § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 6 września 2021 r. (data wpływu), uzupełnionego w dniu 19 października 2021 r., o udzielenie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości

uznaję, że stanowisko Wnioskodawcy w świetle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe

 

UZASADNIENIE

 

I

W dniu 6 września 2021 r. do Prezydenta Miasta Krakowa wpłynął wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniu 19 października 2021r.

Wnioskodawca przedstawił opis stanu faktycznego, w którym podał, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonuje zakupów nieruchomości mieszkalnych następnie zlecając zewnętrznym podmiotom dokonanie prac budowlano-wykończeniowych następuje doprowadzenie lokalu do stanu w którym możliwe jest zamieszkanie w nim bez konieczności realizowania prac remontowo- wykończeniowych.

Na żadnym etapie prowadzonych prac nie następuje zmiana sposobu wykorzystania lokalu mieszkalnego.

Uzupełniając wniosek wskazał, że głównym przedmiotem działalności spółki jest sklasyfikowane w PKD pod kodem 68.10.Z – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

 

II

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się o wykładnię przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.), poprzez odpowiedź na pytanie jaka jest prawidłowa stawka podatku od nieruchomości.

 

III

Wnioskodawca stoi na stanowisku, zgodnie z którym, w związku z faktem, iż mieszkanie nie straciło swojego charakteru zastosowane powinny być stawki podatku od nieruchomości dla budynku mieszkalnego zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Budynki lub ich części mieszkalne podlegają opodatkowaniu niższą, preferencyjną stawką podatku od nieruchomości, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności (wówczas podlegają opodatkowaniu według stawek przewidzianych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ww. Ustawy). Zwrot „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" oznacza, że budynek mieszkalny lub jego część musi być faktycznie zajęty na działalność gospodarczą, nie wystarczy więc fakt, że jest on związany z działalnością gospodarczą, gdyż znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy.

 

IV

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1170 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawę opodatkowania (art. 4 ust. 1 upol) stanowi:

1) dla gruntów - powierzchnia;

2) dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa;

3) dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4-6 - wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Natomiast podatnikami podatku od nieruchomości (art. 3 ust. 1 upol) są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3) użytkownikami wieczystymi gruntów;

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. ustawodawca wyróżnia między innymi następujące stawki podatku od nieruchomości od budynków lub ich części:

a) mieszkalnych,

b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Według art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.ol. budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - to budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a, który z tej kategorii wyłącza budynki mieszkalne.

Jednak jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. budynki o charakterze mieszkalnym mogą być opodatkowane stawką jak dla budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą jeśli są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

W ustawie podatkowej brak jest wyjaśnienia pojęcia „zajęte”. Czasownik, od którego ten imiesłów przymiotnikowy pochodzi, czyli "zająć", znaczy "zapełnić sobą jakąś przestrzeń, wypełnić jakiś okres czasu" (Słownik języka polskiego pod red. S. Skorupki, H. Auderskiej i Z. Łempickiej, wyd. PWN, Warszawa 1968, s. 966). Wobec tego tylko faktyczne zajęcie budynku lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej prowadzi do możliwości jego opodatkowania stawką przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. Faktycznego zajęcia nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej nie można jednak utożsamiać z jej fizycznym zajęciem.

W praktyce, w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych za zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej uznaje się nie tylko sytuacje, gdy podatnik-przedsiębiorca wprost zajmie lokal lub lokale mieszkalne na swoją działalność, np. przeznaczając je na biuro, ale także wtedy, gdy podatnik taki z uwagi na rodzaj prowadzonej działalności będzie pośrednio wykorzystywał budynek mieszkalny do prowadzenia tej działalności np. wynajmując je” (wyrok WSA w Łodzi z 19.01.2021 r., I SA/Łd 555/20, LEX nr 3119488). Jak w skazuje z kolei Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II FSK 1270/19 budynek mieszkalny (część budynku), może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie stawek podatkowych przewidzianych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) u.p.o.l., jeżeli stanowi elementem przedsiębiorstwa i jest bezpośrednio związany z wykorzystywaniem go w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Ustaleniom w tym zakresie przede wszystkim podlega rodzaj prowadzonej działalności i znaczenie budynku mieszkalnego (części budynku) w osiąganiu efektów tej działalności, czyli zysku. Jeżeli bez wykorzystania budynku mieszkalnego lub jego części, przedsiębiorca nie będzie mógł zrealizować zamierzenia gospodarczego, to będzie to oznaczało, że zajął budynek lub jego część na cele prowadzonej działalności gospodarczej. W ocenie tutejszego organu podatkowego o prowadzeniu działalności gospodarczej można mówić nie tylko w przypadku faktycznego wykonywania usług w danym budynku czy lokalu ale również wówczas, gdy wykonywane są tam działania wpisujące się w profil działalności danego podmiotu np. remont, odnowa lokalu, poszukiwanie nabywców, działania reklamowe i marketingowe.

Z opisu zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji, wynika, że przedmiotem działalności Spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W ramach przyjętego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez spółkę modelu biznesowego celem przygotowania lokalu do sprzedaży Spółka zleca zewnętrznym podmiotom dokonanie prac budowlano-wykończeniowych do stanu, w którym możliwe jest jego zbycie oraz zamieszkanie w nim przez nabywcę bez konieczności realizowania prac remontowo- wykończeniowych.

Jak wskazuje się w orzecznictwie już podjęcie prac remontowych zmierzających do osiągniecia konkretnego celu gospodarczego (wynajem, sprzedaż) stanowi o zajęciu budynku na prowadzenie działalności gospodarczej. Przykładowo WSA w Szczecinie w wyroku I SA/Sz 479/17 wskazał, że „Adaptacja, remonty budynków do prowadzenia zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej stanowią jeden z wyznaczników prowadzenia tejże działalności.” W tym samym tonie wypowiedział się również WSA w Gliwicach w wyroku I SA/Gl 18/16 gdzie podkreślono, że „czynności wstępne, przygotowawcze m. in. nabycie spornego budynku i dalsze działania zmierzające do wytworzenia w tym budynku lokali mieszkalnych, a następnie ich zbycie oznaczają, że w sposób faktyczny budynek ten wykorzystywany był i jest przez Spółkę do tak określonej działalności gospodarczej”. Wszelkie czynności jak np. remont i wyposażenie lokali mieszkalnych mają służyć zmianie parametrów lokalu mieszkalnego, podwyższyć jego standard, co pozwoli Spółce odsprzedać lokal z zyskiem, a więc osiągnąć zamierzony cel gospodarczy. Zarówno w doktrynie, jak i judykaturze przyjmuje się że dany przedmiot opodatkowania (np. grunt, budynek), jest zajęty na działalność gospodarczą gdy wykonywane są na nim czynności składające się na prowadzenie określonego rodzaju działalności gospodarczej. Inaczej rzecz ujmując budynki/grunty, na których mają miejsce działania powodujące osiągnięcie zamierzonych celów lub konkretnego rezultatu związanego z działalnością gospodarczą to budynki/grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (np. np. NSA z dnia 12 kwietnia 2012 r. sygn. akt II FSK 1772/10, z dnia 16 lutego 2006 r. sygn. akt II FSK 301/05, z dnia 3 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 606/13). W przedstawionym stanie fatycznym wnioskodawca przyznaje wprost, że dokonywane prace remontowe w budynku służyły osiągnięciu celu gospodarczego Spółki polegającego na sprzedaży wcześniej nabytego mieszkania.

Bez znaczenia pozostaje tu fakt, że mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym. Stawki podatku przewidziane w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., nie zostały uzależnione bowiem od fizycznego zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Ustawodawca w omawianym przepisie użył sformułowania "zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej", nie zaś "w których prowadzona jest działalność gospodarcza". Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał "fizycznie" wykorzystywać składniki swojego majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, umożliwiający przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. O sposobie wykorzystania danej nieruchomości nie przesądza więc wyłącznie jego charakter określony np. w Ewidencji Gruntów i Budynków, lecz również sposób jego faktycznego, rzeczywistego wykorzystania. W przedmiotowym stanie faktycznym nieruchomość od chwili jej nabycia przez spółkę, a następnie przez czas wykonywania przez nią (lub inne zaangażowane podmioty) remontu, nie realizuje funkcji mieszkaniowej dla właścicieli nieruchomości (spółki). Nabyta przez spółkę nieruchomość (mieszkanie) z uwagi na charakter prowadzonej przez spółkę działalności gospodarczej i przyjęty przez nią model biznesowy uzyskuje status sui generis „towaru handlowego”, który jest przez jej właściciela modyfikowany, modernizowany i zmieniany celem nadania mu odpowiednich dla wymagań rynkowych cech i walorów, umożliwiający spółce jego odsprzedaż, jak należy domniemywać z odpowiednią marżą zysku. Sprzeczne więc z faktami i logiką byłoby uznanie, że za okres w którym spółka pozostaje właścicielem nieruchomości (mieszkania) z uwagi na przyjęty przez spółkę model biznesowy należy w stosunku do tejże nieruchomości zastosować stawkę właściwą dla funkcji mieszkalnej, skoro nie jest ona w tym okresie realizowana przez przedsiębiorcę. Decydujące znaczenie dla zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości ma zatem faktyczne gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, Istotne jest, czy budynek lub jego część wykorzystywany jest do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy (II FSK 1270/19). Nie należy utożsamiać wskazanego przez spółkę stanu faktycznego z sytuacją, gdy w nieruchomości (mieszkaniu) mającej funkcję mieszkaniową remontu dokonuje sam właściciel, dostosowując ją do własnych potrzeb, gdyż w takiej sytuacji nie mamy do czynienia z gospodarczym przeznaczeniem lokalu mieszkalnego, a z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto należy jednoznacznie wskazać, że wszystkie opisane przez Spółkę działania (od momentu zakupu do sprzedaży) wpisują się w definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt. 4 działalnością gospodarczą jest działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców, a więc zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły (art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców).

Zorganizowany i ciągły sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Zarobkowy charakter natomiast oznacza iż konkretne działania Spółki nastawione są na osiągnięcie zysku. Zgodnie z wnioskiem, zamierzeniem Spółki jest bez wątpienia zakup lokali mieszkalnych, zlecenie zewnętrznym podmiotom dokonanie prac budowlano-wykończeniowych celem doprowadzenia lokalu do stanu w którym możliwe jest zamieszkanie w nim bez konieczności realizowania prac remontowo- wykończeniowych, a następnie ich sprzedaż. Wszystkie te czynności wykonywane są zgodnie z wnioskiem o wydanie interpretacji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a więc nastawione są na osiągnięcie zysku.

Podjęte działania od momentu zakupu poprzez remont i wystawienie na sprzedaż, stanowią elementy procesu zmierzającego do realizacji celu prowadzonej działalności gospodarczej w ramach wskazanego przez wnioskodawcę PKD (68.10.Z). Lokale opisane we wniosku nie miały zaspokajać potrzeb mieszkaniowych osób zarządzających Spółką, a były od momentu zakupu traktowane jako towar który po wykonaniu określonych prac będzie sprzedany, co przełoży się na dochód Spółki. Prowadzenie przez wnioskodawcę działalności gospodarczej w oparciu i dzięki posiadanym, ulepszanym i następnie zbywanym lokalom mieszkalnym przesądza o tym, że lokale te od momentu zakupu do momentu zbycia zajęte są na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy bowiem uwzględnić fakt, że działania podejmowane przez podatnika skutkujące zajęciem nieruchomości na działalność gospodarczą mogą mieć różnorodny charakter w zależności od etapu prowadzonego przedsięwzięcia, a także specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe organ podatkowy uznaje, że na gruncie opisanego stanu faktycznego stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

 

V

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Prezydent Miasta Krakowa Krajowa, Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa, Al. Powstania Warszawskiego 10, 31-549 Kraków.