czcionka:
kontrast:
NOTATKA ZE SPOTKANIA
W dniu 20.02.2014 r. w Wydziale Architektury i Urbanistyki UMK odbyło się kolejne z cyklu spotkań z Urzędem Miasta Krakowa: „Warsztaty dla Inwestora”.
Wydział Architektury i Urbanistyki reprezentowany był przez następujące osoby:
Pani Jadwiga Warat-Hapońska, Dyrektor Wydziału,
Pan Adam Bik-Multanowski, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pani Dorota Zaucha-Rybka, Kierownik Referatu,
Pani Ewa Sadza, Główny specjalista.
ponadto udział wzięli:
Pani Alicja Bała –Kośmider, Kierownik Referatu,
Pani Gaja Stelmachowicz-Dziech, Kierownik Referatu,
Pani Beata Danielowska, Kierownik Referatu,
Pani Jolanta Korbel, Kierownik Referatu,
Pan Adam Goniakowski, Kierownik Referatu,
Pani Agnieszka Smolarek-Markiewicz, Główny specjalista,
Pani Sylwia Nisztuk, Inspektor.
W spotkaniu udział wzięli zaproszeni pracownicy Wydziału Geodezji UMK:
Pani Maria Kolińska, Dyrektor Wydziału,
Pani Dorota Michalik, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pan Paweł Szaro, Kierownik Referatu,
Pan Robert Łoś, Kierownik Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.
Uczestnikiem warsztatów była również Pani Elżbieta Gabryś, Dyrektor Wydziału Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie.
Wśród zaproszonych gości obecni byli – według listy obecności:
Pan Paweł Dusza, PAD Projektowanie Architektoniczne;
Pan Paweł Wieczorek; SARP;
Pan Marek Kaszyński; SARP;
Pani Anna Frysztak, SARP;
Pani Barbara Baś, SARP;
Pan Wojciech Mróz, PHINANCE S.A.
Pan Paweł Görlich, DDJM Biuro Architektoniczne Sp. z o.o.;
Pani Elżbieta Pauli, EM2 Architekci;
Pani Katarzyna Wołek, MEBLODOM PLUS,
Pan Grzegorz Szmolke, P.B. START;
Pani Lucyna Płonka, SBDiM;
Pan Jarosław Wilk, Biuro projektowe;
Pan Borysław Czarakcziew, MOIA;
Pan Witold Padlewski, 3D Architekci;
Pani Joanna Filemonowicz, FRS Architekci;
Pani Dominika Stolarzewicz, Domy i Architekci Sp. z o.o.
Sposób obliczania powierzchni zabudowy - uzupełnienie do Warsztatów dla Inwestora 20-02-2014 r.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska przywitała uczestników warsztatów oraz przedstawiła gości reprezentujących Wydział Geodezji. Wskazała, iż tematem przewodnim spotkania jest Powiatowy Zasób Geodezyjno – Kartograficzny w aspekcie procesu budowlanego. Ponadto omówione zostaną następujące tematy: sposób obliczania charakterystycznych parametrów inwestycji na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, w kontekście warunków zapisanych w decyzji WZ (powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, szerokość elewacji); zagadnienia związane z etapowaniem inwestycji bądź występowaniem o pozwolenie na budowę na części terenu wskazanego w decyzji WZ.
Pani Maria Kolińska, Dyrektor Wydziału Geodezji UMK, wskazała, iż celem prezentacji jest przybliżenie uczestnikom warsztatów zakresu zmian prawa geodezyjnego oraz związanych z nim rozporządzeń, oraz wskazanie, jak zmiany te wpłyną na proces budowlany. Ostatnia zmiana przepisów miała miejsce w styczniu, natomiast w czerwcu nastąpi jeszcze zmiana prawa geodezyjno-kartograficznego Wprowadzane zmiany wynikają z konieczności dostosowania powiatowego zasobu geodezyjno-kartograficznego do nowych przepisów i przepisów dyrektywy unijnej INSPIRE.
Przed omówieniem głównego tematu spotkania Pani Maria Kolińska zaprezentowała uruchomioną w UMK, nową przeglądarkę (portal mapowy) OBSERWATORIUM (http://msip.um.krakow.pl). Zawiera ona bardzo dużo, aktualizowanych na bieżąco danych, szczególnie przydatnych dla inwestorów, architektów i mieszkańców Miasta Krakowa. Portal prezentuje dane branżowe, związane z przestrzenią Miasta Krakowa które powstają w Wydziałach UMK i Miejskich Jednostkach Organizacyjnych. Dane dotyczące ewidencji gruntów są aktualizowane codziennie, dane dotyczące ukształtowania terenu – mapa zasadnicza i uzbrojenie terenu aktualizowane są raz w tygodniu. Podobna przeglądarka działa w Urzędzie Marszałkowskim (http://miip.geomalopolska.pl) gdzie prezentowane są dane z powiatu na tle danych z województwa. Na prośbę uczestników warsztatów Pani Kolińska omówiła sposób prezentacji oraz zakres zamieszczonych w przeglądarce danych i informacji. Aktualnie przeglądarka przedstawia dane zamieszczone na około szesnastu, siedemnastu warstwach. Nie jest to liczba zamknięta, gdyż można tworzyć dodatkowe warstwy Jej cechą charakterystyczną jest to, że jeżeli informacja ze wszystkich dostępnych warstw dotyczy danej działki, to te informacje zostaną zaprezentowanie w jednym oknie. Ponadto przy liście dostępnych warstw znajduje się również odnośnik do Wydziału UMK, który za daną warstwę odpowiada. Zaprezentowano również sposób wyszukiwania nieruchomości na cele inwestycyjne w kontekście wydanych w danym terenie decyzji administracyjnych, przebiegu inwestycji strategicznych, planów miejscowych. Ostatnio, na prośbę MPEC, dołączono warstwę miejskiego systemu ciepłowniczego, prezentującą wszystkie magistrale ciepłownicze. W przygotowaniu jest warstwa Wydziału Kształtowania Środowiska prezentująca decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach. Ponadto dostępne są informacje przedstawiające strukturę własności nieruchomości, rejestr cen nieruchomości, „Kraków w liczbach”, mapy historyczne.
Osobą odpowiedzialną za miejski system informacji przestrzennej w Wydziale Geodezji jest Pan Paweł Szaro. Może on udzielić dodatkowych wyjaśnień w przedmiocie działania OBSERWATORIUM. Dane kontaktowe są zamieszczone w przeglądarce.
Zakres i kierunek zmian w prawie geodezyjnym i kartograficznym oraz rozporządzeniach wykonawczych omówiła Pani Dorota Michalik.
Zmiany w przepisach zostały zainicjowane już w 2010 r., a okres przejściowy na ich wprowadzenie obowiązywał do 2012 r. Od 5 kwietnia 2013 r. obowiązuje Rozporządzenie Ministra Administracji i Cyfryzacji z 12 lutego 2013 r. w sprawie bazy danych geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu, bazy danych obiektów topograficznych oraz mapy zasadniczej. Reguluje ono sposób prowadzenia bazy danych, tworzenia i udostępniania mapy ewidencyjnej, mapy zasadniczej. Wprowadziło nowe elementy, określające nowe znaki, sposób, w jaki ma być prowadzona mapa ewidencyjna i zasadnicza, oraz jaką treść powinny zawierać. Odstępuje się również od prowadzenia mapy w formie papierowej na rzecz formy cyfrowej. Ważną zmianą jest to, że mapa ewidencyjna zawiera teraz również elementy małej architektury. Ponadto zamówienie mapy zostanie zastąpione wnioskiem.
Wydział Geodezji prowadzi prace zmierzające do spełnienia wszystkich wymogów nakładanych przez nowe przepisy w kwestii sposobu prowadzenia i prezentacji zasobów geodezyjnych.
Od 8 stycznia 2014 r. obowiązuje Rozporządzenie MAiC z 5 września 2013 r. w sprawie organizacji i trybu prowadzenia państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Zmienia ono m.in. oznaczenia dokumentacji wpływającej i wychodzącej z Wydziału Geodezji. Zgłoszenie robót geodezyjnych rejestrowane jest wg JRWA, natomiast operaty geodezyjne rejestrowane są według zupełnie nowych oznaczeń. Kolejną zmianą jest wprowadzenie skanowania wszystkich materiałów na etapie przyjmowania dokumentacji do zasobu. Rozporządzenie to mówi również o wnioskach i ich wypełnianiu.
Wydział Geodezji prowadzi również prace zmierzające do stworzenia procedur wskazujących szczegółowo, jakie materiały są dostępne w Wydziale Geodezji i mogą być udostępnione, procedur dotyczących udostępnienia mapy zasadniczej, ewidencyjnej, wypisów, wyrysów z operatu ewidencji gruntów, baz danych, czy też innych materiałów archiwalnych. Procedury te zostaną zamieszczone na stronie internetowej Wydziału. Materiały z powiatowego zasobu są udostępniane odpłatnie.
Od 31 grudnia 2013 r. obowiązuje Rozporządzenie MAiC z 29 listopada 2013 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków z 9 marca 2001 r. Wprowadza ono istotne zmiany w sporządzaniu map do celów projektowych, reguluje kwestie przebiegu granic nieruchomości, które są niejednoznaczne lub nieustalone, wprowadzając stosowne procedury. Rozporządzenie wprowadza także nowe oznaczenia użytków i grupy użytków oraz wskazuje, iż prace geodezyjne związane z tyczeniem budynków, obiektów budowlanych winny podlegać zgłoszeniu. Uproszczeniu uległy procedury związane z łączeniem i dzieleniem działek. Szczegółowo określono sposób ustalania działek oraz wprowadzono ułatwienia w tej procedurze w zakresie pomocy
w ustaleniu stron postępowania przez starostę. Dodatkowo, jeżeli strony były prawidłowo powiadomione, a nie są obecne w terenie, geodeta sam, bez obecności stron może przystąpić do ustalania granic w terenie. Ponadto nawet granice sporne w operacie ewidencji gruntów są granicami ustalonymi i taka informacja będzie umieszczana na mapach. Rozporządzenie zmienia również określenia funkcji budynków, poszerzając ich katalog oraz wprowadzając sformułowanie „klasy budynków”. Kolejna zmiana dotyczy określenia skróconego i pełnego wypisu z ewidencji gruntów. Obecnie ustawodawca zdefiniował wypis skrócony, jako taki, który obejmuje wszystkie geodezyjne dane o nieruchomości z wyłączeniem danych osobowych. Przewidywana w czerwcu zmiana w przepisach przewiduje znaczne zwiększenie ceny wypisu z ewidencji gruntów. Wydział Geodezji nie udostępnia wypisów z ewidencji gruntów dla działek sąsiednich dla terenów inwestycji.
Od 2012 r. zmieniło się podejście ustawodawcy do sporządzania mapy do celów projektowych w szczególności w zakresie elementów dotyczących ewidencji gruntów i granic. Jeżeli w zasobie nie ma danych o jednoznacznym ustaleniu granic, należy je ustalić, wznowić, wyznaczyć. Jest to proces bardziej długotrwały, bardziej kosztowny, a dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy budynki projektowane są w odległości do 4 m od granic działki. Ponadto właścicielem mapy do celów projektowych jest inwestor – zamawiający. W zasobie znajdują się tylko kopie map do celów projektowych. Wydział Geodezji nie może poświadczyć takiej mapy za zgodność z oryginałem. Poświadczana jest jedynie kopia znajdującą się w zasobie. W procesie inwestycyjnym, w następnej kolejności po wykonaniu projektu, wykonywana jest inwentaryzacja powykonawcza. Prawo geodezyjne wskazuje tu bardzo wyraźnie, iż inwentaryzacja powykonawcza powinna być wykonana w wykopie. Nie ma możliwości przyjmowania takiej dokumentacji po zasypaniu, gdyż wtedy nie jest to już inwentaryzacja powykonawcza, lecz aktualizacja mapy. Standardy wykonywania prac geodezyjnych w tym zakresie zobowiązują do wykonywania inwentaryzacji z dokładnością do 10 cm. Natomiast mapa do celów projektowych określa taką dokładność do 30 cm. Nie ma możliwości przyjęcia dokumentacji powykonawczej na zakrytym przewodzie. Wynikiem takiej inwentaryzacji powykonawczej jest aktualizacja baz danych zasobu.
Omówiono część procesu inwestycyjnego, wiążącą się ze zmianami w powiatowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym i procedurami Wydziału Geodezji. Zwrócono uwagę na zmiany obowiązujących przepisów, w szczególności: rozpoczęcie budowy skutkuje zmianą użytkowania działki na Bp – tereny zurbanizowane, niezabudowane; w chwili obecnej przepisy nie umożliwiają nadanie numeru na działkę niezabudowaną. Przedstawiono również klauzule aktualnie nadawane materiałom udostępnianym z zasobu geodezyjnego. Omówiono możliwą treść mapy do celów projektowych oraz obowiązki geodety sporządzającego taką dokumentację. Zwrócono uwagę na konieczność ochrony znaków geodezyjnych i wiążący się z tym obowiązek bezwzględnego nanoszenia wszystkich punktów osnowy geodezyjnej na materiałach już na etapie projektowania i uzgadniania oraz konieczność odtwarzania zniszczonych punktów lub założenia nowych punktów osnowy w terenie. Poruszono także kwestię aktualnych definicji powierzchni zabudowy, konturu budynku, z uwzględnieniem kondygnacji podziemnych, w świetle znowelizowanego rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Proces inwestycyjny kończy się przyjęciem dokumentacji do zasobu i aktualizacją baz danych zasobu.
Pani Dorota Michalik omówiła również wykonane w ostatnim czasie prace mające na celu w szczególności podniesienie jakości posiadanych zasobów oraz ułatwienia i usprawnienia dla geodetów.
W związku z udostępnianiem materiałów mapowych poprzez system MSIP, uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie, z czego wynika konieczność przedkładania oryginałów map w wersji papierowej do Wydziału Architektury oraz Wydziału Geodezji do ZUDP.
Pan Robert Łoś wyjaśnił, iż oryginały map do celów projektowych posiada ich zleceniodawca, a nie Wydział Geodezji. Osobą odpowiedzialną za aktualność mapy jest projektant. Mapy dostępne na stronach internetowych nie mogą służyć do celów projektowych. Służą one jedynie do celów poglądowych, informacyjnych oraz przeglądania.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienia: które z zaprezentowanych danych, można traktować, jako znane organowi z urzędu i nie podlegające dowodowi; określenia okresu aktualności mapy do celów projektowych; określenie kiedy można usunąć rezerwę terenu pod prowadzenie infrastruktury technicznej ze ZKUPSUT (Zespół Koordynujący Usytuowanie Projektowanych Sieci Uzbrojenia Terenu); kto wprowadza ustalenia z planu miejscowego na projekt zagospodarowania terenu – architekci, czy geodeci.
W kwestii aktualności mapy wyjaśniono, iż mapa pozostaje aktualna do czasu, gdy w terenie powstaną zmiany, które na mapie nie są pokazane.
W związku z tym wyjaśnieniem poproszono o uściślenie, czy istnieje mechanizm, który powiadamiałby projektanta o nieaktualności mapy, w szczególności w związku z okresem czasu niezbędnym na „klauzulowanie” mapy.
Wskazano, iż nie ma możliwości określenia aktualności mapy inaczej, niż zgodnie z powyższym wyjaśnieniem, tj. mapa pozostaje aktualna do czasu, gdy w terenie powstaną zmiany, które na mapie nie są pokazane. W uzupełnieniu Pani Dorota Michalik podkreśliła, iż mapa jest aktualna na dzień jej sporządzenia. Przepisy, które przestały obowiązywać w 2012 r. rozróżniały pojęcie „aktualności” i „ważności” mapy. Przepisy te dzieliły zasób na: użytkowy, bazowy i przejściowy. Jednym z tych zasobów była mapa do celów projektowych, a jej ważność określana była na trzy lata. Na dzień dzisiejszy, po zmianie przepisów, obowiązuje tylko określenie aktualności mapy do celów projektowych.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska podkreśliła, iż to, jakie dokumenty wymagane są przez Wydział Architektury, spowodowane jest aktualnym brzmieniem przepisów, zarówno ustawy Prawo budowlane, jak i Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tam, gdzie jest to możliwe, Wydział korzysta z posiadanych zasobów, np. korzystając z danych ewidencji gruntów przy ustalaniu stron postępowania.
W odniesieniu do ważności opinii dot. rezerwacji terenu, Pan Robert Łoś wskazał, iż jest ona ważna 3 lata, chyba że zostanie stwierdzona nieważność decyzji WZ lub zostanie wydane pozwolenie na budowę. Dopóki ważne jest pozwolenie na budowę, inwestycja może być wykonana, a tym samym konieczne jest utrzymanie rezerwy, mimo upływu trzyletniego okresu. Wskazano również przykłady sytuacji, w których rezerwa jest utrzymywana przez okres dłuższy niż trzy lata.
Uczestniczka warsztatów poprosiła o wyjaśnienia w zakresie koniecznego stopnia precyzyjności wyznaczania przez geodetę granicy własności np. w zabudowie śródmiejskiej, przy wspólnych ścianach istniejących zabytkowych budynków.
Pani Dorota Michalik wyjaśniła, iż geodeta winien bardzo dokładnie przebadać dokumentację źródłową i wykorzystać wszelkie dostępne materiały znajdujące się zarówno w archiwach Wydziału Geodezji, jak i Archiwum Państwowego i archiwach prywatnych.
Pan Borysław Czarakcziew, MOIA, podziękował za podjęcie trudu wprowadzenia OBSERWATORIUM. Zwrócił uwagę na jasno określoną terminowo procedurę uzyskania uzgodnienia ZUDP. Wyraził również wolę zorganizowania szkolenia dla architektów w zakresie przedstawionych w trakcie warsztatów zmian w przepisach geodezyjnych.
Poprosił o wyjaśnienia: kto jest uprawniony do wrysowania na mapie do celów projektowych ustaleń z decyzji o warunkach zabudowy; na jakiej podstawie żąda się do wniosku o ustalenia warunków zabudowy, od architektów, jako pełnomocników stron, mapę ewidencyjną i zasadniczą, a w szczególności mapę ewidencyjną o poszerzonym zakresie; czy jest możliwość prawna przedłużenia uzgodnienia ZUDP, jeżeli w terenie nie nastąpiły żadne zmiany, a inwestor nie przystąpił do realizacji inwestycji. Pan Czarakcziew poprosił również w imieniu MOIA o udostępnienie materiałów dokumentujących przebieg spotkań z cyklu „Warsztaty dla inwestorów”, celem publikacji na stronie internetowej MOIA.
Pan Adam Bik-Multanowski wyjaśnił, iż zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym teren inwestycji winien być zaznaczony na kopii mapy zasadniczej. Mając jednak na względzie sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej w obszarze obejmującym, co najmniej trzykrotną szerokość frontu działki, inwestor proszony jest o przedłożenie kopii mapy ewidencyjnej o poszerzonym zakresie. Brak tej mapy nie stanowi braku formalnego wniosku. W przypadku braku przedłożenia takiej mapy wniosek podlega rozpatrzeniu zgodnie z procedurami, a mapa o wymaganym zakresie jest zamawiana przez WAiU na potrzeby prowadzonego postępowania.
Podstawę prawną żądania map na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę przedstawiła Pani Dorota Zaucha-Rybka. Wskazała na art. 6 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie - treść mapy do celów projektowych, poza elementami stanowiącymi treść mapy zasadniczej łącznie z granicami władania (własności) nieruchomości (działek), powinna zawierać opracowane geodezyjnie linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy oraz osie ulic, dróg itp., jeżeli zostały ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosowanie tego przepisu w procedurze pozwolenia na budowę zostało określone w art. 43 Ustawy Prawo budowlane. Zatem organ zobowiązany jest do żądania właściwie opracowanych map.
Pan Robert Łoś wskazał, że termin ważności uzgodnienia ZUDP wynika z przepisów dotyczących koordynacji usytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu. Termin ważności uzgodnienia ZUDP wynosi 3 lata, chyba że zostanie stwierdzona nieważność decyzji WZ lub zostanie wydane pozwolenie na budowę. Do wydania opinii konieczne są aktualne warunki techniczne dysponentów sieci a projekt musi być wykonany na aktualnej mapie do celów projektowych na której naniesione są zmiany spowodowane przez prace budowlane wykonane przez inne podmioty niż inwestor.
Pani Maria Kolińska poinformowała o otwarciu Wydziału Geodezji na ewentualne uwagi do działania przeglądarki OBSERWATORIUM oraz propozycje dodatkowych warstw. Odniosła się również do kwestii rozbieżności pomiędzy stanem prawnym i ewidencyjnym, w szczególności w odniesieniu do dróg. Zakładana w latach 50-tych ewidencja gruntów, zgodna była ze stanem władania, a nie stanem własności. Wydział Geodezji zajmuje się nie tylko prowadzeniem zasobu geodezyjnego i kartograficznego, ale również regulacją stanów prawnych dotyczących przejęcia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, m.in. w odniesieniu do stanu prawnego dróg. Prace te są w Wydziale na bieżąco kontynuowane.
Pani Dorota Zaucha-Rybka rozpoczęła omawianie tematów przedstawionych przez SARP. Pierwszy z nich dotyczy: omówienie sposobu obliczania powierzchni zabudowy i przyjętych podstaw prawnych, czy należy wliczać powierzchnię wykuszu, podcieni, nadwieszenia. Nowelizacja rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wprowadziła ewidentne stosowanie normy ISO z 1997 r., która w sposób jednoznaczny określa powierzchnię zabudowy w trzech punktach, które należy czytać łącznie. Punkt pierwszy mówi, że powierzchnię zabudowy stanowi rzut po zewnętrznych ścianach na teren. Drugi punkt uściśla tą definicję, wskazując, iż jest to rzut po całkowitym zewnętrznym obrysie krawędzi tych ścian. Punkt trzeci wskazuje, czego nie wlicza się do powierzchni zabudowy – to jest powierzchni elementów drugorzędnych.
Jeżeli decyzja WZ nie określi tego inaczej (np. poprzez wskazanie, które elementy są
a które nie są drugorzędne i jako takie powinny lub nie powinny być wliczane do powierzchni zabudowy) to za elementy drugorzędne nie wliczane do powierzchni zabudowy należy uznać balkony, gzymsy, daszki, markizy, występy dachowe, schody zewnętrzne i oświetlenie zewnętrzne. Wszystkie inne elementy (np. wykusze, nadwieszenia) powinny być wliczane do powierzchni zabudowy.
Tak, więc jeżeli w decyzji WZ nie zawiera tego rodzaju uściślenia, a podano w niej wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy, oznacza to, że powierzchnia zabudowy budynku powinna być rozumiana, jako zewnętrzny obrys wszystkich elementów budynku wystających, elementów konstrukcyjnych typu wykusze, nadwieszenia, w rzucie na teren gruntu, na którym projektowany jest obiekt.
Ponadto w przypadku obowiązywania na danym obszarze ustaleń planu, zawiera on swoją własną definicję, w jaki sposób powierzchnia zabudowy bądź wskaźnik intensywności zabudowy ma być przez projektanta przyjmowany. Wtedy ta definicja jest definicją wiodącą.
Podziemne części budynków (czyli te które w całości znajdują się pod ziemią) nie są wliczane do powierzchni zabudowy.
Prawo budowlane nie przewiduje zastosowania w ww. zakresie definicji powierzchni zabudowy zawartej w przepisach dot. ewidencji gruntów.
Pan Adam Bik-Multanowski zauważył, iż pojęcie powierzchni zabudowy pojawia się w różnych aktach prawnych, odnoszących się do różnych kwestii i każdorazowo jest przez te akty prawne definiowane. Nie jest więc uzasadnione stosowanie definicji powierzchni zabudowy stworzonej na potrzeby prowadzenia ewidencji gruntów do określenia powierzchni zabudowy w projekcie budowlanym i na odwrót.
Odpowiadając na wątpliwości uczestnika warsztatów wskazał, iż przy wyznaczaniu wskaźnika powierzchni zabudowy na etapie ustalania warunków zabudowy w pierwszej kolejności brana jest pod uwagę treść mapy ewidencyjnej i powierzchnie obiektów tam naniesionych. Niemniej jednak uwzględniane są również ustalenia analizy urbanistyczno-architektonicznej i wizje w terenie, które niejednokrotnie wskazują na istniejące w przestrzeni elementy typu nadwieszenia budynków, czy też inne elementy niezaznaczone na mapie, które należy uwzględnić. Powierzchnia zabudowy, wskazana w decyzji o warunkach zabudowy, ustalana jest zgodnie z zasadami omówionymi przez Panią Dorotę Zaucha-Rybka. Mapa ewidencyjna jest podstawowym, lecz nie jedynym materiałem wykorzystywanym przy określaniu tego parametru.
W dyskusji kontynuowano kwestie różnych definicji i sposobów obliczania powierzchni zabudowy wynikające z różnych przepisów prawa, również w kontekście przepisów podatkowych. Powołano przypadek szczególny obiektów podziemnych, jakim są forty.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie, czy linie zabudowy ustalane są tylko dla części nadziemnej, czy także dla podziemnej części obiektu.
Pani Dorota Zaucha-Rybka wskazała, iż w decyzji o warunkach zabudowy linia zabudowy reguluje przede wszystkim lokalizację części nadziemnej obiektu. Z kolei
w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego często szczegółowo definiuje się, iż nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy wszystkich elementów (nadziemnych i podziemnych) obiektów. Kwestią kluczową zarówno w przypadku warunków zabudowy, jak i planów miejscowych, jest sposób zdefiniowania w konkretnym indywidualnym przypadku wskazanej linii. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy, może niekiedy wystąpić wątpliwość czy linia zabudowy dotyczy także części podziemnych (np. ewentualnego wysuniętego garażu), zwłaszcza, jeżeli nie zostało to zapisane wprost, występują inne mogące wskazywać na to zapisy, a działka nie leży w pasie drogowym. Są to przypadki każdorazowo szczegółowo badane, niekiedy wymagające wyjaśnienia treści decyzji. Kluczowe w takich sytuacjach jest ustalenie, jakie były intencje powstania takiego czy innego zapisu decyzji WZ i dla jakiej inwestycji wydano decyzję.
Uzupełniając powyższe, Pan Tomasz Pelc wskazał, iż generalną zasadą jest to, iż budynek, zarówno w części podziemnej, jak i nadziemnej stanowi jedną całość, do której odnosi się linia zabudowy.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska z kolei podkreśliła, iż ewentualne inne ustalenia powinny być w warunkach zabudowy wyraźnie opisane. Jeżeli takiego wyjaśnienia nie ma, budynek zarówno w części podziemnej, jak i nadziemnej stanowi jedną całość i linia zabudowy odnosi się do obu tych części. Zwróciła uwagę, że każdorazowo konkretny wniosek o ustalenie warunków zabudowy, o konkretnej charakterystyce podlega opiniowaniu, m.in. z zarządcą drogi. Zatem jeżeli nie obejmował on lokalizacji części podziemnej wysuniętej, zbliżonej do pasa drogowego, opiniodawca nie uwzględniał takiej sytuacji w swojej opinii i warunki decyzji nie były wydane dla takiego rodzaju inwestycji.
Pan Tomasz Pelc zwrócił uwagę na brak terminu ważności decyzji zarówno WZ, jak i ULICP. Decyzje takie były i są wydawane w różnych okresach czasu i stanach prawnych, oparciu o obowiązujące w danym momencie orzecznictwo. Występując na ich podstawie o pozwolenie na budowę należy mieć świadomości, że projekt budowlany będzie badany pod kątem zgodności z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa.
W dyskusji kontynuowano kwestie konkretnych przypadków i definicji elementów budynku mogących mieć wpływ na określenie powierzchni zabudowy.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie zasadności obligatoryjnego określania we wniosku o warunki zabudowy precyzyjnego określania lokalizacji garażu, np. podziemny, na parterze, etc.
Pan Adam Bik-Multanowski wyjaśnił, iż konieczność szczegółowego określenia charakterystyki wnioskowanego budynku, w tym np. określenia lokalizacji garażu, ilości budynków w projektowanym zespole, już na etapie ustalania warunków zabudowy, wynika z wieloletniego orzecznictwa sądów oraz orzeczeń samorządowego kolegium odwoławczego. Tym przejawia się różnica pomiędzy warunkami zabudowy, a planami miejscowymi. Plany miejscowe mogą określać pewne skrajne wartości, natomiast decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z obowiązującym orzecznictwem, musi odnosić się do konkretnego wniosku. Decyzje o warunkach zabudowy będące odpowiedzią na niezbyt precyzyjnie określony przedmiot wniosku, były wielokrotnie uchylane. Tak, więc w interesie Wnioskodawcy jest precyzyjne określenie przedmiotu inwestycji już na etapie ustalania warunków zabudowy.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska dodała, iż ustawodawca i orzecznictwo zmierzają w kierunku coraz większego precyzowania zamierzenia inwestycyjnego na etapie WZ, a w szczególności w postępowaniach, które wymagają przedłożenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Pan Adam Bik-Multanowski wskazał, iż problem precyzyjności dotyczy również parametrów określanych decyzją WZ, np. szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku. Kilka lat temu parametry te były określane wartością maksymalną. Orzecznictwo sądowe wskazuje, iż jest to nieprawidłowe, a parametry te winny być określane w formie „od…do” , przy założeniu, że wskazany przedział nie jest zbyt duży. Najwłaściwszym określeniem,
w myśl obowiązującego orzecznictwa, jest wskazanie konkretnej wartości z ewentualną tolerancją. Wszelkie niejednoznaczności nie są przez sądy akceptowane.
Uczestnik warsztatów poprosił o wyjaśnienie, czy katalog elementów, które nie są wliczane do powierzchni zabudowy jest katalogiem otwartym, czy zamkniętym w normie. Zwrócił również uwagę, iż elementy wliczane do powierzchni zabudowy wiązane są z kubaturą. Natomiast norma ISO mówi, że balkon posiada kubaturę, a nie jest wliczany do powierzchni zabudowy. Ponadto norma wskazuje również na „inne drugorzędne elementy budynku”. Poproszono o wyjaśnienie, czy wsparta na słupach połać dachu nad tarasem gruntowym stanowi występ dachowy i czy będzie to wliczane do powierzchni zabudowy.
Pani Dorota Zaucha-Rybka wyjaśniła, iż obiekt ten zaczyna pełnić określoną funkcję dla budynku - funkcję rekreacyjną, czyli pomocniczą. Zatem jeżeli projektant zaprojektuje dach w ten sposób, aby oparł się on na słupach, to należy dla tych słupów wykonać jakieś posadowienie, np. fundament. Dlatego też zmieni się zagospodarowanie tego terenu i niejako zostanie on zabudowany, gdyż zmieni się jego przeznaczenie z funkcji pierwotnej na inną użytkową. Wskazała również, iż norma ISO z 1997 r. jest generalną definicją stosowaną do określania powierzchni zabudowy. Podkreśliła również, że powstaje coraz więcej planów miejscowych, które szczegółowo określają definicje stosowanych pojęć, w tym powierzchni zabudowy. Treść normy brzmi następująco: „do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni obiektów budowlanych, ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych np. schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego. Jeżeli projektant w swym opracowaniu udowodni, że balkon w danym konkretnym przypadku jest elementem drugorzędnym, to zostanie on zaliczony do tego katalogu (pod warunkiem, że nie będzie to sprzeczne z zapisami decyzji WZ). Wymaga to jednak udowodnienia. Organ nie podchodzi uznaniowo do wydawanych decyzji, lecz działa w oparciu o dowody przedłożone przez projektanta.
Pan Adam Bik-Multanowski uzupełniająco wskazał, iż w sytuacji wątpliwości, czy dany element można zaliczyć do drugorzędnych, warto na etapie ustalania warunków zabudowy skierować do postępowania taką uwagę. Wówczas już na tym etapie kwestia ta będzie jednoznacznie wyjaśniona i precyzyjnie zapisana w decyzji.
Uczestnik warsztatów poprosił o udzielenie wyjaśnień dotyczących sposobu i podstawy prawnej wyznaczania szerokości elewacji frontowej.
Pan Adam Bik-Multanowski wskazał, iż na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest ustawowej definicji szerokości elewacji frontowej. Przyjmuje się, że szerokością elewacji frontowej jest szerokość całego obiektu zrzutowana na płaszczyznę równoległą do frontu, czyli najczęściej do krawędzi jezdni drogi, z której odbywa się wjazd na działkę. W przypadkach szczególnych, jeżeli pojawiają się wątpliwości w określeniu elewacji frontowej, już na etapie ustalania warunków zabudowy winno to być opisane. Jeżeli nie jest to precyzyjnie określone, podlegać będzie interpretacji na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę i może być dookreślone w trybie wyjaśnienia treści decyzji WZ.
Pani Dorota Zaucha–Rybka wyjaśniła, iż przy wydawaniu pozwolenia na budowę zawsze brany jest pod uwagę rzut ortogonalny na płaszczyznę, która jest wyznaczona poprzez drogę, z której odbywa się główny wjazd. Jeżeli projektant rysuje widok ortogonalny elewacji, to ten widok i jego szerokość są brane pod uwagę. To od projektanta zależy, czy będzie on zgodny z warunkami zabudowy, czy nie. Podkreśliła, że rzutowanie elewacji dokonuje się na płaszczyznę, a nie na krawędź jezdni biegnącej po łuku. Pod uwagę brany jest widok ortogonalny rzucony na tę płaszczyznę. Nie są badane łuki, skosy, czy wygięcia budynku. Podstawą określenia szerokości elewacji frontowej jest widok ortogonalny. W przypadkach niejednoznaczności i braku określenia wprost elewacji frontowej w decyzji o warunkach zabudowy, dobrze jest wystąpić o wyjaśnienie treści decyzji.
Pan Borysław Czarakcziew poinformował, iż Małopolska Okręgowa Izba Architektów wystąpi do właściwego ministra o interpretację trzech przypadków: przypadku budowy budynku w formie litery „Z” lub „L”; przypadku budowy budynku odwróconej litery „U” lub „L” i przypadku budowy dwóch elementów budynku na jednym wspólnym garażu. Podkreślił, że zgodnie z posiadaną wiedzą, interpretacja ta będzie wskazywać, iż za szerokość elewacji frontowej w tych przypadkach wskazanych przez Izbę, uznawany będzie element przylegający bezpośrednio do ulicy. Poprosił o udzielenie odpowiedzi, czy jeżeli MOIA uzyska taką interpretację od ministra właściwego, będzie ona respektowana przez WAiU w wydawanych decyzjach pozwolenia na budowę i czy taka interpretacja nie będzie podstawą do uchylania przez Wojewodę decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli taka interpretacja się pojawi MOIA prześle ją również do Urzędu Wojewódzkiego.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska odpowiedziała, iż organ wydający decyzje jest za ujednoznacznieniem wszystkich przepisów i ich interpretacji. Jeżeli pojawi się taka opinia, organ na pewno ją przeanalizuje. Pani Dyrektor wyraziła również obawę, iż stanowisko wydane przez ministerstwo może zawierać adnotację, iż nie jest to interpretacja obowiązujących przepisów prawa. W chwili obecnej trudno jest odpowiedzieć, jaki będzie wynik tej analizy.
Uczestnik warsztatów zasugerował, aby pozostałe tematy omówione zostały na kolejnym spotkaniu.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska przychyliła się do tej sugestii.
Pan Borysław Czarakcziew zgłosił wniosek, aby jednym z tematów omawianych na warsztatach stała się kwestia braków formalnych i merytorycznych wniosków.
Pani Jadwiga Warat-Hapońska podkreśliła, że Wydział jest otwarty na sugestie dotyczące tematów do omówienia. Zaproponowała, aby kolejne spotkanie poświęcić tematom związanym z zagadnieniami z zakresu planów miejscowych oraz pozostałym, nie omówionym dziś zagadnieniom i kwestii kompletności wniosków.