Interpretacja 219

Rodzaj dokumentu interpretacja indywidualna
Sygnatura PD-03-1.3120.8.2.2025.MM
Data 2025.03.26
Autor Prezydent Miasta Krakowa
Istota interpretacji Podatek od nieruchomości – Podatek od nieruchomości - podatek od lokali mieszkalnych w posiadaniu przedsiębiorcy
Z interpretacji indywidualnej usunięto dane identyfikujące wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zgodnie z art. 14i § 3 w związku z art. 14j § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 z późn. zm.).
Osoba odpowiedzialna za wyłączenie powyższych danych: Małgorzata Matłok

Indywidualna interpretacja podatkowa

Działając na podstawie art. 14b § 1 w zw. z art. 14j § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 24 stycznia 2025 r. (data wpływu pisma) o udzielenie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości

uznaję, że stanowisko Wnioskodawcy w świetle przedstawionego we wniosku zaistniałego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie

I

W dniu 24 stycznia 2025 r. do Prezydenta Miasta Krakowa wpłynął wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Wnioskodawca przedstawił opis zaistniałego stanu faktycznego, z którego wynika, że wniosek o interpretację dotyczy dwóch mieszkań w kamiennicy, które posiada Spółka z przeznaczeniem docelowo pod wynajem dla osób fizycznych. Do chwili złożenia wniosku o interpretację Spółka nie zawierała umów najmu z uwagi na fakt trwających od 2017 roku remontów związanych z wpisem obu mieszkań do Rejestru Zabytków. Remonty zostały zakończone odbiorami w 2024 r. i obecnie mieszkania są na etapie urządzania.

Opisany stan faktyczny wymagał uzupełnienia, stąd postanowieniem z 14 lutego 2025 r. Prezydent Miasta Krakowa wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków wniosku poprzez sprecyzowanie przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego tj. udzielenie odpowiedzi w poniższym zakresie:

1. Czy budynek, o którym mowa we wniosku, w latach 2020-2025 był wpisany indywidualnie do rejestru zabytków oraz czy był utrzymywany i konserwowany zgodnie z przepisami o ochronie zabytków?
2. Proszę wskazać adres nieruchomości i numery lokali, o których mowa we wniosku wraz z wskazaniem ksiąg wieczystych nieruchomości.

W dniu 17 lutego 2025 r. do organu wpłynęła odpowiedź na powyższe postanowienie. Wnioskodawca wskazał, że budynek, o którym mowa we wniosku ((…) Kraków ul (…)), wpisany jest do Rejestru Zabytków indywidualną decyzją z dnia (…) i widnieje pod numerem (…), tym samym mieszkania znajdujące się w nim również. Ponadto w macierzystej księdze wieczystej budynku tj. KR1P (…) w dziele III jest wpis informujący o umieszczeniu nieruchomości w Rejestrze Zabytków. Wnioskodawca wskazał, że mieszkania, których dotyczy wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej były i są utrzymywane zgodnie z zaleceniami Konserwatora Zabytków oraz przepisami o ich ochronie. Ponadto Spółka wskazała, że interpretacja dotyczy nieruchomości położonej w Krakowie przy ul (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW KR1P(…) oraz ul. (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW KR1P(…).

II

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się o interpretację ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.) poprzez odpowiedź na pytanie:

1. „Czy w moim przypadku (mieszkania) mogę zastosować preferencyjne, niższe stawki podatkowe w odniesieniu zarówno dla roku 2025 jak i 5 lat wstecz?”

III

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w odniesieniu do posiadanych mieszkań może zastosować preferencyjne, niższe stawki podatkowe zarówno dla roku 2025 jak i 5 lat wstecz. Stanowisko swoje uzasadnia uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24, która jak stwierdza Wnioskodawca potwierdziła stanowisko Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, jak również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. w sprawie SK 39/19 stwierdzający, że art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest niezgodny z Konstytucją, traktujący, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne jako mieszkalne przeznaczone do najmu w ramach działalności gospodarczej, w takiej części w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców należy traktować jako budynki mieszkalne podlegające opodatkowaniu preferencyjną stawką podatkową.

IV

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 70 z późn. zm.; zwana dalej u.p.o.l. lub ustawą o podatkach i opłatach lokalnych) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty;
2. budynki lub ich części;
3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawę opodatkowania (art. 4 ust. 1 u.p.o.l.) stanowi:

1. dla gruntów - powierzchnia;
2. dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa;
3. dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4-6 - wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 u.p.o.l. ustawodawca wyróżnia między innymi następujące stawki podatku od nieruchomości od budynków lub ich części:

1. mieszkalnych,
2. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku o interpretację stanem faktycznym uzupełnionym wyjaśnieniami z dnia 17 lutego 2025 r. Spółka posiada dwa wyodrębnione lokale zlokalizowane w budynku przy ul. (…). Lokale te w latach 2017-2024 były remontowane a obecnie są urządzane celem wynajmu osobom fizycznym. Ponadto rzeczony budynek jest indywidualnie wpisany do rejestru zabytków oraz jest utrzymywany i konserwowany zgodnie z przepisami o ochronie zabytków.

Odnośnie zadanego we wniosku pytania należy wskazać, że zgodnie z treścią wniosku o interpretację rzeczone lokale są lokalami mieszkalnymi. Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku, gdy budynek mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej wówczas podlega opodatkowaniu według stawki przeznaczonej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Natomiast stosowanie do treści art. 7 ust. 1 pkt. 6 u.p.o.l. zwolnieniu od podatku od nieruchomości nie podlegają budynki indywidulanie wpisane do rejestru zabytków, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

W ustawie podatkowej brak jest wyjaśnienia pojęcia „zajęte”. Czasownik, od którego ten imiesłów przymiotnikowy pochodzi, czyli "zająć", znaczy "zapełnić sobą jakąś przestrzeń, wypełnić jakiś okres czasu" (Słownik języka polskiego pod red. S. Skorupki, H. Auderskiej i Z. Łempickiej, wyd. PWN, Warszawa 1968, s. 966). Wobec tego tylko faktyczne zajęcie budynku lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej prowadzi do możliwości jego opodatkowania stawką przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l.

Za zajęcie nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej należy uznać również taki stan faktyczny w którym na terenie nieruchomości podejmowane są czynności zmierzające do przystosowania jej do przyszłej działalności gospodarczej jak np. remont czy przebudowa. Prace budowlane związane z remontem pozostają w ścisłym związku z działalnością gospodarczą, ponieważ zmierzają do realizacji założeń przedsiębiorcy względem obiektu i stworzenia określonych warunków do wykonywanej w nim w przyszłości działalności gospodarczej. Tym samym już na tym etapie czyni to budynek zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej poprzez wykonywanie w nim działań zmierzających do osiągnięcia konkretnego celu gospodarczego, a więc przystosowania budynku do działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości.

Powyższe znalazło swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku WSA w Poznaniu sygn. akt I SA/Po 635/20 z dnia 3 lutego 2021 r. skład orzekający stwierdził, że „W kontekście zwolnienia określonego w art. 7 ust. 1 pkt 6 u.p.o.l. status działalności gospodarczej zachodzi już od momentu podjęcia pierwszych faktycznych działań zmierzających do przystosowania (połączenia funkcjonalnogospodarczego) budynku do wykonywania przy jego użyciu działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali. Adaptacja budynków do prowadzenia zamierzonej w przyszłości działalności gospodarczej stanowi jeden z wyznaczników prowadzenia tejże działalności.”. Podobnie w wyroku WSA w Łodzi sygn. akt I SA/Łd 695/19 z dnia 12 lutego 2020 r. wysunięto tezę, że „Podjęcie prac inwestycyjnych związanych z rozbudową, nadbudową, czy przebudową budynku zabytkowego w związku z przystosowaniem go do profilu prowadzonej w nim w przyszłości działalności gospodarczej skutkuje utratą prawa do skorzystania ze zwolnienia, bowiem uznać należy, że budynek (jego część) będą zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.”. Przytoczone wyroki co prawda dotyczą problematyki obiektów zabytkowych, jednakże zarówno treść art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. b jak i art. 7 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zawiera pojęcie „zajęcia nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej”. Zatem jeżeli w tym samym akcie pojawia się identyczne pojęcie to powinno być w tym kontekście odkodowywane w identyczny sposób. Skoro jak wynika z wniosku o wydanie interpretacji Spółka prowadziła remont lokali mieszkalnych i urządzała je celem prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie to należy zatem uznać, iż były one w tym czasie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym nie ma możliwości zastosowania wobec nich stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych lub ich części.

Powyższego nie zmienia również treść przywołanej przez wnioskodawcę uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale III FPS 2/24 z dnia 21 października 2024 r. „Za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane natomiast te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu)”. Tym samym za zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej nie można uznać jedynie lokalu mieszkalnego wykorzystywanego do trwałego zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. Z opisu stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że posiadane przez Spółkę lokale nie były do dnia złożenia wniosku wynajęte a były dopiero przystosowywane do wynajmu poprzez remont czy też urządzanie. Zatem z całą pewnością nie służyły w tym czasie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a więc mogły być w kontekście podjętych działań o charakterze gospodarczym (remont, urządzanie) uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednocześnie we wniosku o wydanie interpretacji nie przesądzono, iż lokale będą służyły do trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Po zakończeniu remontu i wyposażeniu równie dobrze Spółka może sprzedać lokale (traktując je jak inwestycję rozpoczętą zgodnie z wnioskiem w 2017 r.) lub może przeznaczyć je do prowadzenia działalności hotelowej. Zatem na podstawie treści wniosku o interpretację nie można przesądzić jak Spółka będzie wykorzystywała przedmiotowe lokale. Jednocześnie nie zmienia to faktu, że prowadzone prace remontowe i wyposażanie lokali są działaniami wpisującymi się w działalność gospodarczą prowadzoną przez wnioskodawcę i jednoznacznie przesądzają o fakcie zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej.

Konsekwencją uznania, że rzeczone lokale są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej będzie również brak możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od nieruchomości wskazanego w art. 7 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Z treści rzeczonego przepisu jednoznacznie wynika, iż wykluczone z jego zakresu są bowiem nieruchomości zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe do zawartego we wniosku opisu stanu faktycznego, organ podatkowy uznaje, że w przypadku remontu i urządzania lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku wpisanym do rejestru zabytków celem przyszłego ewentualnego wynajęcia ich osobom fizycznym należy uznać je za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

V

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Prezydent Miasta Krakowa, Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa, al. Powstania Warszawskiego 10, 31-541 Kraków.