interpretacja 106

 

Rodzaj dokumentu	interpretacja indywidualna
Sygnatura	PD-01.3120.8.13.2015.GK
Data	2015.08.12
Autor	Prezydent Miasta Krakowa
Istota interpretacji	Podatek od nieruchomości – części wspólne
Z interpretacji indywidualnej usunięto dane identyfikujące wnioskodawcę oraz inne podmioty wskazane w treści interpretacji zgodnie z art. 14i § 3 w związku z art. 14j § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 201). Osoba odpowiedzialna za wyłączenie powyższych danych: Grzegorz Kasprzak

 

wniosek

INDYWIDUALNA INTERPRETACJA PODATKOWA

 

Działając na podstawie art. 14j § 1 i § 3 w zw. z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 1 czerwca 2015 r.  (uzupełnionego w dniu 23.08.2015 –data doręczenia) o udzielenie pisemnej indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku od nieruchomości

 

uznaję, że stanowisko Wnioskodawcy w świetle przedstawionego stanu faktycznego, nie jest prawidłowe.

 

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 1 czerwca 2015 r. (…) Sp. z o.o. w Krakowie zwróciła się o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.

Wnioskodawca przedstawił opis zdarzenia przyszłego, zgodnie z którym jest użytkownikiem wieczystym gruntu położonego w Krakowie oraz posadowionego na gruncie trzykondygnacyjnego budynku biurowego.

W 2011r. Wnioskodawca zawarł umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowę sprzedaży lokalu usytuowanego na trzeciej kondygnacji budynku, z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 22/100. Lokal stanowi współwłasność trzech osób fizycznych.

Obecnie Wnioskodawca planuje ustanowienie odrębnej własności kolejnego lokalu w budynku w drodze jednostronnej czynności prawnej. W wyniku takiego działania Wnioskodawca stanie się właścicielem odrębnego lokalu w budynku oraz współwłaścicielem w odpowiednich częściach ułamkowych powierzchni wspólnych budynku.

 

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się o wykładnię przepisu art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych  (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 849 z późn. zm.) poprzez odpowiedź na pytanie, czy w przypadku ustanowienia odrębnej własności kolejnego lokalu w budynku podstawę opodatkowania w podatku od nieruchomości stanowić będzie stanowiąca własność Wnioskodawcy powierzchnia lokalu wyodrębnionego oraz udział w częściach wspólnych budynku i w powierzchni gruntu ustalony według proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa wyodrębnionego lokalu Wnioskodawcy pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

 

 

Wnioskodawca przedstawił również własne stanowisko w przedstawionej sprawie, cytując art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W dalszej kolejności stwierdził, że art. 3 ust. 5 u.p.o.l. jest przepisem szczególnym, gdyż wprowadza szczególną regułę w zakresie opodatkowania powierzchni wspólnych w budynku z wyodrębnioną własnością lokali.

W przypadku wyodrębnienia własności lokalu, właściciel (właściciele) takiego lokalu jest zobowiązany do regulowania podatku od nieruchomości za powierzchnię użytkową tego lokalu, a także za grunt i części budynku stanowiące współwłasność wyliczone w oparciu o stosunek ułamkowy powierzchnie użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Konsekwencją praktyczną zastosowania art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jest fakt, iż poszczególni współwłaściciele (współposiadacze), nie muszą deklarować całej kwoty podatku należnego od całej powierzchni wspólnych gruntów i części wspólnej budynku, a jedynie od ich części.

Na uzasadnienie swojego stanowiska przywołuje pismo Urzędu Miasta w Lublinie z 17 grudnia 2014 r. PE-OR.310.32014: „W przypadku wyodrębnienia własności lokalu, właściciel (właściciele) takiego lokalu jest zobowiązany do regulowania podatku od nieruchomości za powierzchnię użytkową tego lokalu, a także za grunt i części budynku stanowiące współwłasność wyliczone w oparciu o stosunek ułamkowy powierzchnie użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. Art. 3 ust. 5 u.p.o.l. w relacji do art. 3 ust. 4 u.p.o.l. jest przepisem szczególnym, gdyż wprowadza szczególną regułę w zakresie opodatkowania powierzchni wspólnych w budynku z wyodrębnioną własnością lokali”

Wnioskodawca powołuje się także na stanowisko judykatury:

- „każdy ze współwłaścicieli zapłaci podatek z tytułu własnej nieruchomości (wyodrębnionego lokalu) oraz od części wspólnej w wysokości stanowiącej udział lokalu, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem, w wielkości całego budynku. (…)Zastosowanie w tym zakresie znajdzie zatem art.3 ust.5 u.p.o.l., który określa obowiązek podatkowy właścicieli wyodrębnionych lokali w części dotyczącej współwłasności gruntu oraz części wspólnych budynku. Podkreślić w tym miejscu należy, że jest to specyficzna regulacja (lex specialis) obowiązku podatkowego współwłaścicieli będących właścicielami wyodrębnionych lokali, w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność. Określa ona zasady wyliczania powierzchni użytkowej części wspólnej budynku przypadającej na powierzchnię użytkową lokalu należącego do podatnika. Przepis ten stanowi, że jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.”( wyrok WSA w Olsztynie z dnia 28 sierpnia 2014 r., sygn. akt I SA/Ol 488/14).

- obowiązek podatkowy właścicieli wyodrębnionych lokali w zakresie dotyczącym współwłasności gruntu oraz części wspólnych budynku określa wyłącznie art. 3 ust. 5 u.p.o.l. (…)Reguła lex specialis derogat legi generali powoduje, że w sytuacji, gdy chodzi o opodatkowanie udziałów we współwłasności gruntu i budynku tej specyficznej grupy współwłaścicieli, tj. właścicieli wyodrębnionych lokali użytkowych w tym budynku, stosować należy wyłącznie art. 3 ust. 5 u.p.o.l.” (wyrok NSA z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. II FSK 647/11).

            W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy gdy ustanowi odrębną własność kolejnego lokalu w budynku, podstawę opodatkowania Wnioskodawcy z tytułu podatku od nieruchomości, stanowić będzie powierzchnia lokalu wyodrębnionego stanowiącego własność Wnioskodawcy oraz udział w częściach wspólnych budynku i w powierzchni gruntu ustalony według proporcji, w jakiej powierzchnia użytkowa wyodrębnionego lokalu Wnioskodawcy pozostawać będzie do całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

            Uzupełniając wniosek, wskazano, że dotyczy interpretacji przepisów w zakresie podatku od nieruchomości w kontekście podatku od gruntu oraz podatku od części budynku stanowiących współwłasność:

- od powierzchni budynku i gruntu wynikających z udziału związanego z własnością lokalu, który ma być wyodrębniony

- od powierzchni budynku i gruntu wynikających z udziału związanego z pozostałą częścią budynku, nie będącą nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a jednocześnie nie będącą lokalem (opisanym w stanie faktycznym).

 

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2014r., poz. 849 z późn. zm.-dalej „u.p.o.l.”) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

            Budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l.).

Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi ich powierzchnia użytkowa (art. 4 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.o.l.).

            Podatnikami podatku od nieruchomości są między innymi osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub obiektów budowlanych (art. 3 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.).

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się
w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania,
a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 u.p.o.l.)

Od tej zasady w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. przewidziano wyjątek tj.: jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Przytoczone powyżej przepisy (art. 3 ust. 4 i 5 u.p.o.l) dotyczą różnych stanów faktycznych, a przepis art. 3 ust. 5 u.p.o.l. stanowi lex specialis w stosunku do art. 3 ust. 4 u.p.o.l.

 

Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji wynika, że Wnioskodawczyni zamierza wyodrębnić własność lokalu w budynku, którego jest właścicielem (wcześniej został wyodrębniony i sprzedany osobie trzeciej inny lokal w tym budynku).

Zdarzenia planowane przez Wnioskodawcę spowodują, że powstanie następujący stan faktyczny:

- w budynku będzie wyodrębniony w 2011 r. lokal, którego właścicielem jest osoba trzecia,

- w budynku będzie wyodrębniony lokal, którego właścicielem będzie Wnioskodawca,

- pozostanie część budynku nie będąca nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a jednocześnie nie będącą lokalami opisanymi wyżej.

 

            Wniosek o wydanie interpretacji dotyczy zatem tego samego stanu faktycznego, który powstanie w przyszłości, i w którym powstanie kilka przedmiotów opodatkowania.

            Interpretacja przepisów w zakresie opodatkowania podatkiem od nieruchomości uwzględni osobno problem opodatkowania wyodrębnionego lokalu Wnioskodawcy oraz pozostałej części budynku nie będąca nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a jednocześnie nie będącą lokalami Wnioskodawcy i osoby trzeciej.

 

Wyodrębniony lokal Wnioskodawcy

W przypadku wyodrębnienia lokali w budynku, lokale te staną się odrębnymi przedmiotami opodatkowania. Gdy wyodrębnione lokale są własnością innych osób w zakresie części wspólnych przypadających na każdy z tych lokali, powstaje współwłasność. Jak wskazano wyżej warunkiem zastosowania art. 3 ust. 5 u.p.o.l. jest wyodrębnienie lokali oraz istnienie gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność. Z opisu zdarzenia przyszłego oraz jego skutków wynika, że obie przesłanki zostaną spełnione.

            Dlatego do wyliczenia powierzchni części wspólnych budynku oraz przypadającej na wyodrębniony lokal Wnioskodawcy części gruntu, znajdzie zastosowanie art. 3 ust. 5 u.p.o.l.

Zatem aby prawidłowo ustalić podstawę opodatkowania, należy obliczyć stosunek powierzchni użytkowej lokalu, do powierzchni użytkowej całego budynku. Tak powstały ułamek będzie stanowił podstawę obliczenia odpowiedniej części gruntu, podlegającej opodatkowaniu wraz z lokalem oraz odpowiedniej części powierzchni stanowiącej współwłasność. W tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

 

 

Część budynku nie będąca nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a jednocześnie nie będącą lokalami Wnioskodawcy i osoby trzeciej.

            W przypadku pozostałej części nieruchomości tj. niebędącej lokalem ani też nieruchomością wspólną przepis art. 3 ust. 5 u.p.o.l. nie będzie miał zastosowania. Pozostała po wyodrębnieniu lokali część budynku jak wskazano wyżej stanowić będzie odrębny przedmiot opodatkowania. Także na gruncie prawa cywilnego ta część budynku stanowić może odrębny przedmiot własności lub współwłasności. Należy także wskazać, iż zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nie tylko budynki ale ustawodawca dopuścił także możliwość potraktowania jako odrębny przedmiot opodatkowania części budynku. Zdarzenia opisane we wniosku spowodują zatem jak wskazano wyżej, że pozostała część nieruchomości tj. niebędąca lokalem ani też nieruchomością wspólną (część budynku), będzie stanowić odrębny przedmiot opodatkowania do którego nie będą miały zastosowanie zasady wyrażone w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. Jednym z warunków do zastosowania wskazanej tam metody obliczania podstawy opodatkowania jest wyodrębnienie własności lokali. Zatem ta część budynku (niebędąca lokalem) będzie opodatkowana na zasadach ogólnych (podobnie jak pozostała część gruntu).

Analizując wskazany przez Wnioskodawcę stan przyszły można rozbudować go o stan w którym właścicielami wyodrębnionych lokali będą np. x i y, natomiast współwłaścicielem pozostałej po wyodrębnieniu lokali części budynku inna osoba np. z. Dodając do tego informację, że wyodrębnione lokale będą miały różne powierzchnie – korzystanie z przepisu art. 3 ust. 5 u.p.o.l. dla właściciela „z” wydaje się nie dość, że absurdalne co nawet niemożliwe. Zakładając nawet, że byłoby to dozwolone, dla właściciela „z” nie wiadomo powierzchnię którego mieszkania przyjąć do licznika ułamka o którym mowa w tym przepisie.

Sposób ustalania podstawy opodatkowania wskazany w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. nie będzie miał w tym przypadku zastosowania.

Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest nieprawidłowe.

 

Na marginesie należy dodać, że sposób liczenia powierzchni podlegających opodatkowaniu wskazany w art. 3 ust. 5 u.p.o.l. w konsekwencji prowadzi do zmniejszenia rzeczywistej powierzchni użytkowej budynku podlegającej opodatkowaniu. Przepis ten w obecnym brzmieniu powoduje, że podatnik który wyodrębnił choć jeden lokal w budynku zmniejsza sztucznie swoje zobowiązanie podatkowe.

Niefortunne sformułowanie przepisu art. 3 ust. 5 u.p.o.l. powodujące możliwość sztucznego zaniżenia podstawy opodatkowania, zostało zauważone przez Ministerstwo Administracji i Cyfryzacji. W uchwalonej przez Sejm 25 czerwca 2015 r. ustawie o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U.  poz. 1045) w art. 9 pkt 4 lit. c przewidziano nowe brzmienie art. 3 ust. 5 u.p.o.l. zgodnie z którym: „Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej, ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.”

Takie brzmienie przepisu spowoduje niemożność zaniżania podstaw opodatkowania. Wymieniona wyżej ustawa wejdzie w życie od 1 stycznia 2016 r.

 

Odnosząc się do argumentów podanych przez Wnioskodawcę, w szczególności wynikających z pisma Urzędu Miasta w Lublinie oraz z wskazanego we wniosku orzecznictwa, należy wskazać, iż stany faktyczne będące podstawą orzeczeń lub pisma odnosiły się jednoznacznie do sytuacji właściciela wyodrębnionego lokalu a nie do pozostałej po wyodrębnieniu części budynku. W części dotyczącej właśnie wyodrębnionego lokalu organ podatkowy zgadza się z tezami w nich zaprezentowanymi. W pozostałym zakresie jak wykazano powyżej art. 3 ust. 5 u.p.o.l. nie może mieć zastosowania.

 

Należy podkreślić, iż z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że w sytuacji gdy organ podatkowy zgadza się ze stanowiskiem podatnika jedynie w części nie może uznać iż to stanowisko jest prawidłowe. Nie ma bowiem możliwości zarówno warunkowej zgody jak i rozdzielenia kwestii podnoszonych we wniosku.

Z tego względu organ podatkowy rozpoznając całość sprawy uznaje, że stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

 

Na indywidualną interpretację podatkową zgodnie z art. 14c § 3 Ordynacji podatkowej przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, złożona za pośrednictwem Prezydenta Miasta Krakowa, adres: Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta Krakowa, Al. Powstania Warszawskiego 10, 31-549 Kraków, wniesiona po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację do usunięcia naruszenia prawa
w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach w terminie 30 dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie 60 dnia od dnia wniesienia tego wezwania.