interpretacja 104

 

Rodzaj dokumentu	interpretacja indywidualna
Sygnatura	PD-01.3120.8.10.2015.GK
Data	2015.08.05
Autor	Prezydent Miasta Krakowa
Istota interpretacji	Podatek od nieruchomości – części wspólne
Z interpretacji indywidualnej usunięto dane identyfikujące wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zgodnie z art. 14i § 3 w związku z art. 14j § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 201). Osoba odpowiedzialna za wyłączenie powyższych danych: Grzegorz Kasprzak

 

wniosek

 

INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA

 

Działając na podstawie art. 14j § 1 i § 3 w zw. z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 14 maja 2015 r. o udzielenie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości

 

uznaję, że stanowisko Wnioskodawcy w świetle przedstawionego stanu faktycznego, jest prawidłowe.

 

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 14 maja 2015 r. (…) Sp. z o.o., reprezentowana przez pełnomocnika zwróciła się o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.

Wnioskodawca przedstawił opis zdarzenia przyszłego, zgodnie z którym planuje wyodrębnienie 2 lokali w budynku na nieruchomości będącej własnością Spółki, położonej w Krakowie przy ul. (…), działka (…) obręb (…).

Odrębna własność lokali będzie ustanowiona w drodze jednostronnej czynności prawnej Wnioskodawcy, gdyż obecnie jest on Jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Będzie ona dokonana w formie aktu notarialnego i potwierdzona wpisem do księgi wieczystej. Wydzielone lokale będą posiadały ściany trwale wydzielające ten lokal. Nie będą to ani przepierzenia drewniane ani szklane. Dojście do tych lokali będzie odbywać się po częściach w użytkowaniu wspólnym wszystkich współwłaścicieli.

Następnie Wnioskodawca planuje przeniesienie własności jednego z lokali na rzecz innego podmiotu.

 

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się o wykładnię przepisów ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych  (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 849 z późn. zm.) poprzez odpowiedź na pytanie, czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca powinien obliczać podatek od własnego odrębnego lokalu w całości oraz od gruntu oraz części wspólnej budynków – w proporcji odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu Wnioskodawcy do powierzchni użytkowej całego budynku?

 

Wnioskodawca przedstawił również własne stanowisko w przedstawionej sprawie, zgodnie z którym, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Zdaniem Wnioskodawcy każdy ze współwłaścicieli zapłaci podatek z tytułu własnej nieruchomości oraz od części wspólnej w wysokości stanowiącej udział lokalu, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem w wielkości całego budynku.

 

Na uzasadnienie swojego stanowiska, Wnioskodawca przywołuje treść przepisu art. 3 ust. 4  u.p.o.l., zgodnie z którym jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 5.

Zatem nieruchomość, która stanowi współwłasność jest odrębnym przedmiotem opodatkowania, a obowiązek podatkowy obciąża solidarnie wszystkich współwłaścicieli. Istota zaś solidarnego obowiązku podatkowego sprowadza się do tego, że wszyscy współwłaściciele są zobowiązani do płacenia podatku od nieruchomości wspólnej, ale zapłacenie tego podatku przez jednego lub kilku z nich powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego w stosunku do wszystkich.

Jednakże zasady solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie w podatku od nieruchomości unormowane w art. 3 ust. 4 u.p.o.l. nie dotyczą sytuacji, o której mowa w art. 3 ust. 5 tej ustawy.  Świadczy o tym zarówno użycie przez ustawodawcę, w końcowym fragmencie przepisu art. 3 ust. 4 u.p.o.l. sformułowania „z zastrzeżeniem ust. 5”, jak i sama treść art. 3 ust. 5. Zgodnie z tym przepisem jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Analiza treści art. 3 ust. 5 u.p.o.l. prowadzi do wniosku, że w konsekwencji wyodrębnienia prawnego lokali w ramach jednego budynku, tj. utworzenia nieruchomości lokalowych, dla których urządzone zostały odrębne księgi wieczyste, do ustalania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości nie będzie miał zastosowania przepis art. 3 ust. 4 ustawy podatkowej, a co za tym idzie nie występuje w tym przypadku solidarna odpowiedzialność podatkowa współwłaścicieli całej nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość jest opodatkowany samodzielnie od tego lokalu (art. 3 ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.) oraz stosownie do art. 3 ust. 5 u.p.o.l. – obowiązany jest płacić podatek od „części ułamkowej” gruntu oraz części budynku stanowiącej współwłasność. Wielkość „części ułamkowej” wynika ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Wnioskodawca podnosi, że ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. zawiera definicję samodzielnego lokalu w art. 2:

Art. 2.1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

 

Wyodrębniony samodzielny lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest odrębną nieruchomością, która stanowi odrębny od innych części budynku przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają wymienione w tym przepisie nieruchomości, w tym budynki oraz części budynków.

Wyodrębnione lokale będą posiadały ściany trwale wydzielające te lokale. Nie będą to ani przepierzenia drewniane ani szklane. Dojście do tych lokali będzie odbywać się po częściach w użytkowaniu wspólnym wszystkich współwłaścicieli.

Ustawa o własności lokali mówi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z u.p.o.l. (art. 3 ust. 5) jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Zdaniem Wnioskodawcy wynika z tego, że każdy ze współwłaścicieli zapłaci podatek z tytułu własnej nieruchomości (wyodrębnionego lokalu). Ponadto każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zapłacenia podatku od części wspólnej w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu własnego d powierzchni użytkowej całego budynku.

W dalszej części Wnioskodawca przytacza treść art. 2 ust. 1, definicję budynku z art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.; art. 4 ust. 1 pkt 1 i 2 ; art. 3 ust. 1 pkt 3 oraz ponownie art. 3 ust. 4 i ust. 5 u.p.o.l. wskazując, iż z tego ostatniego przepisu wynika jednoznacznie, iż w liczniku ułamka, według którego wylicza się w ramach tego artykułu ciążący na właścicielach lokali obowiązek podatkowy, uwzględnia się powierzchnię użytkową całego lokalu.

Natomiast w liczniku tego ułamka, uwzględnia się powierzchnię użytkową całego budynku.

W dalszej części wniosku przytoczona została treść art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l..

Wnioskodawca podsumowuje ponownie stwierdzając, że, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Dlatego każdy ze współwłaścicieli zapłaci podatek z tytułu własnej nieruchomości oraz od części wspólnej w wysokości stanowiącej udział lokalu, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem w wielkości całego budynku.

 

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2010 Nr 95, poz. 613 z późn. zm. opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

            Budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.).

Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi ich powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.o.l.).

            Podatnikami podatku od nieruchomości są między innymi osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub obiektów budowlanych (art. 3 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.).

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się
w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania,
a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 u.p.o.l.)

Od tej zasady w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. przewidziano wyjątek tj.: jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Przytoczone powyżej przepisy (art. 3 ust. 4 i 5 u.p.o.l) dotyczą różnych stanów faktycznych, a przepis art. 3 ust. 5 u.p.o.l. stanowi lex specialis w stosunku do art. 3 ust. 4 u.p.o.l.

Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji wynika, że Wnioskodawczyni zamierza wyodrębnić własność dwóch lokali użytkowych w budynku, którego jest właścicielem. Jeden z lokali zostanie najprawdopodobniej zbyty na rzecz innego podmiotu. Zdarzenia te spowodują powstanie dodatkowych dwóch przedmiotów opodatkowania tj. lokali użytkowych, a łącznie spowodują stan faktyczny gdzie opodatkowaniu będą podlegały dwa lokale oraz pozostała część budynku (w której niewyodrębniano lokali).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 2 powołanej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W przypadku lokalu opisanego we wniosku, zaistnieją przesłanki do ustalenia podstawy opodatkowania w sposób przewidziany w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. Spełniona będzie przesłanka dotycząca wyodrębnienia lokali, powstanie także współwłasność co do części budynku oraz gruntu (w zakresie o jakim mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali).

            Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie możliwości ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości od części budynku oraz gruntu stanowiących współwłasność (o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali), w przypadku jeżeli wyodrębniono własność lokali, w sposób przewidziany w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. jest prawidłowe.

 

Na marginesie należy dodać, że sposób liczenia powierzchni podlegających opodatkowaniu wskazany w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. w konsekwencji prowadzi do zmniejszenia rzeczywistej powierzchni użytkowej budynku podlegającej opodatkowaniu. Przepis ten w obecnym brzmieniu powoduje, że podatnik który wyodrębnił choć jeden lokal w budynku zmniejsza sztucznie swoje zobowiązanie podatkowe.

Niefortunne sformułowanie przepisu art. 3 ust. 5 u.p.o.l. powodujące możliwość sztucznego zaniżenia podstawy opodatkowania, zostało zauważone przez Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji. W uchwalonej przez Sejm 25 czerwca 2015 r. ustawie o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz zmianie niektórych innych ustaw w art. 9 pkt 4 lit. c przewidziano nowe brzmienie art. 3 ust. 5 u.p.o.l. zgodnie z którym: „Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.”

Takie brzmienie przepisu spowoduje niemożność zaniżania podstaw opodatkowania. Wymieniona wyżej ustawa wejdzie w życie od 1 stycznia 2016 r. (ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw poz. 1045).

 

 

Na indywidualną interpretację podatkową zgodnie z art. 14c § 3 Ordynacji podatkowej przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, złożona za pośrednictwem Prezydenta Miasta Krakowa, adres: Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa, Al. Powstania Warszawskiego 10, 31-549 Kraków, wniesiona po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację do usunięcia naruszenia prawa w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie 60 dnia od dnia wniesienia tego wezwania.