NOTATKA ZE SPOTKANIA
Dnia 27.11.2014 r. w Wydziale Architektury i Urbanistyki UMK odbyło się kolejne z cyklu spotkań z Urzędem Miasta Krakowa: „Warsztaty dla Inwestora”.
Wydział Architektury i Urbanistyki reprezentowany był przez następujące osoby:
Pan Adam Bik-Multanowski, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału,
Pani Dorota Zaucha-Rybka, Kierownik Referatu Postępowań Administracyjnych 3
Pani Teresa Drozdowska-Janeba, Kierownik Referatu Ustalania Warunków Zabudowy 5
Pan Tomasz Libera, Kierownik Referatu Prawnego.
W spotkaniu udział wzięli zaproszeni pracownicy Powiatowego Nadzoru Budowlanego:
Pani Magdalena Gembarska,
Uczestnikiem warsztatów byli również przedstawiciele:
Małopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie: Pani Elżbieta Gabryś, Dyrektor Wydziału oraz Pani Ewa Oleś, Kierownik Oddziału;
Centrum Obsługi Inwestora: Pani Dominika Urbańska, Pani Anna Długopolska, Pani Jolanta Mrożek, Pani Agnieszka Winiarczyk.
Wśród zaproszonych gości obecni byli – według listy obecności:
Pan Szymon Ptok,
Pan Marcin Kiendra, EXPO;
Pani Bożena Nieroda, MPOIA;
Pan Witold Sztorc;
Pan Tadeusz Horodycki;
Pan Krzysztof Więcek;
Pani Kaja Kwiatkowska;
Pan Adam Żabiński;
Pan Przemysław Pałka;
Pani Marta Bruzda;
Pani Elżbieta Kierska-Łukaszewska;
Pan Adam Bubak;
Pan Andrzej Zalewski;
Pan Krzysztof Kliche;
Pan Piotr Uherek;
Pani Agnieszka Gwizd;
Pan Jacek Wróbel;
Pani Jolanta Skamla;
Pan Adam Kamiński, Tebodin;
Pan Krzysztof Lidwin;
Pani Małgorzata Rychlicka;
Pani Małgorzata Przesławska;
Pan Bartłomiej…(nazwisko nieczytelne)…
Pani B. Czyżowska;
Pani Katarzyna …(nazwisko nieczytelne)…
Pani Agnieszka Gałuszka;
Pani Anna Fiałkiewicz-Waga;
Pan Piotr Białoskórski;
Pan Waldemar Witkowski, Pracownia Architektoniczna Archeko W. Witkowski;
Pani Magda Matejko;
Pani Magdalena Krause;
Pani Dorota Chwastek, UBM Polska Sp. z o.o.;
Pan Paweł Ptak;
Pan Wojciech Pawlik, UBM Polska Sp. z o.o.;
Pan Dawid Kurek, Skala Studio;
Pan Michał Gruszczyński;
Pan Krzysztof Białka;
Pan Paweł Dusza;
Pan Adam Bielański;
Pan Adam Dębski;
Pan Zbigniew Spiszak;
Pan Piotr Miklaszewski;
Pan Ryszard Chmiest;
Pan Grzegorz Szmolke, P.B. Start;
Pan Tomasz Gustab;
Pan Mirosław Bryksy, BRYKSY;
Pan Marek Koszyński, SARP Kraków;
Pani Ewa Król-Miśkowiec, Biprowumet Kraków;
Pan Rafał Król, Biprowumet Kraków;
Pan Paweł Wieczorek, SARP Kraków;
Pan Laurencjusz Krzystolik, ATAL S.A.;
Pani Agnieszka Rusinak, ARCHINO Biuro Projektów;
Pani Joanna Piekło;
Pani Agata Czuła;
Pani Hanna Kipiela, MODULOR Sp. z o.o.;
Pani Ewa Oleksy, MEBLODOM PLUS;
Pani Ewa Szafruga-Gruszczyńska;
Pani Joanna Jasielska-Norek, ARCHIDOM;
Pan Jerzy Mida, ARCHIDOM;
Pani Elżbieta Klonasz, IMS Budownictwo;
Pani Magdalena Skoplak-Seweryn, GD&K Group;
Pani Anna Marczeska, IMS Budownictwo;
Pan Marek Szpakiewicz, UP Studio;
Pan Paweł Gieroń, 3D Architekci Sp. z o.o.;
Pan Robert Techmański, MIOA.
Na wstępie Pan Tomasz Pelc, Zastępca Dyrektora Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK, przywitał wszystkich uczestników spotkania.
Pani Alicja Bała-Kośmider, Kierownik Referatu Postępowań Nieprocesowych, przedstawiła procedurę przyjmowania zgłoszeń. Wskazano, że zgłoszenie robót budowlanych jest zezwoleniem budowlanym, wydawanym w oparciu o przepisy Ustawy prawo budowlane, na podstawie art. 29, 30, 31, 71. Z zasady jest zakończone milczącą zgodą; oznacza to, że zgłoszenie nie stanowi postępowania administracyjnego, jest przyjmowane na podstawie przepisów budowlanych. Zgłoszenia nie można zmienić, uchylić, przenieść na innego inwestora, nie można zmienić wcześniej wydanego zgłoszenia innym zgłoszeniem. Do zgłoszenia wymagane jest przedłożenie szkiców oraz rysunków, opinii i uzgodnień wynikających z przepisów odrębnych, inwestycje powinna być opisana. Dodatkowo, w przypadku przebudowy drogi, należy wskazać granicę przebiegu pasa drogowego, ponieważ zgłoszenie jest dopuszczalne tylko w granicach pasa drogowego. Zgodnie z art. 30 ustawy Prawo budowlane zagospodarowanie terenu wykonane przez osobę uprawnioną jest wymagane w sytuacji budowy przyłącza, budowy obiektów małej architektury w miejscach publicznych oraz budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny dla budynków jednorodzinnych (w tym przypadku wymagane jest dodatkowo uzgodnienie ppoż.). Zgłoszenia dokonywane są w oparciu o warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (obowiązuje zachowanie wymaganych prawem odległości) oraz w oparciu o przepisy odrębne (Ustawę o drogach publicznych, Ustawę prawo wodne, Ustawę prawo ochrony środowiska, Ustawę o ochronie przyrody, Ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Ustawę prawo geodezyjne i kartograficzne, Ustawę o ochronie zabytków i opieki nad zabytkami i inne). Ewentualne zezwolenia i uzgodnienia wynikające z przepisów odrębnych należy uzyskać przed złożeniem wniosku o zgłoszenie. Dodatkowo w art. 71 ustawy Prawo budowlane wskazano, że zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga zgłoszenia, do którego należy przedłożyć ostateczną decyzję o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, które wydaje Biuro Planowania Przestrzennego UMK. Organ na przyjęcie zgłoszenia ma 30 dni. W sytuacji, gdy wniosek jest niekompletny Organ wydaje postanowienie o obowiązku uzupełnienia wniosku w określonym terminie. W Wydziale Architektury i Urbanistyki przyjęto następujące procedury dotyczące zgłoszeń: AU-10 zgłoszenie zamiaru budowy i wykonania robót budowlanych, AU-11 zgłoszenie rozbiórki obiektu budowlanego, AU-12 zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dodatkowo wskazano na jeszcze dwie procedury, dotyczące zgłoszeń, dokonywanych na podstawie Ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołów, które uruchamiane są w sytuacjach nadzwyczajnych.
Pani Kierownik wskazała na art. 30 ust. 6 i ust. 7 ustawy Prawo budowlane, który określa kiedy Organ może wnieść sprzeciw. W sytuacji, gdy Organ nie ma możliwości zweryfikowania zgodności zamiaru zgłoszenia z ustaleniami planu, zostaje wydany sprzeciw, nakładany jest obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ zgłoszenie może naruszać ustalenia planu. Jeżeli teren inwestycji zlokalizowany jest na terenie kolejowym, zamkniętym bądź na drogach krajowych i wojewódzkich Organem właściwym do zgłoszenia jest Wojewoda Małopolski. Jeżeli inwestycja wymaga uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, zgodnie z art. 9 Prawa budowlanego, wymaga ona uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli wniosek o zgłoszenie dotyczy zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części należy przedłożyć ekspertyzę, o której mowa § 2 warunków technicznych, tj. ekspertyzę techniczną właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub Państwowym Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy. Wskazano, że usytuowanie obiektu w bliskiej odległości od terenu kolejowego wymaga odstępstwa na podstawie Ustawy o transporcie kolejowym.
W związku z tym, że zgłoszenie przyjmowane jest milczącą zgodą, w celu potwierdzenia tego faktu, Inwestor powinien wystąpić, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, o wydanie zaświadczenia o nie wniesieniu sprzeciwu wobec zgłoszenia.
Wskazano również, że remont podlega zgłoszeniu. Jednak, zgodnie z definicją Prawa budowlanego, remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu istniejącego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, z użyciem innych materiałów niż w stanie pierwotnym; nie można mylić z odbudową. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem zgłoszeniu nie podlegają: roboty stanowiące bieżącej konserwacji, jak np. malowanie, wymiana rynien, wymiana pokrycia dachowego (jeżeli wymiana ta nie dotyczy wymiany pokrycia z lżejszego na cięższe), budowa ścianek działowych (jeżeli nie podlegają przebudowie wewnętrzne instalacje), wymiana stolarki okiennej i drzwiowej (jeżeli jest dokonywana w tych samych otworach, nawet w sytuacji gdy obiekt wpisany jest do rejestru zabytków), budowa bram (pod warunkiem, że nie są to ogrodzenia, a ich wielkość nie przekracza 3m). Pani Kierownik wskazała na zagadnienie dotyczące konstrukcji. Zamiana materiałów na inne, które powodują zmianę parametrów użytkowych czy technicznych obiektu budowlanego, związana jest z przebudową, nie z remontem.
Pani Alicja Bała-Kośmider dodała, iż w aktualnych przepisach Ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, zwolniono z uzgodnień ZUTP przyłącza oraz instalacje biegnące na terenie jednej działki. Aktualnie to Projektant decyduje czy przyłącze ma być uzgodnione, jeżeli uzna, że nie jest to konieczne, Organ nie będzie tego żądał. Jednak podkreślić należy, że jeżeli dysponent wskaże na takie uzgodnienie w wydanych warunkach, będzie ono wymagane. Zgłoszeniem nie można przyjąć przebudowy instalacji wewnętrznej.
Pani Kierownik zwróciła się do uczestników o zadawanie pytań.
Uczestnik spotkania zwrócił uwagę na konieczność uzyskania pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy wymagane jest uzyskanie odstępstwa, zapytał na jakiej podstawie takie stwierdzenie. Zapytał jak wygląda kwestia zgłoszeń robót w obiektach wpisanych do ewidencji zabytków, prowadzonej przez Miejskiego Konserwatora Zabytków, jak wygląda kwestia zgłoszeń w obiektach zabytkowych.
Uczestniczka dodatkowo zapytała co w sytuacji, gdy obiekt znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, nie są wpisane poszczególne obiekty do ewidencji tylko cała strefa, czy wymaga zgłoszenia prowadzenie robót polegających na przemalowaniu fasady, odmalowaniu na taki sam kolor, odświeżeniu lub zmianie szyldu.
W odpowiedzi Pani Alicja Bała-Kośmider poinformowała, że art. 9 określa, że do udzielenia zgody na odstępstwo właściwy Organ składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeżeli zgłoszenie narusza przepisy warunków technicznych Organ wnosi sprzeciw.
Odnosząc się zaś do obiektów zabytkowych wskazano, że rejestr zabytków prowadzony jest Wojewodę. Jeżeli obiekt wpisany jest do rejestru zabytków nie ma możliwości zgłoszenia robót, nawet remontu; należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. W przypadku zgłoszeń dotyczących obiektów wpisanych do ewidencji, którą prowadzi Miejski Konserwator Zabytków, jest taka możliwość, wskazano to w art. 39 Prawa budowlanego. W sytuacji, gdy obiekt znajduje się w obszarze układu urbanistycznego, a roboty wykonywane są na zewnętrznej części obiektu (np. elewacja lub na terenie, na którym ten obiekt się znajduje) wymagane jest pozwolenie konserwatorskie, ponieważ to układ jest wpisany do rejestru zabytków. Pani Alicja Bała-Kośmider wskazała, że należy sprecyzować pojęcie strefa konserwatorska, ponieważ może to być układ urbanistyczny, pomnik historii lub park kulturowy, może to też wynikać z zapisów planów zagospodarowania. O tym, czy wymagana jest opinia konserwatorska bądź pozwolenie konserwatorskie, decyduje Konserwator Wojewódzki lub Miejski. Jeżeli planowana jest tylko bieżąca konserwacja, która nie podlega przepisom Prawa budowlanego, powinna być uzgodniona z Konserwatorem.
Pan Tomasz Pelc wskazał, że kolejnym tematem spotkania jest kwestia ustalania kręgu stron postępowania, w postępowaniach lokalizacyjnych, w tym przy decyzjach ustalających warunki zabudowy, oraz przy postępowaniach dotyczących pozwolenia na budowę.
Pan Tomasz Libera, Kierownik Referatu Prawnego, poinformował, że kwestia ustalania kręgu stron w postępowaniu lokalizacyjnym kształtowana jest przede wszystkim przez orzecznictwo. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu określa, że Inwestor winien wskazać we wniosku obszar oddziaływania planowanej inwestycji, jednak to na Organie spoczywa obowiązek zweryfikowania oddziaływania planowanego zamierzenia, właściwego określenia kręgu stron w postępowaniu administracyjnym. Ustalenie właściwego kręgu stron postępowania niesie za sobą szereg konsekwencji, zarówno dla prawidłowości przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, jak również zaczyna wpływać na prawa i obowiązki stron postępowania.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu nie wskazuje w jaki sposób należy ustalić krąg stron. Zatem odwołać się jedynie można przepisów Ustawy kodeksu postępowania administracyjnego określonych w art. 28, czyli określenia, że stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie. Interes prawny jest to istniejąca realnie potrzeba ochrony praw określonych podmiotów ze względu na toczące się postępowanie administracyjne, w wyniku którego może zapaść decyzja wpływająca na kształtowanie się prawa tych podmiotów. Przyjęło się przede wszystkim, że są to podmioty legitymujące się prawami rzeczowymi do nieruchomości objętej wnioskiem. Zasadniczo interes przysługuje podmiotom, które są właścicielami i użytkownikami wieczystymi nieruchomości sąsiadujących z terenem inwestycji oraz podmiotom, które legitymują się ograniczonymi prawami rzeczowymi. W praktyce pojawiły się próby odizolowania inwestycji, tj. wydzielania wąskich działek w celu uniknięcia stron postępowania, jednak orzecznictwo wskazuje, że stronami w postępowaniu mogą też być właściciele i użytkownicy wieczyści dziełek nie bezpośrednio sąsiadujących z ternem inwestycji. Ustalając krąg stron należy brać pod uwagę rodzaj inwestycji, gabaryty, funkcję, odległości od nieruchomości sąsiednich. Jeżeli chodzi o postępowania dotyczące ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, ustawodawca przewidział uproszczenie, różnicując sposób informowania stron, zawiadomienie o wszczęciu postępowania oraz decyzję doręcza się Wnioskodawcy oraz właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu terenu inwestycji, pozostałe strony zawiadamiane są w formie obwieszczenia.
Dodatkowo poruszono temat organizacji społecznych oraz ich uczestnictwa w postępowaniu lokalizacyjnym, w tym przypadku interes ustalany jest w oparciu o cele statutowe danej organizacji oraz przemawiający interes społeczny.
Odnosząc się do postępowań dotyczących pozwolenia na budowę, zgodnie z art. 28 ust.2 Prawa budowlanego stronami w postępowaniu są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pojawiają się orzeczenia wskazujące, że stronami może być też podmiot sprawujący trwały zarząd. Obszar oddziaływania, zgodnie z definicją, to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Orzecznictwo wskazuje, aby przymiot strony przyznać podmiotom, którym planowana inwestycja spowoduje uciążliwości w dotychczasowym korzystaniu obiektu. Ustawodawca natomiast wyłączył z postępowania o pozwolenie na budowę organizacje społeczne, chyba, że postępowanie o pozwolenie na budowę prowadzone jest z udziałem społeczeństwa (w sytuacji gdy inwestycja wymaga sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko lub badanie oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000), uwagi złożone w trakcie postępowania rozpatrywane są przez Organ ochrony środowiska.
Należy zwrócić uwagę, że brak udziału strony bez własnej winy, stanowi przesłankę procesową wznowienie postępowania.
Pani Teresa Drozdowska-Janeba dodała, że zasadniczo przy ustalaniu kręgu stron w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, informuje się właścicieli i użytkowników wieczystych działek stanowiących teren inwestycji oraz działek sąsiednich. Rzadko stronami postępowania są inne osoby, choć z założenia nie można wykluczyć takiej sytuacji. Brane są pod uwagę również granice terenu inwestycji i całych nieruchomości, a nie tylko granice ewidencyjne działek.
Pan Adam Bik-Multanowski dodatkowo podkreślił, że skoro nie ma konkretnego przepisu, instruującego jak należy ustalać krąg postępowania w przypadku postępowań o wydanie decyzji WZ, to każda ze spraw badana jest indywidualnie. Jeżeli strona postępowania w trakcie jego trwania złoży uwagę lub skargę odnośnie przyjętego kręgu stron, to jest ona rozpoznawana a Organ odnosi się do takich zastrzeżeń w treści wydanej decyzji.
Pani Dorota Zaucha-Rybka wskazała, że przepisy Prawa budowlanego oraz przepisy wykonawcze stanowią, że wszelkie przepisy należy stosować do działek budowlanych, nie odnoszą się do innych działek, niebudowlanych. Należy jednak podkreślić, że działka budowlana w rozumieniu przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami – jest to działka zabudowana; natomiast w rozumieniu przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu – to działka niezabudowana. Inwestor, składając wniosek o pozwolenie na budowę nie musi określać obszaru oddziaływania, jednak niezbędne jest wskazanie elementów przedstawiających w jaki sposób należy go wyznaczyć. Są to głównie elementy wskazujące w jaki sposób występuje przesłanianie na obiekty sąsiednie planowanej inwestycji i przesłanianie zwrotne obiektów sąsiednich w stosunku do planowanej inwestycji oraz tzw. linijka słońca, czyli zacienianie obiektów sąsiednich. W art. 35 Prawa budowlanego wskazano, że Organ bada między innymi zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami – aby móc właściwie ocenić ten projekt, niezbędne są informacje dotyczące m.in. obiektów sąsiednich, wysokości, odległości, itp. Wszelkie dane powinny zostać określone przez Projektanta w projekcie zagospodarowania terenu, zgodnie z wymogami Rozporządzenia co do formy i treści projektu budowlanego.
Uczestniczka zapytała co dzieje się z decyzjami o warunkach zabudowy, gdy dla danego terenu uchwalono plan, który następnie został uchylony, a decyzje WZ nie zostały wygaszone; czy wydanie pozwolenia na budowę konsumuje decyzję WZ, czy Inwestor po może uzyskać w oparciu o tą samą decyzję WZ kolejną, inną decyzję o pozwoleniu na budowę?
Pani Dorota Zaucha-Rybka poinformowała, że przepis Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie wskazuje, że decyzja o warunkach zabudowy podlega wygaszeniu, jeżeli ustalenia planu są inne niż wskazane w decyzji WZ. Wyjątek stanowi, gdy w oparciu o tą decyzję została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jeżeli Organ nie wygasi decyzji o warunkach zabudowy, pomimo sprzeczności z ustaleniami planu, to w sytuacji wyeliminowania z obrotu prawnego planu zagospodarowania, decyzja o warunkach zabudowy może stanowić obowiązujący akt prawny. Decyzja WZ podlega konsumpcji poprzez wydaną decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeżeli decyzja zatwierdzająca projekt budowlany dotyczyła części terenu wskazanego w decyzji WZ, została zrealizowana etapami, uznajemy, że decyzja lokalizacyjna została skonsumowana i nie ma możliwości wystąpienia na jej podstawie z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Gdy Inwestor zmienił swoje zamiary inwestycyjne, powinien wystąpić z wnioskiem o wygaszenie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Uczestnik spotkania zwrócił uwagę, że ostatnio w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, strony postępowania ustalono na zasadzie wysokości budynku i jego kładu, jak to się ma do przedstawionej informacji odnośnie projektu zagospodarowania terenu.
Pani Kierownik poinformowała, że taki kład jest wykorzystywany w sytuacji, gdy projekt budowlany dotyczy wysokich budynków powyżej 35,0m. W celu właściwego ustalenia kręgu stron postępowania, w takim przypadku badany jest zakres oddziaływania obszaru, dodatkowo badane są przepisy szczególne. Generalnie zasadą jest uwzględnienie wszystkich obowiązujących przepisów, w tym nie tylko warunków technicznych, ale także m.in. przepisów ochrony środowiska, to czy inwestycja jest zaliczana do przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko. Na tym etapie badane jest w jaki sposób dana inwestycja wkracza w możliwości zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, szczegółowo badany jest projekt zagospodarowania terenu. W celu prawidłowego przeprowadzenia postępowania oraz oceny oddziaływania ważne, aby w projekcie budowlanym znalazły się dodatkowe przekroje przez teren, podane wysokości nieruchomości sąsiednich ze wskazaniem pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały ludzi.
Dodatkowo wskazała dodatkowo na art. 4 Prawa budowlanego, który stanowi, że każdy ma prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Podczas ustalania kręgu stron postępowania badana jest możliwość ograniczenia zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej spowodowanej realizacją planowanej inwestycji.
Pan Tomasz Pelc przeszedł do kolejnego tematu odnoszącego się do potrzeby uzyskiwania pozwolenia zamiennego, w przypadku projektowania form aranżacyjnych. W tym zakresie istotne jest stanowisko Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, który reprezentuje Pani Kierownik Magdalena Gembarska.
Pani Dorota Zaucha-Rybka na wstępie poinformowała, że aranżacja nie jest przedmiotem pozwolenia na budowę. Nie dotyczy ona przebudowy, rozbudowy, nadbudowy, odbudowy, rozbiórki – tylko takie inwestycje wskazane w ustawie Prawo budowlane podlegają procedurze uzyskania decyzji. Warto jednak podkreślić, że aranżacja pomieszczeń najczęściej związana jest z rozbudową instalacji wewnętrznych, co może wymagać na etapie realizacji inwestycji pozwolenia zamiennego, a po oddaniu obiektu do użytkowania uzyskania nowych decyzji administracyjnych. Jeżeli planowane zmiany nie dotyczą rozbudowy czy przebudowy elementów konstrukcyjnych, nie stanowią one przedmiotu pozwolenia na budowę, jest to nieistotne odstępstwo od udzielonego pozwolenia. Natomiast montaż urządzeń i instalacji, powodujących ingerencję w strukturę konstrukcyjną (czyli przebicia w elementach konstrukcyjnych bądź rozbudowa instalacji wewnętrznej), wymagają uzyskania decyzji tylko w zakresie przebudowy.
Pani Magdalena Gembarska odniosła się do etapu odbioru takiego obiektu, wskazując, że przede wszystkim badana jest zgodność realizacji inwestycji z zatwierdzonym projektem budowlanym. Gdy projekt dotyczy otwartych przestrzeni, tzw. openspace, nie ma wskazanego sposobu rozprowadzenia instalacji, brak jest pomieszczeń sanitarnych; Organ nadzoru, nie ma podstaw do odmowy pozwolenia na użytkowanie takiego obiektu, ponieważ taki obiekt był przedmiotem pozwolenia i jest wykonany zgodnie z projektem. Jeżeli Inwestor w trakcie realizacji zmieni plany inwestycyjne, zaplanuje realizację lokali wraz z instalacjami, sanitariatami, pomieszczeniami, np. gastronomicznymi; jest on zobowiązany uzyskać pozwolenie zamienne. Gdy obiekt jest oddany do użytkowania Inwestor zobligowany jest do uzyskania odrębnej decyzji o pozwoleniu na budowę, ponieważ rozbudowa lub przebudowa instalacji wewnętrznych wymaga uzyskania stosownych decyzji administracyjnych.
Uczestnik zwrócił się o przybliżenie problemu dotyczącego aranżacji, tj. postawienie ścianek działowych nie powoduje zmiany funkcji budynku, przebiegu instalacji wewnętrznych, warunków ewakuacji. Czy zmiana lokalizacji gniazdka wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę?
Uczestnik warsztatów wskazał, że na etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę przebieg instalacji elektrycznej przedstawiony jest schematycznie, trudno mówić o rysunku instalacji wewnętrznej, czy to jest zakres konieczny do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Odnosząc się do informowania stron postępowania, jeżeli zmiana dotyczy przebudowy jednego lokalu, kto jest stroną postępowania, czy w takiej sytuacji stroną jest tylko Wnioskodawca?
Pani Magdalena Gembarska zwróciła uwagę, że jeżeli obiekt wykonany został zgodnie z zatwierdzonym projektem, a zmiany, które nie stanowią istotnych dokonywane są przez Projektanta w formie nadzoru autorskiego. Jeżeli pewien zakres robót nie był ujęty w projekcie budowlanym, to roboty te nie były objęte decyzją o pozwoleniu, wszelkie zmiany dotyczące przebiegu instalacji wewnętrznej podlegają procedurze uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiany istotne i nieistotne dotyczą obiektu w trakcie realizacji, pozwolenie na użytkowanie konsumuje pozwolenie na budowę, w przypadku chęci wykonania robót w odebranym obiekcie należy uzyskać nowe pozwolenie na budowę.
Dodatkowo Pani Dorota Zaucha-Rybka poinformowała, że o tym czy zmiany są one istotne czy nie decyduje przepis art. 36a Prawa budowlanego. Jeżeli jakiekolwiek zamierzenie wymaga uzyskania uzgodnienia, wymaga również uzyskania nowej decyzji pozwolenia na budowę.
Odnosząc się do informowania stron jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę dotyczy przebudowy lokalu, stroną w takim przypadku jest tylko Wnioskodawca, ewentualnie właściciel terenu.
Pani Dorota Zaucha-Rybka Kolejnym przeszła do kolejnego zagadnienia dotyczącego możliwości zmiany ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, w przypadku wejścia w życie planu zagospodarowania wykluczającego taką budowę.
Wyjaśniono, że jeżeli ustalenia planu miejscowego, w całości wykluczają budowę obiektu, na który została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę w oparciu o decyzję WZ, można uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, tylko gdy zamierzenie nie będzie wykraczało poza wcześniej udzielone pozwolenie z zakresu kubatury, formy i wyglądu, oddziaływania na przestrzeń – taka zmiana będzie dopuszczona, np. rozbudowa instalacji wewnętrznej. Jeżeli inwestycja jest etapowana, nie została zrealizowana w całości, a ustalenia planu wykluczają realizację dalszych etapów, nie ma możliwości uzyskania decyzji pozwolenia na budowę w oparciu o decyzję WZ.
Następny poruszony temat dotyczył zgodności projektu budowlanego z zapisami decyzji środowiskowej, uzyskanej przed wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy.
Pani Kierownik wskazała, że sytuacji, gdy decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach została wydana przed zamianą zapisów Rozporządzenia w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco i potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, Organ opiera się na stanowisku Wydziału Kształtowania Środowiska, jako jednostki właściwej, do zbadania obowiązywania decyzji DUŚ w stosunku do zamierzenia inwestora, określonego w projekcie budowlanym. O takie stanowisko Inwestor może wystąpić przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę.
Kolejnym tematem wskazanym przez uczestników jest etapowanie inwestycji ze szczególnym uwzględnieniem nakładania na siebie zakresu poszczególnych etapów inwestycji.
Pani Dorota Zaucha-Rybka poinformowała, że nie ma możliwości uzyskania decyzji, która pozostawałaby w kolizji z inną decyzją administracyjną - jeżeli dla danego obszaru została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę na dany etap, inny Inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę na kolejny etap, jeżeli teren objęty wnioskiem będzie kolidował z uprzednio wydanym pozwoleniem na budowę, w tej sytuacji konieczna jest zmiana lub wycofanie się z poprzedniego etapu.
Na planie zagospodarowania należy wskazać wszystkie etapy inwestycji. Jeżeli dany etap nie może funkcjonować bez kolejnego, nie można etapować danego zamierzenia. Wszelkie parametry inwestycji objętej wnioskiem należy wskazać na planie zagospodarowania danego etapu. Decyzje zatwierdzające projekt zamienny można uzyskać tylko w oparciu o daną decyzję pozwolenia na budowę, nie można dołączać dodatkowych działek i projektować większej ilości obiektów. Jeżeli pozwolenie na budowę ostatecznie nie odpowiada zamiarom Inwestora należy wystąpić o wygaszenie decyzji.
Pani Dorota-Zaucha Rybka poinformowała, że kolejny temat dotyczy zabudowy śródmiejskiej.
Definicja zabudowy śródmiejskiej jest niejednoznaczna, w większości przypadków należy występować do Ministra Infrastruktury o odstępstwo od warunków technicznych określonych w Rozporządzeniu w zakresie ograniczenia parametrów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia. Definicja wskazuje, że zabudowa śródmiejska to zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidziane w planie miejscowym centrum miasta lub dzielnicy miasta. Ustawodawca wskazał, że tego typu zabudowę mogą określać również plany zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w planie brak jest zapisów dotyczących zabudowy śródmiejskiej oznacza to, że należy uzyskać odstępstwo od Ministra, aby zastosować obniżone parametry, ponieważ dotyczy to szczególnie uzasadnionych przypadków. W obecnie obowiązującym studium wskazano takie obszary.
Pan Tomasz Pelc dodatkowo podniósł, że studium nie jest aktem prawa powszechnie obowiązującego. Organ ma obowiązek zbadania projektu budowlanego w zakresie zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a nie studium, które stanowi wytyczną dla sporządzania planów. W kilku planach zagospodarowania brak jest zapisów o zabudowie śródmiejskiej, co nie oznacza że w obrębie planu nie ma takiej zabudowy. Ustawodawca natomiast zakłada, że zabudowa śródmiejska winna być określona w planie, jeżeli brak takich zapisów należy uzyskać odstępstwo.
Na zakończenie Pan Tomasz Pelc podziękował uczestnikom spotkania za poświęcony czas i udział w Warsztatach.