interpretacja 91

 

Rodzaj dokumentu	interpretacja indywidualna
Sygnatura	PD-01.3120.8.27.2014.GK
Data	2014.10.02
Autor	Prezydent Miasta Krakowa
Istota interpretacji	Podatek od nieruchomości – zajęcie budynku mieszkalnego na działalność gospodarczą
Z interpretacji indywidualnej usunięto dane identyfikujące wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zgodnie z art. 14i § 3 w związku z art. 14j § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 201). Osoba odpowiedzialna za wyłączenie powyższych danych: Grzegorz Kasprzak

 

Wniosek

 

INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA

 

 

Działając na podstawie art. 14j § 1 i § 3 w zw. z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 04 lipca 2014 r. o udzielenie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości, uzupełnionego w dniu 19.08.2014 r.

 

uznaję, że stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym, budynek mieszkalny opisany we wniosku nie będzie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a tym samym należy go opodatkować stawką podatku od nieruchomości jak od budynków mieszkalnych, w świetle przedstawionego stanu faktycznego, jest nieprawidłowe.

 

 

 

UZASADNIENIE

 

Wnioskiem z dnia 04 lipca 2014 r. Pan (…) zam. w (…) zwrócił się o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.

 

Wnioskodawca przedstawił opis zdarzenia przyszłego, zgodnie z którym planuje zakupić działkę na terenie Gminy Kraków, działkę zlokalizowaną w obrębie (…), Kraków – Podgórze, która została oznaczona symbolem U.3 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „(…)”. Symbol U.3 zgodnie z zapisami ww. planu zagospodarowania przestrzennego to teren do zabudowy usługowej o podstawowym przeznaczeniu pod: 1/ zabudowę usługową; 2/ zabudowę zamieszkania zbiorowego z zakresu: domy studenckie i hotele. Wnioskodawca planuje na tej działce wybudować budynek mieszkalny zakwalifikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (w dziale 11 Budynki mieszkalne) symbolem PKOB 113 – budynki zamieszkania zbiorowego. Będzie to budynek mieszkalny, zbiorowego zamieszkania przeznaczony do wynajmu dla osób fizycznych: rodzin, studentów, uczniów. Wnioskodawca planuje zawierać umowy najmu z osobami fizycznymi: rodzinami, studentami, uczniami (lub ich rodzicami), którzy będą mieszkać w tym budynku w ciągu całego roku, a studenci i uczniowie w trakcie roku akademickiego i szkolnego. Wnioskodawca zastanawia się nad takim rozwiązaniem, że jeśli studenci i uczniowie nie będą zainteresowani zamieszkaniem w tym budynku w sezonie wakacyjnym to budynek zostanie wynajmowany turystom jako motel, hostel lub pensjonat.

W uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca podał, budynek będzie własnością osoby fizycznej, nie będzie on wykorzystywany ani też powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Umowy najmu będą zawierane przez Wnioskodawcę działającego jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej.

 

 

 

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się o wykładnię przepisów ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych  (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.) poprzez odpowiedź na pytanie, jak dla podatku od nieruchomości zostanie zakwalifikowany taki budynek i jak stawką zostanie opodatkowany?

 

 

Wnioskodawca przedstawił również własne stanowisko w przedstawionej sprawie, zgodnie z którym dla podatku od nieruchomości ten budynek zostanie zakwalifikowany jako budynek mieszkalny i objęty stawką właściwą dla takich budynków czyli stawką 0,74 zł za m² (stawka w 2014 r.). Niezależnie od tego czy budynek będzie wynajmowany tylko rodzinom, studentom i uczniom, czy też zostanie w sezonie wakacyjnym wynajmowany turystom, budynek należy kwalifikować jako budynek mieszkalny zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych. Budynek ten będzie zakwalifikowany w dziale budynki Mieszkalne, PKOB 113 – budynki zamieszkania zbiorowego i będzie objęty stawką właściwą dla budynków mieszkalnych.

 

 

 

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm. – dalej: u.p.o.l.) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podatnikami podatku od nieruchomości są między innymi osoby fizyczne, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.). Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 u.p.o.l.). W art. 5 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. ustawodawca przewidział różną wysokość stawek podatku między innymi dla:

·         budynków lub ich części mieszkalnych a także dla

·         budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak podaje Wnioskodawca budynki będące przedmiotem opodatkowania mają charakter mieszkalny. Co do zasady powinny być zatem opodatkowane według stawki przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a u.p.o.l. Konieczność opodatkowania lokalu mieszkalnego stawką wyższą przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit b u.p.o.l. zaistniałaby w sytuacji gdy lokal byłby zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przy czym pojęcie budynków lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej” rozumie się wężej od pojęcia budynków lub ich części „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej" (wyrok NSA z dnia 16 grudnia 2009 r. sygn. akt II FSK 667/09, LEX nr 550099, wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 17 sierpnia 2011 r. sygn. akt I SA/Bd 268/11, LEX nr 920025, wyrok WSA w Lublinie z dnia 22 września 2010 r. sygn. akt I SA/Lu 297/10, LEX nr 749388 czy wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2012 r. sygn. akt II FSK 1771/10, LEX nr 1217203). W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 01 czerwca 2011 r. sygn. akt I SA/Sz 164/11 (LEX nr 821364) wprost wynika, że „Ażeby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, musi być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy. To samo odnosi się do części budynku mieszkalnego zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej.”

Z dotychczasowego orzecznictwa sądów administracyjnych wynika zatem, iż budynek lub jego część „zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej” to taki w którym faktycznie jest prowadzona działalność gospodarcza. Nie wystarczy więc sam fakt posiadania takiego budynku lub jego części przez przedsiębiorcę (jak w przypadku przesłanki „związania z prowadzoną działalnością gospodarczą”).

 

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza wynajmować pomieszczenia w budynku na różne okresy: całego roku a także na krótsze okresy – turystom podczas wakacji (jako motel, hostel lub pensjonat).

W celu odpowiedzi na pytanie postawione we wniosku należy zatem rozważyć czy w takim stanie faktycznym można uznać, że budynek mieszkalny będzie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

W art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. w zakresie definicji działalności gospodarczej zawarto odesłanie do przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz. U. z 2010 Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 tej ustawy działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

 

Jak wspomniano wcześniej działalność gospodarcza polega na krótkoterminowym wynajmie lokali na cele mieszkaniowe.

W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24 grudnia 2007 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD) (Dz. U. z 2007 r. Nr 251, poz. 1885 z późn. zm.) wyodrębniono Dział 55 „Zakwaterowanie”, który obejmuje „zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym oraz zakwaterowania na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom. Niektóre jednostki mogą zapewnić jedynie miejsce zakwaterowania, podczas gdy inne zapewniają zakwaterowanie łącznie z wyżywieniem i/lub możliwością korzystania z obiektów rekreacyjnych”.

W PKD wyodrębniono również podklasę:

·         55.20.Z „Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”, która „obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu.”

·         55.90.Z „Pozostałe zakwaterowanie”, która „obejmuje zapewnienie tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach lub domach dla studentów, pracowników sezonowych lub innych osób.”

 

W PKD wyodrębniono także Sekcję L obejmującą:

- działalność wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostała działalność usługowa związana z nieruchomościami, taka jak: wycena nieruchomości; działalność ta może być prowadzona na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie,

- budowę obiektów, na użytek własny lub na wynajem,

- zarządzanie nieruchomościami

 

oraz w ramach tej sekcji podklasę 68.20.Z obejmującą:

- działalność wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostała działalność usługowa związana z nieruchomościami, taka jak: wycena nieruchomości; działalność ta może być prowadzona na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie,

- budowę obiektów, na użytek własny lub na wynajem,

- zarządzanie nieruchomościami.

 

Jak wskazano wyżej z definicji działalności gospodarczej z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej wynika, że cechami charakterystycznymi są zorganizowanie i ciągłość, określony porządek i planowanie działań, a także ich powtarzalność.

            Na gruncie niniejszej sprawy należy rozważyć, czy działalność, którą ma zamiar prowadzić Wnioskodawca nosi znamiona działalności gospodarczej. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego umowy najmu mają dotyczyć pomieszczeń w bloku mieszkalnym a zatem zawieranie tych umów będzie miało masowy charakter. Prowadzenie takiej działalności musi charakteryzować się zorganizowaniem, a także ciągłością (chociażby ze względu na chęć krótkoterminowego najmu także w okresach wakacyjnych).

            W końcu zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Skoro do istotnych składników umowy najmu zalicza się świadczenie w postaci czynszu, przy masowej działalności polegającej na podpisywaniu umów najmu oczywistym staje się zarobkowy charakter takiej działalności.

Kwalifikując zatem cechy planowanej przez Wnioskodawcę działalności na podstawie obiektywnych kryteriów organ podatkowy uznaje, że działalność którą zamierza prowadzić Wnioskodawca, nosi ewidentnie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.

Dodatkowo, jak wskazano powyżej, działalność, którą planuje rozwinąć Wnioskodawca można bez trudu przyporządkować do odpowiedniej podklasy Polskiej Klasyfikacji Działalności.

            Należy także wskazać, iż pomimo twierdzeń Wnioskodawcy o nieprowadzeniu formalnie działalności gospodarczej we wskazanym zakresie, jeśli taka działalność nie została zarejestrowana, to takie działanie stanowi wykroczenie. Zgodnie z art. 60¹ § 1 Kodeksu wykroczeń (tj.: Dz. U. z 2013 r. poz.482 z późn. zm.) „Kto wykonuje działalność gospodarczą bez wymaganego zgłoszenia do ewidencji działalności gospodarczej, wpisu do rejestru działalności regulowanej lub bez wymaganej koncesji albo zezwolenia, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.” Taka sama kara została przewidziana w przypadku nie dopełnienia obowiązku zgłaszania do ewidencji działalności gospodarczej zmian danych objętych wpisem (§2).

 

            Przekładając powyższe rozważania na grunt podatku od nieruchomości, należy podkreślić, że nieodzownym elementem świadczenia działalności opisanej we wniosku, jest posiadanie lokalu, który może stanowić przedmiot najmu. Podmiot prowadzący taką działalność nie może zajmować fizycznie lokalu, który ma być przedmiotem najmu. Oferując jednak lokal do wynajęcia, musi taki posiadać, tak aby w przypadku klienta zainteresowanego skorzystaniem z oferty wynajmu, mógł wywiązać się z umowy z takim klientem.

W tym miejscu, w ślad za uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11 (www.orzeczenia.nsa.gov.pl), należy zaznaczyć, że „Podatek od nieruchomości zalicza się do podatków o charakterze majątkowym. W polskim systemie opodatkowania posiadania majątku wysokość stawek dla budynków lub ich części zróżnicowano w zależności od sposobu ich wykorzystania.

Generalnie, w polskim systemie prawa podatkowego preferencje przyznano budownictwu mieszkaniowemu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. W wielu ustawach podatkowych znalazło to swój normatywny wyraz, np. wygaszane ulgi na zakup mieszkań oraz zwolnienie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości pod warunkiem wydatkowania dochodu na cele mieszkaniowe - w podatku dochodowym od osób fizycznych; obniżona stawka podatku od towarów i usług w budownictwie mieszkaniowym (realizacja programu budownictwa społecznego); ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn.

W podatku od nieruchomości realizacja tej preferencji wyraża się w tym, że domy i lokale mieszkalne są opodatkowane według stawek najniższych. W art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a/ analizowanej ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. ustawodawca przewidział niższą stawkę podatkową dla podatników posiadających majątek przeznaczony do celów mieszkalnych w stosunku do osób, które na przykład zajmują budynki na prowadzenie działalności gospodarczej i podlegają w myśl art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b/ tej ustawy opodatkowaniu według stawek najwyższych.”

Zatem wykładnia pojęcia „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” użytego w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych powinna uwzględniać nie tylko językowe znaczenie słowa „zajęte” (według „Małego Słownika Języka Polskiego” pod red. E. Sobol, wyd. PWN, Warszawa 1997 słowo „zająć” oznacza nie tylko „zapełnić, wypełnić sobą lub czymś jakąś przestrzeń, powierzchnię czegoś”, ale także „wziąć w posiadanie, we władanie, zagarnąć dla siebie” czy „zarezerwować jakieś miejsce”), ale także cel jakim kierował się ustawodawca formułując dane przepisy.

Skoro pomieszczenia w budynku wskazanym we wniosku będą w posiadaniu przedsiębiorcy, i to on będzie nimi dysponował tj. np. utrzymywał w gotowości do wynajęcia na różne okresy czasu w celach mieszkaniowych to należy uznać, że w tym konkretnym przypadku należy takie powierzchnie budynku uznać za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i będą podlegały opodatkowaniu nie stawką preferencyjną przeznaczoną dla budynków lub ich części mieszkalnych, ale wyższą stawką jak dla budynków lub ich części mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

 

Odmienne stanowisko w odniesieniu do stanu faktycznego opisanego we wniosku prowadziłoby do wypaczenia przyjętych przez ustawodawcę rozwiązań w zakresie preferencji podatkowych mieszkalnych budynków lub ich części. Działalność gospodarcza którą będzie prowadził Wnioskodawca jest bardzo zbliżona do działalności hotelarskiej. Lokale są przeznaczone do wynajmu na różny okres czasu i chociaż ze stanu faktycznego nie wynika, żeby poza samym wynajmem świadczone były dodatkowe hotelarskie usługi np. usługi pralnicze, czy związane z wyżywieniem to jednak oferta jest zbliżona do tych oferowanych w hotelach, pensjonatach itp.

 

W opinii organu podatkowego, funkcja, którą pełnią lokale opisane we wniosku wymyka się spod typowej funkcji mieszkalnej, a nosi znamiona przedmiotu opodatkowania wykorzystywanego oraz zajmowanego (chociażby poprzez posiadanie przez przedsiębiorcę i gotowości do wynajmu) na regularną działalność gospodarczą zbliżoną do usług hotelarskich. W takim przypadku stosowanie preferencyjnej stawki stawiałoby w uprzywilejowanej sytuacji podmioty świadczące tego rodzaju usługi w stosunku do przedsiębiorców prowadzących hotele, pensjonaty czy oferujące do wynajmu domki letniskowe itp.

W sytuacji gdy przedsiębiorca oferuje na rynku lokale mieszkalne do wynajęcia na różne okresy czasu i jest to jego podstawowy profil działalności ich funkcja mieszkalna ustępuje funkcji polegającej na związaniu i zajęciu tych lokali (kwestia rozumienia pojęcia „zajęcia” lokali na prowadzenie działalności gospodarczej w odniesieniu do opisu zdarzenia przyszłego w niniejszej sprawie została wyjaśniona wcześniej) na działalnością gospodarczą.

 

Organ podatkowy działając w oparciu o treść przepisów i obowiązujące orzecznictwo na dzień złożenia wniosku uznaje, iż stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym
budynek mieszkalny opisany we wniosku nie będzie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a tym samym należy go opodatkować stawką podatku od nieruchomości jak od budynków mieszkalnych, w świetle przedstawionego stanu faktycznego, jest nieprawidłowe.

 

 

 

Na indywidualną interpretację podatkową zgodnie z art. 14c § 3 Ordynacji podatkowej przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, złożona za pośrednictwem Prezydenta Miasta Krakowa, adres: Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa, Al. Powstania Warszawskiego 10, 31-549 Kraków, wniesiona po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację do usunięcia naruszenia prawa
w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie 60 dnia od dnia wniesienia tego wezwania.