NOTATKA ZE SPOTKANIA

 

W dniu 26.06.2014 r. w Wydziale Architektury i Urbanistyki UMK odbyło się kolejne z cyklu spotkań z Urzędem Miasta Krakowa: „Warsztaty dla Inwestora”.

Wydział Architektury i Urbanistyki reprezentowany był przez następujące osoby:

Pani Jadwiga Warat-Hapońska, Dyrektor Wydziału,

Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału,

Pan Adam Bik-Multanowski, Zastępca Dyrektora Wydziału,

Pani Dorota Zaucha-Rybka, Kierownik Referatu Postępowań Administracyjnych,

Pani Alicja Bała-Kośmider, Kierownik Referatu Postepowań Nieprocesowych,

Pan Tomasz Iwasyk, Inspektor – Referat Prawny,

Pani Małgorzata Trybus-Radzik, Inspektor

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Krakowie - Powiat Grodzki reprezentowany był przez:

Panią Małgorzatę Boryczko, Dyrektor Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego

 

Uczestnikiem warsztatów była również Pani Elżbieta Gabryś, Dyrektor Wydziału Infrastruktury Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie oraz przedstawiciele Centrum Obsługi Inwestora – Pani Jolanta Mrożek oraz Pani Agnieszka Winiarczyk.

Wśród zaproszonych gości obecni byli – według listy obecności:

Pan Marek Rybowicz, Inter-Bud Developer;

Pan Zbigniew Spisak, Inter-Bud Developer;

Pan Łukasz Komornicki, PHU Mayco Washtec;

Pani Anna Frysztak, Politechnika Krakowska;

P. K. Adamczyk, Dom-Bud;

Pan Waldemar Witkowski, Pracownia Architektoniczna Archeko W. Witkowski;

Pan Paweł Zając, B.D.I. Krakinwest;

Pan Paweł Dusza, PAD Projektowanie Architektoniczne;

Pan Piotr Chuchacz, MPOIA, K3 Architekci;

Pan Paweł Kłósek, Instal Kraków S.A.;

Pani Lucyna Batkiewicz, Spółdzielnia Mieszkaniowa „Śnieżka”;

Pan Witold Zieliński, MPOIA;

Pani Bożena Nieroda, MPOIA;

Pan Jarosław Wilk, MPOIA;

Pani Agata Czuła, Pracownia Projektowa;

Pan Józef Huber, TMT Wadowice;

Pan Wojciech Pawlik, UBM Sp. z o.o.;

Pan Jakub Fiszer, AKE Studio Sp. z o.o.;

Pani Jolanta Skamla, Firma Projektowa Jolanta Skamla;

Pani Ewa Szafruga, F.P. Ewa Szafruga;

Pani Ewa Oleksy, PUH Meblodom Plus;

Pani Aleksandra Lis, PUH Meblodom Plus;

Pani Karolina Półtorak, Murkrak Sp. z o.o. S.K.;

Pani Anna Dzwoniarska-Wisz, Studio Architektoniczne Desiderata;

Pani Małgorzata Trębacz-Piotrowska, MOIIB;

Pani B. Czyżowska, Biuro Nieruchomości;

Pani Barbara Gniewek, BP B.Gniewek;

Pani Agnieszka Kołodziejska-Zarych, Perspektywa Pracownia Projektowa Sp. z o.o.;

Pani Dagmara Szaflarska-Słowiczek, Perspektywa Pracownia Projektowa Sp. z o.o.;

Pani Mariola Szczepaniak, Biuro Projektów „Dom dla Ciebie”;

Pani Karina Konian, Grupa B12;

Pan Piotr Rudol; Biprowumet;

Pan Marcin Sikora, Firma Jonex Sp. z o.o.;

Pan Ryszard Chmiel, Biuro Architektoniczne;

Pan Paweł Gieroń, 3D Architekci;

Pan Robert Techmański, MPOIA;

Pan Borys Czarakcziew, KPIA.

 

Pani Jadwiga Warat-Hapońska, Dyrektor Wydziału przywitała wszystkich gości oraz uczestników warsztatów. Wskazała, iż tematyka spotkania związana będzie ze zgłoszonymi przez uczestników zagadnieniami dotyczącymi istotnych odstępstw przy realizacji inwestycji w projektach budowlanych i kwestiami dotyczącymi zakresu i formy inwentaryzacji budynku dla wyodrębniania lokali mieszkalnych oraz sposób wypełniania druku wniosku o pozwolenie na budowę.

Na wstępie Pani Alicja Bała-Kośmider, Kierownik Referatu Postępowań Nieprocesowych omówiła przede wszystkim podstawę prawną wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, przywołała art. 2 Ustawy o własności lokali oraz art. 217 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że organ wydaje zaświadczenia na wniosek osoby ubiegającej się o wydanie zaświadczenia celem poświadczenia faktów lub stanu prawnego na podstawie rejestrów, ewidencji oraz innych materiałów znajdujących się w zasobach Urzędu. W przypadku wydawania zaświadczeń

o samodzielności lokali Organ opiera się jedynie na dokumentacji złożonej przez wnioskującego. Dlatego bardzo ważne jest, aby dokumentacja była właściwie sporządzona i zawierała wszystkie dane, które wynikają z ustawy o własności lokali, na podstawie których organ ocenia czy z tej dokumentacji wynikają fakty, które można potwierdzić. Pani Kierownik objaśniła sposób składania wniosku

o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu; wyjaśniła, iż wniosek oraz procedura AU-13 zawierają dane, które należy precyzyjnie wskazać. Przede wszystkim numery lokali, które muszą znaleźć odzwierciedlenie w dokumentacji, należy zachować tożsamość pomiędzy wnioskiem

a dokumentacją. We wniosku należy określić do jakiego lokalu należą pomieszczenia przynależne. Dokumentacja przedkładana z wnioskiem powinna zawierać lokale, których wniosek dotyczy, zaznaczone na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku. Inwentaryzacja przedkładana do wniosku o wydanie zaświadczenia nie musi być tak szczegółowo wykonywana jak do projektu budowlanego, muszą natomiast być opisane funkcje izb i pomieszczeń pomocniczych w lokalach, w pomieszczeniach przynależnych do nich (jeżeli takie są); należy wskazać części wspólne budynku, wskazać wejście do wyodrębnionego lokalu i wyjście na teren w użytkowaniu wspólnym. Wskazano, że lokalem odrębnym jest lokal wydzielony ścianami trwałymi, zatem przedkładana inwentaryzacja powinna zawierać zapis mówiący o ścianach trwałych w obrębie budynku. Autor opracowania powinien być podpisany pod przygotowaną dokumentacją, powinna ona również zawierać legendę. Pani Kierownik podkreśliła również, że w sytuacji, gdy wyjście z budynku znajduje się na innej nieruchomości, należy opisać we wniosku, że wyjście z lokalu znajduje się w części wspólnej lub na terenie ogólnodostępnym.

Pani Alicja Bała-Kośmider wyjaśniła, że w sytuacji, gdy obiekt jest obiektem wielomieszkaniowym (w dodatku z wieloma klatkami schodowymi) i wnioskuje się o wydzielenie poszczególnych lokali mieszkalnych dopuszcza się, aby lokale zaznaczyć na rzucie części budynku,

a obok załączyć schemat całej kondygnacji budynku z oznaczeniem miejsca usytuowania lokalu/lokali. Jeżeli obiekty, których wniosek dotyczy są mniejsze, należy przedstawić cały rzut kondygnacji budynku. Podczas sporządzania wniosku najważniejsze jest wskazanie lokali, ścian (zewnętrznych, wewnętrznych,) podziału pomieszczeń, okien, drzwi, zaznaczenie wyjścia z lokalu, części wspólnej, wszystkich otworów, które zlokalizowane są w ścianach. Zachodzą jednak pewne przesłanki, które nie pozwalają wydać zaświadczenia (np. jeżeli lokal posiada drzwi (otwory), które łączą ten lokal z innym lokalem odrębnym). Podkreślenia również wymaga fakt, iż w budynku nie można wskazać dwóch rodzajów części wspólnych, tj. nie ma części wspólnej nieruchomości dostępnej dla wszystkich współwłaścicieli i jednocześnie części wspólnej tylko dla wybranych właścicieli poszczególnych lokali (często taki przypadek ma miejsce w przypadku podziału dużych mieszkań na mniejsze, gdy istniejący przedpokój pokazuje się/oznacza jako część wspólną dostępną tylko dla właścicieli obu powstałych lokali).

W procedurze dodatkowo wskazano, aby do wniosku o wydanie zaświadczenia

o samodzielności lokali przedłożyć mapę - wyrys z ewidencji gruntów. Pani Kierownik wyjaśniła, że Ustawa o własności lokali wskazuje, że lokal ma być wydzielony w obrębie budynku, często zdarza się jednak, że lokal położony jest na granicy dwóch budynków, po części w każdym z nich. Często sporządzona inwentaryzacja pokazuje stan niezgodny ze stanem rzeczywistym uwidocznionym na mapie ewidencji gruntów. I tak np. jeżeli pokazany na inwentaryzacji lokal znajduje się

w rzeczywistości na granicy dwóch budynków (a można to ustalić jedynie w oparciu o mapę – wyrys

z ewidencji gruntów) nie można w takiej sytuacji wydać zaświadczenia o samodzielności lokalu (gdyż lokal nie jest położony w obrębie budynku). W sytuacji pewnych niezgodności stanu rzeczywistego ze stanem uwidocznionym na mapie należy przede wszystkim wyjaśniać niezgodności w Wydziale Geodezji UMK. Zdarzają się sytuacje, kiedy właściciele nieruchomości nie ujawnili (tj. nie złożyli w Wydziale Geodezji UMK inwentaryzacji powykonawczej po zakończonych robotach budowlanych), że budynek był przebudowywany bądź nadbudowywany, wynikiem czego wniosek i wykonana inwentaryzacja są niespójne z przedłożoną do wniosku mapą ewidencyjną. Najczęściej dotyczy to braku spójności w podaniu ilości kondygnacji, czy też kształtu budynku (jego rzutu poziomego). Należy również zwrócić uwagę na fakt, iż o lokalu mieszkalnym oraz o lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne można mówić tylko wtedy, gdy budynek jest przyjęty do użytkowania.

Pani Alicja Bała-Kośmider objaśniła, iż lokal mieszkalny powinien zawierać pomieszczenie mieszkalne i pomieszczenia pomocnicze, dodatkowo mogą przynależeć do niego pomieszczenia poza lokalem lub nawet poza budynkiem; jednak powinny być one zlokalizowanie na tej samej nieruchomości gruntowej. Np. można wydzielić lokal mieszkalny, który składa się z pokoi

i przedpokoju, jeżeli pomieszczenie sanitarne do niego przynależne, jest dostępne z części wspólnej budynku. Jeżeli pomieszczenie sanitarne znajduje się w części wspólnej również nie ma przeszkód, aby wydzielić taki lokal mieszkalny. W starych kamienicach często zdarza się, że pomieszczenie sanitarne zlokalizowane jest poza budynkiem, takie sytuacje nie stanowią problemu, jednak pomieszczenie to musi znajdować się na tej samej nieruchomości gruntowej co lokal. Jeżeli pomieszczenie sanitarne związane jest z jednym lokalem można wtedy uznać, że jest to pomieszczenie przynależne znajdujące się poza budynkiem, jednak pomieszczenie to musi być trwale związane z gruntem (winno posiadać fundament) – takie stanowisko znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie związanym z wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokali. Jeżeli zaś chodzi o garaże to mogą one stanowić odrębne lokale, jak również elementy części wspólnej budynku. Warto wskazać, że jeśli w kondygnacji podziemnej zlokalizowane są: garaż, komórki lokatorskie, pomieszczenia techniczne (które stanowią pomieszczenia wspólne, w których zlokalizowane są często kotłownie, hydrofornie, itp.) oraz pomieszczania pomocnicze (które z reguły też są pomieszczeniami wspólnymi zgodnie z definicją w warunkach technicznych), można wydzielić garaże jako lokale odrębne, ale często należy to przewidzieć już na etapie projektu budynku, w którym należy uwzględnić dojście przez część wspólną do komórek lokatorskich, pomieszczeń technicznych oraz pomocniczych.

Pani Alicja Bała-Kośmider podkreśliła, że nieruchomością gruntową, zgodnie z Ustawą

o gospodarce nieruchomościami, jest nieruchomość składająca się z kilku działek należących do tego samego właściciela/właścicieli, a zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych, jeżeli działki objęte są tą samą księgą wieczystą to stanowią nieruchomość gruntową. Przy rozpatrywaniu wniosku jest ta kwestia badana, i w sytuacji, gdy lokal nie znajduje się na jednej nieruchomości gruntowej, nie ma możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wynika to z utrwalonego w tym zakresie orzecznictwa (wyroki sądów administracyjnych), które wskazuje, że jeżeli budynek zlokalizowany jest na dwóch nieruchomościach gruntowych, to nie można wydzielić lokalu, który położony jest na granicy tych nieruchomości gruntowych (działek), po części na każdej z nich, ponieważ nie ma możliwości obliczenia udziałów w danej nieruchomości.

Uczestnik spotkania zwrócił się z pytaniem, dlaczego inwentaryzację muszą wykonywać osoby posiadające uprawnienia, ponieważ ustawa o własności lokali nie zawiera takich zapisów. Czy odmowa wydania zaświadczenia jest zaskarżalna. Zwrócono dodatkowo uwagę na fakt, iż na wcześniejszych warsztatach pokazano system geodezyjny, który jest ogólnodostępny, można sprawdzić wszystkie dane, które zawiera mapa ewidencyjna, wskazano, że zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego fakt, który jest znany z urzędu bądź powszechnie znany nie podlegający dowodowi, to dlaczego nie zrezygnować z przedkładania dodatkowych dokumentów.

Pani Kierownik w odpowiedzi na powyższe pytania wskazała, że inwentaryzację może sporządzać osoba nieposiadająca uprawnień, choć przyjęło się, że inwentaryzacje wykonują osoby uprawnione, najczęściej architekci lub inżynierowie budowlani, jednak nie ma obowiązku legitymowania się uprawnieniami do projektowania, ponieważ taki wymóg nie został określony przez ustawę. Zaświadczenia o samodzielności lokali wydawane są w oparciu o art. 2 ustawy o własności lokali – orzecznictwo wskazuje, że inwentaryzację powinny sporządzać osoby posiadające specjalną wiedzę/wykształcenie (pozwalającą im ocenić i zinterpretować pewne fakty), a nie specjalne uprawnienia. Jeżeli chodzi o możliwość wniesienia środka odwoławczego od odmowy wydania zaświadczenia Pani Alicja Bała Kośmider określiła, że odmowa ta wydawana jest w oparciu o art. 219 Kodeksu postępowania administracyjnego w formie postanowienia, na które służy zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego; w każdym postanowieniu zawarte jest pouczenie

o możliwości wniesienia zażalenia. Odnośnie wymogu dołączania mapy ewidencyjnej Pani Kierownik wyjaśniła, że mapy dostępne w systemach nie zawsze są aktualne, są pewne przesunięcia

w datach ich aktualizacji – dla organu mapa jest podstawą do przeprowadzenia dowodu, ona właśnie obrazuje aktualny stan nieruchomości.

Uczestniczka warsztatów zapytała czy jest badana powierzchnia użytkowa, jeżeli tak, to w jaki sposób jest ona obliczana. Wskazano, że bardzo ważnym jest fakt wykonywania inwentaryzacji przez uprawnioną osobę, w przypadku wykonania inwentaryzacji pod kątem projektu budowlanego to wymiary muszą być precyzyjnie podane.

Pani Kierownik w odpowiedzi na poruszone kwestie przede wszystkim zwróciła uwagę, iż inwentaryzacja sporządzona w celu wydania zaświadczenia o samodzielności lokali nie stanowi podstawy do sporządzenia projektu budowlanego, wydając zaświadczenie urząd zatwierdza stan zastany, inwentaryzacja ta służy jedynie do wydania zaświadczenia, nie musi jej sporządzać osoba posiadająca specjalne uprawnienia. Zaś w kwestii obliczania powierzchni użytkowej wskazano, że nie jest ona wymagana.

Następnie Pani Jadwiga Warat-Hapońska przeszła do drugiej grupy tematycznej związanej

z kwestią istotnych i nieistotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Pani Dorota Zaucha-Rybka wskazała, iż podstawą która to reguluje jest art. 36a Prawa budowlanego, w którym jest określony katalog istotnych odstępstw i to Projektant kwalifikuje i decyduje o tym, czy dane odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego jest odstępstwem istotnym bądź nie. I tak w sytuacji gdy jest dokonana jakakolwiek zmiana w projekcie zagospodarowania ternu, zmiana dotycząca ilości kondygnacji (pomimo, że kubatura pozostaje bez zmian), zmiana formy dopuszczenia niepełnosprawnych do obiektu (np. winda, schodołazy), zmiana dotycząca planowania przestrzennego – w tych sytuacjach jest wymagane pozwolenie zamienne. Jeżeli zakres zmian wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami prawa (w sytuacji gdy obiekt jest zabytkowy i wymagałby uzgodnienia z Konserwatorem, a roboty nie wymagałyby pozwolenia na budowę – może być wymagane pozwolenie zamienne na podstawie przepisów szczególnych).

Pani Małgorzata Boryczko poinformowała, iż Nadzór Budowlany, jako Organ przyjmujący do użytkowania rozstrzyga w zakresie istotnych i nieistotnych odstępstw na etapie przyjmowania obiektu do użytkowania. Działania nadzoru są zawsze działaniami restrykcyjnymi, zatem należy mieć świadomość, że działania te mogą nawet skutkować wstrzymaniem prowadzenia robót budowlanych. Jeżeli Inwestor planuje dokonać zmiany w zatwierdzonym projekcie, obligatoryjnie musi wypowiedzieć się Projektant, to on właśnie dokonuje kwalifikacji czy odstępstwo jest istotne czy nie, to Projektant wskazuje na podstawę art. 36a. Jeżeli dochodzi do realizacji, która wg Projektanta i Nadzoru, jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu, a nie dokonano zatwierdzenia projektu zamiennego - kontrola skutkuje wydaniem postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych. Należy zwrócić uwagę na sytuację, gdy Inwestor realizuje kilka obiektów w oparciu o jedną decyzję pozwolenia na budowę i dochodzi do istotnego odstąpienia w jednym z obiektów, wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych dotyczy całej inwestycji. Po wstrzymaniu prowadzenia robót Organ Nadzoru budowlanego wypowiada się w formie decyzji, żądając przedłożenia projektu zamiennego obejmującego całość inwestycji, decyzja ta obliguje Wydział Architektury do uchylenia decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, będącej w obiegu prawnym pozwolenia na budowę. Następnie

w związku z dokonaniem istotnego odstąpienia badany jest krąg stron, ponieważ oddziaływanie obiektu może się różnić od tego, który został określony przy procedowaniu pozwolenia na budowę. Wymagany projekt musi być dostosowany do warunków faktycznych, organ nadzoru bada czy jest on kompletny, prawidłowo wykonany, zgodnie z rozporządzeniem. Organ Nadzoru, w przypadku, gdy nie została zakończona budowa, zatwierdza projekt i wydaje pozwolenie na kontynuowanie robót. Natomiast

w sytuacji, gdy obiekt jest już zrealizowany - postępowanie w nadzorze kończy się zatwierdzeniem tego projektu zamiennego. Wprost z przepisów prawa wynika tryb postępowania, prowadzonego w Nadzorze budowlanym, potocznie zwanego naprawczym, który wskazuje, iż obiekt obligatoryjnie musi być przyjęty do użytkowania w formie decyzji.

Pani Jadwiga Warat-Hapońska przeszła do pytań, które związane były z pewnymi rozbieżnościami związanymi z interpretacją kwalifikacji istotnego i nieistotnego odstępstwa.

Przedstawicielka Izby Architektów zwróciła uwagę, iż jest to istotny temat. To Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia, zdarza się, że kwalifikacja ta jest odrębnie rozpatrywana przez organ nadzoru budowlanego. Stąd Izba skierowała zapytanie, jakie są najczęstsze przypadki, w których projektant inaczej zinterpretował przepis i uznał, że odstąpienie jest nieistotne,

a Nadzór miał odrębne zdanie, poproszono o wskazanie przykładów. Zapytano czy istnieje możliwość wystąpienia z zapytaniem do Nadzoru w przypadku wątpliwości interpretacji przepisu.

Pani Dyrektor Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego zwróciła uwagę na fakt, iż

co do zasady urzędnik nie może podważyć stanowiska Projektanta, którego ustawodawca umocował

w Prawie budowlanym do wypowiadania się, co do istotnych bądź nieistotnych odstępstw. Zdarzają się sytuacje, w których Nadzór kwestionuje to stanowisko, ale są to przypadki, gdy organ może to udowodnić, np. w sytuacji zmiany kubatury, zmiany ilości kondygnacji.

Uczestnik zapytał czy w katalogu opinii i uzgodnień innych organów mieści się sprawdzenie projektu przez rzeczoznawcę ds. przeciwpożarowych, często te zmiany nie mają wpływu na kubaturę czy projekt zagospodarowania terenu, wymagają jedynie zaopiniowania tego projektu przez strażaka.

Pani Małgorzata Boryczko wskazała, że obecnie Organ Nadzoru wykonuje częstsze kontrole, które pozwalają wyjaśnić pewne rozbieżności. Przede wszystkim sprawdzany jest stan faktyczny, sprawdzana jest konkretna dokumentacja, zakres zmian i po zbadaniu powyższych dokumentów oraz faktów Organ może wydać wiążącą odpowiedź. Dodatkowo Pani Dyrektor poinformowała, iż każda sprawa jest indywidualna, w sytuacji pytań organ wykonuje kontrolę, nie ma możliwości udzielania odpowiedzi pisemnej na pisemny wniosek. Był, co prawda taki przepis wskazujący, iż w sytuacjach niejasnych Projektant może zwrócić się do Nadzoru z prośbą o wyjaśnienie pewnych rozbieżności, jednak przepis ten został znowelizowany i obecnie Nadzór nie ma podstaw prawnych do wypowiadania się w tym zakresie.

Uczestnik zapytał czy jeżeli Projektant dokonał kwalifikacji, jako nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego, obiekt został zakończony oraz zgłoszony do użytkowania, a nadzór zajmuje odmienne stanowisko, co w takiej sytuacji się dzieje z budową, czy jest ona uznana za nielegalną?

Pani Małgorzata Boryczko poinformowała, że Nadzór wydaje odmowę przyjęcia do użytkowania, jeżeli odstępstwo jest istotne i potrafi to udowodnić. Skutkiem tego jest odmowa przyjęcia do użytkowania, nie można jednak uznać tego zrealizowanego obiektu za samowolę budowlaną, na pewno traktuje się go, jako budowę wykonaną z naruszeniem prawa poprzez wdrożenie postępowania naprawczego.

Dodatkowo Pani Jadwiga Warat-Hapońska wskazała, że projekt zamienny powinien się mieścić w zapisach ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie, którego zostało wydane pozwolenie na budowę albo decyzji o warunkach zabudowy. Nie może się zdarzyć taka sytuacja, aby wniosek o pozwolenie zamienne był niespójny merytorycznie z decyzjami lokalizacyjnymi bądź ustaleniami planu zagospodarowania.

Pani Dorota Zaucha-Rybka dodatkowo zwróciła uwagę, iż bardzo często zdarza się, że Inwestor szybko realizuje swoje plany inwestycyjne i wykonuje roboty budowlane już z istotnymi odstępstwami, a następnie stara się doprowadzić do zgodności z przepisami prawa załatwiając pozwolenie zamienne. Jednak, jeżeli Nadzór Budowlany zasygnalizuje, że roboty zostały już wykonane z istotnymi odstępstwami, Wydział Architektury nie może wydać pozwolenia zamiennego, wtedy automatycznie sprawa zostaje przekazana do organu, który jest właściwy w sprawie orzekania

w zakresie istotnego odstąpienia od pozwolenia na budowę. Takim najprostszym kwalifikacyjnym warunkiem do tego, w jaki sposób ocenić czy odstępstwo jest istotne, jest sprawdzenie czy dane roboty będą wymagały zaopiniowania przez rzeczoznawcę, uzgodnienia z innymi organami lub właściwymi jednostkami – jeżeli tak, to zazwyczaj mamy do czynienia z istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Następne pytanie dotyczyło formy przedstawienia projektu zamiennego.

W odpowiedzi na to pytanie Pani Kierownik poinformowała, że każda zmiana pozwolenia na budowę może dotyczyć całego obiektu lub jego części. Inwestor może zmieniać swoje plany inwestycyjne, nawet w trakcie trwania pozwolenia na budowę w trakcie trzech lat. Np. jeżeli zamierzenie inwestycyjne dotyczyło budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w trakcie realizacji Inwestor zmienił swoje plany inwestycyjne i planuje zrealizować budynek mieszkalny wielorodzinny (w tych samych gabarytach, co budynek mieszkalny jednorodzinny) do wniosku o pozwolenie zamienne należy przedłożyć całą dokumentację z tym związaną.

Uczestnik zapytał czy jeżeli są projektowane zmiany termiczne, czy to wymaga pozwolenia zamiennego?

Pani Dorota Zaucha-Rybka poinformowała, że ta nowelizacja jest ściśle związana

z parametrami unijnymi dotyczącymi ochrony powietrza i energetycznymi. Jeżeli dokonano zmiany

w projekcie i okazało się, że na dzień złożenia projektu zamiennego są odmienne przepisy, to ta część obiektu, która podlega zmianie, musi być dostosowana do przepisów obowiązujących; natomiast pozostała część obiektu, która miała zatwierdzony projekt budowlany może nie spełniać tych warunków – jednak w takiej sytuacji należy przeanalizować cały obiekt i wykonać analizę charakterystyki energetycznej w tym zakresie, ponieważ do przyjęcia do użytkowania należy przedłożyć świadectwo energetyczne i jeżeli obiekt nie będzie miał świadectwa w zakresie warunków energetycznych, może później być problem z przyjęciem takiego obiektu do użytkowania. Dlatego bardzo ważne jest, jeżeli dokonuje się jakichkolwiek zmian w projekcie budowlanym, należy to przeanalizować czy na tym etapie wskazane jest podniesienie parametrów energochłonnych danego obiektu, gdyż może się okazać, że poprzednio zaniżono parametry do charakterystyki i ten obiekt nie będzie w stanie funkcjonować prawidłowo w obiegu prawnym.

Pani Małgorzata Boryczko dodatkowo poinformowała, że jeżeli chodzi o dokumenty odbiorowe to wskazać należy, że do wniosku o zakończenie budowy, zakończenie wykonywania robót budowlanych, czy o pozwolenie na użytkowanie dołącza się kserokopię świadectwa charakterystyki energetycznej. Nadzór nie sprawdza na tym etapie żadnych parametrów, natomiast ma obowiązek sprawdzić czy dla danego obiektu świadectwo charakterystyki energetycznej zostało wykonane.

Uczestnik warsztatów zapytał czy w sytuacji, jeżeli zaprojektowany budynek jest przesunięty

w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego, czy dopuszcza się tylko stworzenie projektu zamiennego w zakresie projektu zagospodarowania działki czy za każdym razem należy przedkładać pełną dokumentację.

Pani Kierownik odpowiadając wskazała, że zmiana, która dotyczy pozwolenia na budowę dotyczy tylko konkretnego zakresu objętego wnioskiem. Jeżeli planowana zmiana dotyczy tylko części zakresu projektu budowlanego to organ bada, jaki jest zakres wniosku (np. jeżeli zmiana dotyczy funkcji tylko jednego pomieszczenia, inwestor wskazuje, które jest to pomieszczenie i tylko w tym zakresie przedstawia zakres projektu budowlanego, nie dla całego budynku).

Pani Jadwiga Warat-Hapońska zwróciła uwagę na konstrukcję decyzji administracyjnej zmieniającej, wskazuje ona w swojej treści, czego dotyczy zmiana oraz że pozostałe warunki decyzji pozwolenia na budowę pozostają bez zmian.

Pani Małgorzata Boryczko dodatkowo zakomunikowała, że zupełnie inaczej wygląda zatwierdzenie projektu zamiennego przy postępowaniu naprawczym, czyli tym restrykcyjnym prowadzonym przez Nadzór Budowlany. W organie tym również należy, przedłożyć projekt zamienny, który jest wymagany (np. w zakresie istotnych odstępstw), jednak dotyczy on całej inwestycji. Nadzór wstrzymuje prowadzenie całej inwestycji, pomimo tego, iż orzecznictwo w tym zakresie wskazuje, że można prowadzić postępowania w nadzorze w tylko pewnym zakresie inwestycji i wtedy w pewnym zakresie Wydział Architektury uchyla swoją decyzję. Jednak, mimo wszystko większość orzeczeń

w tym temacie wskazuje, że Nadzór powinien wstrzymać całą inwestycję, następnie Wydział Architektury uchyla całą decyzję pozwolenia na budowę, a Inwestor powinien przedłożyć projekt zamienny obejmujący całą inwestycję. Ponieważ z obrotu prawnego został wyeliminowany projekt zatwierdzony przez Wydział Architektury, podstawą dla wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie jest już tylko decyzja nadzoru zatwierdzająca projekt zamienny, bądź zatwierdzająca i zezwalająca na kontynuowanie prowadzenia robót. Tylko ten projekt zamienny zatwierdzony przez nadzór jest brany pod uwagę przy dokonywaniu kontroli, na budowie sprawdzana jest zgodność realizacji inwestycji właśnie z tym zatwierdzonym projektem zamiennym.

Uczestniczka spotkania wskazała, że plany miejscowe często wykluczają dużo terenów z prawa do zabudowy, uprzednio na te tereny zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i na jej podstawie decyzje pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy Inwestor zamierza wprowadzić pewne zmiany oceniana będzie zgodność z wydaną decyzją WZ, skoro na tym terenie jest już zakaz zabudowy. Czy jeżeli ustalenia planu wykluczają zabudowę można uzyskać pozwolenie zamienne?

Pani Jadwiga Warat-Hapońska odpowiedziała, że w świetle ugruntowanego orzecznictwa,

w sytuacji, gdy jest na danym terenie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, badana jest zgodność projektu z ustaleniami planu. Jeżeli plan wyklucza zabudowę na tym terenie nie ma możliwości wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę.

Dodatkowo Pani Małgorzata Boryczko wskazała, że zazwyczaj, jeżeli Inwestor wnioskuje

o zmianę zatwierdzonego projektu budowlanego do Wydziału Architektury ma na myśli zamierzenie przyszłe. Natomiast w nadzorze zdarzają się sytuacje, kiedy Inwestor dokonał już tej zmiany, są to sytuacje bardzo indywidualne, a orzeczenia wyższych instancji nie są jednoznaczne. Jednak ogólna zasada wskazuje na to, iż w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje plan zagospodarowania należy go przestrzegać.

Uczestnik spotkania podsumował, że w sytuacji, gdy Inwestor chce dokonać zmian

w zatwierdzonym projekcie ma do wyboru dwie ścieżki. Pierwsza dotyczy sytuacji zamierzonej

i Inwestor może zawnioskować np. o zmianę części pozwolenia na budowę, realizując pozostałą część obiektu, uzyskać pozwolenie zamienne tylko w tym zakresie (którego dotyczą zmiany), a następnie realizować pozostałą część obiektu tuż po uzyskaniu decyzji zamiennej. Druga, gdy Inwestor wykona zmiany w projekcie i zwraca się do nadzoru w celu przeprowadzenia postępowania naprawczego, w tym przypadku wnioskuje o zmianę całości pozwolenia i przedkłada projekt zamienny dotyczący całej inwestycji.

Pani Jadwiga Warat-Hapońska poinformowała, że zgodnie z przepisami właściwa ścieżka dotyczy zmierzenia planowanego. Jeżeli Inwestor zdecyduje się zrealizować istotne odstępstwa bez zatwierdzonego projektu zamiennego, automatycznie postępowanie to jest postępowaniem naprawczym prowadzonym przez Nadzór.

Pani Małgorzata Boryczko wskazała, iż starała się zwięźle wytłumaczyć procedury obowiązujące w nadzorze, jednak są to postępowania, których procedura jest skomplikowana.

W każdym postępowaniu zawiadamiane są strony, które mogą się wypowiadać na każdym etapie. Postępowanie naprawcze to: postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych, żądanie decyzji

o zatwierdzenie projektu budowlanego, sprawdzenie wykonania obowiązku. Są to trzy akty prawne, wszystkie zaskarżalne. Średnio przyjmuje się, że postępowanie naprawcze trwa od sześciu do dziesięciu miesięcy, jeżeli strony w tym postępowaniu nie wnoszą zażaleń ani odwołań. Należy też pamiętać, że postępowanie naprawcze jest postępowaniem restrykcyjnym i w sytuacji, gdy Inwestor pomimo wydanego wstrzymania wykonywania robót budowlanych, w dalszym ciągu je kontynuuje, może to powodować wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę tej części obiektu, która została wykonana po wstrzymaniu tych robót.

Uczestnik warsztatów zwrócił się z pytaniem czy opinie i uzgodnienia, stanowią podstawę do kwalifikacji, jako istotne odstępstwo, nawiązując do spraw pożarowych. W momencie, gdy

w projekcie zmieniono coś w odniesieniu do ochrony pożarowej, rzeczoznawca wydawał kolejną opinię, że np. nie zaszła zmiana w zakresie warunków pożarowych, czy jest to poprawna forma czy jednak jest ona zbędna i wystarczy, że tylko Projektant potwierdzi powyższy fakt. Co dzieje się w sytuacji, gdy budynek został wykonany zgodnie z projektem, zgodnie z projektowanym systemem ochronnym jednak w obecnym stanie prawnym jego realizacja w taki sposób zagraża bezpieczeństwu ludzi i należy wykonać dodatkową klatkę schodową.

Pani Dorota Zaucha-Rybka poinformowała, że jeżeli są projektowane zmiany materiałowe, które mogą mieć wpływ na odporność ogniową danego pomieszczenia wskazane jest, aby opinia specjalisty znalazła się we wniosku, jest to pewnego rodzaju zabezpieczenie umowy cywilnej dla Projektanta. Na tym etapie nie są wymagane dodatkowe opinie, natomiast swoje stanowisko w projekcie zmiennym powinien zająć Projektant. Jeżeli zaś chodzi o dodatkowe elementy, które są wymagane

w związku z nowelizacją prawa, po wydaniu decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, wyjaśnić należy, że Straż jest niezawisłym organem, który nie może przyjąć do użytkowania obiektu w zakresie swoich kompetencji, którym będzie w pewnym rodzaju się opiekowała. Przepisy prawa nie powinny działać wstecz, zatem jeżeli są obowiązujące należy się do nich dostosować, dany obiekt może nie mieć skutecznego przyjęcia zgłoszenia właściwej jednostki straży pożarnej do późniejszego odbioru

w Nadzorze Budowlanym. Jeżeli projektowane są elementy, które mogą wpłynąć na warunki techniczne, a jest to ściśle związane z nowowprowadzonym przepisem warunków technicznych, należy wykonać dokładnie te zabezpieczenia, których żąda straż pożarna w trybie zmiany pozwolenia na budowę. Ewentualnie, gdyby było to możliwe, uzasadnione ekspertyzą, która byłaby wykonana przez właściwego rzeczoznawcę i zatwierdzona przez tą straż pożarną można ubiegać się o odstępstwo Ministra od tych przepisów, które zostały znowelizowane i wprowadzone.

Pani Małgorzata Boryczko zwróciła uwagę na kwestię odbioru budynków – organ Nadzoru Budowlanego ma obowiązek przeprowadzić obowiązkową kontrolę, jest ona związana ze sporządzeniem protokołu, który jest stypizowany i jednakowy dla całej Polski. Obowiązkowa kontrola jest realizowana punkt po punkcie tego protokołu. Jeżeli kontrola oraz dokumenty przedłożone przez Inwestora do wniosku o przyjęcie do użytkowania wskazują, że straż pożarna wypowiedziała się, że obiekt jest zrealizowany zgodnie z projektem, jednak wskazała swoje uwagi dotyczące kwestii bezpieczeństwa użytkowania, Nadzór Budowlany mimo wszystko ma obowiązek wydać taką zgodę. Jednak, jeżeli zakres robót (np. wskazanych przez Straż Pożarną) może być realizowany bez uzyskania pozwolenia na budowę, to na podstawie decyzji zezwalającej na użytkowanie, realizuje się ten zakres robót, które nie były przedmiotem pozwolenia na budowę, a wykonanie ich daje gwarancję bezpiecznego użytkowania tego obiektu. Jeżeli natomiast zakres robót koniecznych do wykonania wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, Nadzór w swojej decyzji wskazuje, że można użytkować obiekt, jednak warunkiem tego użytkowania jest zrealizowanie niezbędnych elementów w okresie np. jednego roku od daty wydania decyzji. Jeżeli zakres tych warunkowych robót nie zostanie wykonany decyzja zezwalająca na użytkowanie podlega wygaszeniu.

Uczestnik warsztatów podniósł, że zamienny projekt budowlany może dotyczyć całego obiektu bądź jego elementów, które są wymienione w treści decyzji. W procedurach obowiązujących np.

w Wydziale Architektury we Wrocławiu w sytuacji, gdy autorem projektu zamiennego jest inna osoba, nie może zostać wydana decyzja zamienna jeżeli nie ma zgody Projektanta, który projektował ten obiekt do pozwolenia pierwotnego. Zapytano, jaka jest metodologia postępowania w tym zakresie w Wydziale Krakowskim.

Pani Dorota Zaucha-Rybka wyjaśniła, że prawo autorskie nie jest ściśle związane

z prawem budowlanym oraz Kodeksem Postępowania Administracyjnego, czyli z tymi aktami prawnymi na podstawie, których działa Organ. Jeżeli wpływa wniosek o wydanie pozwolenia zamiennego, dotyczącego projektu wykonanego przez innego Projektanta, a wniosek oraz dokumenty przedłożone do tego wniosku są zgodne z przepisami prawa nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji zamiennej. Projekt budowlany stanowi dokument, na podstawie którego jest wydana decyzja administracyjna, nie jest dziełem traktowanym jako dzieło autorskie. W sytuacji gdy Projektant Główny zwróci się do Wydziału z zapytaniem czy wydane zostało np. pozwolenie zamienne dla pewnej inwestycji, informacja taka zostanie udzielona, w jakim zakresie i kto wykonał takie opracowanie. Jeżeli zaś chodzi o roszczenia z tytułu naruszenia praw autorskich poprzez wykorzystanie tych praw przez innego Projektanta wskazać należy, że to Inwestor odpowiada za tego typu nieścisłości

i nieprawidłowości związane z nierealizowaniem przepisów Ustawy o prawie autorskim.

Uczestnik warsztatów zwrócił uwagę na fakt, że w decyzji pozwolenia na budowę Projektant jest wymieniony z imienia i nazwiska, ma on określone obowiązki i prawa, to Projektant powinien kwalifikować zmiany w projekcie, jako istotne bądź nieistotne.

Dodatkowo poruszono, czy Projektant, który przejął funkcję Głównego Projektanta i zajmuje jego rolę w projekcie zamiennym, przejmuje jego funkcję w zakresie nadzoru autorskiego, przejmuje również całą odpowiedzialność za całą inwestycję.

Pani Małgorzata Boryczko poinformowała, że Projektant sprawuje samodzielną funkcję techniczną, odpowiada za wszytko pod czym się podpisuje, zatem jeżeli wykonuje projekt zamienny bierze pełną odpowiedzialność za zakres tych zmian.

Pani Jadwiga Warat-Hapońska wskazała, że Pani Kierownik Zaucha-Rybka przedstawiła stanowisko Organu w tym zakresie, wszelkie kwestie regulacji praw autorskich rozpatrywane są na drodze cywilnej.

Uczestniczka warsztatów wskazała, iż przystępując do projektu budowlanego na podstawie wygranego przetargu, musiała uzyskać zgodę autora koncepcji. Przepisy są niespójne, niejednoznaczne, zdarza się, że Inwestor nabywa prawa do danego projektu czy koncepcji i Projektant, jako osoba prowadząca inwestycję i zamykająca proces inwestycyjny, musiała porozumieć się, uzgodnić i uzyskać akceptację autora koncepcji.

Uczestnik warsztatów zwrócił się z pytaniem czy na zawiadomieniu o zakończeniu robót do Nadzoru budowlanego figuruje ten Projektant, który sprawuje nadzór autorski, nie zaś autor projektu budowlanego?

Pani Małgorzata Boryczko odpowiadając na powyższe wskazała, że przed rozpoczęciem robót Inwestor ma obowiązek zawiadomić Nadzór Budowlany o tym, że zamierza rozpocząć roboty budowlane, kto sprawuje funkcję kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Zgodnie

z przepisami Prawa budowlanego na żądanie Nadzoru Budowlanego, Projektant ma obowiązek wypowiedzieć się w sytuacji pewnych nieścisłości, niejasności i ewentualnie złożyć wyjaśnienia.

Uczestnik spotkania zwrócił się z pytaniem dotyczącym kwestii zmian w zakresie instalacji wewnętrznych budynku i jak te zmiany powinny być zakwalifikowane, czy to określa Projektant Główny czy tez branżowy, czy te zmiany zawsze są istotne?

Pani Kierownik poinformowała, że tylko te zmiany, które nie wymagają uzgodnień tak naprawdę będą nieistotnymi odstępstwami. Natomiast wskazać należy, że istotne zmiany dotyczące instalacji wewnętrznych mogą być naniesione na projekt architektoniczny podpisany przez projektantów branżowych, bez konieczności przedkładania projektów branżowych.

Zwrócono się także z pytaniem o zależność terminów wydawanych decyzji, decyzja

o pozwoleniu na budowę ważna jest trzy lata, jeżeli Inwestor nie zrealizował obiektu i wystąpi

z projektem zamiennym tuż przed końcem ważności tej decyzji, czy decyzja zamienna też będzie ważna trzy lata?

Pani Dorota Zaucha-Rybka wskazała, że przepis jest jasny i jest wprost zawarte, kiedy decyzja traci ważność, zgodnie z art. 37 Prawa budowlanego w momencie, kiedy budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Jeżeli Inwestor nie rozpoczął wpisem do dziennika budowy robót budowlanych nie ma możliwości, aby decyzja zamienna przedłużyła termin decyzji pierwotnej.

Pani Dyrektor Jadwiga Warat-Hapońska poruszyła jeszcze kwestię dotyczącą sposobu uzupełniania wniosku o pozwolenie na budowę pobieranego elektronicznie.

Pani Kierownik w tym zakresie wyjaśniła, że forma wniosku została określona przez Ministra w załączniku nr 1 do Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Wydział Architektury umieścił wzór na stronie internetowej, jest on taki sam jak wersja papierowa. Pytanie dotyczyło czy wskazując w punktach 2 i 4 tego druku przedkładane załączniki należy stawiać znak X w środkowej kolumnie „dokument nie wymagany” w przypadku braku danego załącznika. Problem polega na tym, że tylko ze względów czysto technicznych nie udaje się drukować punktów,

w formie elektronicznej są w formie kwadratów, a wersji papierowej jest znaczek fi, który jeżeli się go zaznaczy oznacza to samo. To Projektant określa ze względu na daną inwestycję, którą się realizuje, który dokument wg jego wiedzy jest wymagany, a który nie. Kolejno następuje weryfikacja w formie trzeciej i to nie znaczy, że jeżeli dokumentu nie ma to nie jest wymagany, on ma być wymagany bądź nie zgodnie z przepisami prawa dla danej inwestycji i te punkty mają być zaznaczone. Natomiast, które dokumenty są załączone mają być odfajkowane w formie załączników do tego wniosku, jeżeli załączacie Państwo więcej dokumentów niż były wskazane we wniosku, można je po prostu wyliczyć pod wnioskiem.

Uczestnik warsztatów zwrócił się prośbą, powołując się na pismo Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, w którym stwierdzono, że podpis Projektanta na pierwszej stronie każdego projektu jest dla wiarygodności zwartych w nim dokumentów wystarczający, aby nie wymagać podpisu na każdej stronie.

Pani Dorota Zaucha-Rybka poinformowała, że Wydział jak najbardziej uznaje to stanowisko. Jeżeli natomiast do projektu jest przedkładany projekt zagospodarowania terenu, który nie zawiera pieczątek (np. wydruk z komputera), może być dodatkowo żądany podpis Projektanta w celu poświadczenia zgodności z oryginałem.

Uczestniczka zwróciła się jeszcze dodatkowo z pytaniem czy zmiana konstrukcji budynku, jeżeli nie nastąpi zmiana kubatury budynku i innych parametrów, stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu, np. jeżeli schemat konstrukcyjny pozostaje bez zmian, natomiast zmienią się szczegóły rozwiązań (np. rodzaj zbrojenia). Co się dzieje w sytuacji, gdy na etapie budowy następuje konieczność zmiany posadowienia budynku (np. z ław fundamentowych na płytę fundamentową)

Pani Małgorzata Boryczko poinformowała, że zmiany konstrukcyjne nie stanowią w tej chwili istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, tak wynika z aktualnego brzmienia przepisu art. 36a Prawa budowlanego. Jeżeli zmieniają się szczegóły rozwiązań również nie stanowi to istotnego odstępstwa, jednak należy pamiętać, że przy każdym nieistotnym odstępstwie jest wymagane aby był sporządzony pod te zmiany odpowiedni zakres projektu.

Pani Jadwiga Warat-Hapońska podziękowała wszystkim uczestnikom warsztatów za poświęcony czas i udział w spotkaniu.