Gdzie znaleźć regulacje dotyczące podziału nieruchomości i jakie są podstawowe zasady podziału?

Kwestia podziałów nieruchomości jest uregulowana w art. 92-100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2023 r. poz. 344) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663).

Podziału nieruchomości można dokonać na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych).

Zgodnie z art. 93 powyższej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego - w razie braku tego planu - podziału można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu lub z przepisami odrębnymi.

Po złożeniu wniosku o podział, w toku postępowania wydawana jest w formie postanowienia opinia w sprawie zgodności podziału z planem, decyzją wzizt, bądź przepisami odrębnymi. Ta opinia decyduje o możliwości podziału - pozytywna stanowi podstawę do opracowania przez geodetę dokumentacji przyjmowanej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Możliwość dokonania podziału jest badana w toku postępowania wobec czego nie można stwierdzić czy dany sposób podziału jest dopuszczalny przed złożeniem wniosku o podział z przedstawieniem graficznym przebiegu linii podziału. Można jedynie zaznaczyć, iż jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. Zaleca się by nowe granice były projektowane w taki sposób by zachować odległość 4 metrów od ściany budynku z otworami okiennymi lub drzwiowymi bądź też 3 metrów od ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Jeżeli dzielona nieruchomość znajduje się na obszarze objętym uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego i od daty podjęcia powyższej uchwały upłynęło 6 miesięcy, postępowanie podziałowe jest zawieszane do czasu uchwalenia planu jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż w przypadkach wskazanych w art. 95 powyższej ustawy (np. wydzielenie działki budowlanej zabudowanej budynkiem mieszkalnym) podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od planu miejscowego lub decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – we wskazanych w tym artykule przypadkach nie zawiesza się postępowania podziałowego nawet w przypadku podjęcia przez Radę Miasta uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego.
W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków do wniosku o podział trzeba dołączyć pozwolenie na podział – wydawane w formie decyzji administracyjnej przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Informacje na temat procedury i załączników do wniosku o podział są dostępne na stronach www.bip.krakow.pl

(procedura Wydziału Geodezji GD-7).