Czynsz w innych zasobach mieszkaniowych

 Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Od października 2004 r. w związku ze zmianą ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (jednolity tekst: Dz.U. z 2023 r. poz. 790 z późn. zm.) rady gmin zostały pozbawione kompetencji do ustalania stawki czynszowej za 1m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Zgodnie z art. 28 wyżej wymienionej ustawy stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenia wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik przeliczeniowy jest różny w zależności od województwa, w którym znajdują się budynki TBS, obliczony zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity:  Dz. U. z 2023 r.  poz. 725)
 

Czynsz w budynkach prywatnych

Od dnia 10 lipca 2001 r. wysokość czynszu w lokalach stanowiących własność osób fizycznych, zajmowanych na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, ustalana jest w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jednolity tekst: Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

Do końca 2004 r. stawki czynszu mogły być ustalane na poziomie do 3 % wartości odtworzeniowej.

Nowelizacja ww. ustawy, o ochronie praw lokatorów (…), która weszła w życie od dnia 1 stycznia 2005 r., wprowadziła ograniczenie podwyższania czynszu (do 10% rocznie), mające na celu ochronę lokatorów. Trybunał Konstytucyjny uznał jednak, że wprowadzone nowelizacją ustawy ograniczenia są sprzeczne z konstytucją i wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2005 r. (Dz. U. z 2005 nr 69 poz. 626) uchylił powyższe przepisy.

Od dnia ogłoszenia wyroku Trybunału Konstytucyjnego tj. od 26 kwietnia 2005 r. właściciele nieruchomości mogą podnosić czynsz bez ograniczeń.

Zniesienie limitów podwyżek czynszów nie oznacza jednak, że lokatorom nie przysługuje żadna ochrona. Zgodnie z powołaną wyżej ustawą o ochronie praw lokatorów (…) czynsz można podwyższać nie częściej niż raz na pół roku.

Podwyżka przekraczająca w skali roku 3% wartości odtworzeniowej, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, a lokator ma prawo zażądać od właściciela pisemnego przedstawienia przyczyny podwyżki i jej kalkulację. Właściciele mieszkań mają 14 dni na uzasadnienie podwyżki. Brak takiego uzasadnienia w wyznaczonym terminie powoduje, że podwyżka jest nieważna.
Podwyżka czynszu będzie uzasadniona gdy nie przekroczy ubiegłorocznego wskaźnika inflacji ogłaszanego przez GUS, ponadto podwyżkę uzasadniają niskie przychody z czynszu, które nie wystarczają na utrzymanie lokalu lub nie zapewniają zwrotu kapitału. a także godziwego zysku z najmu.

W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszowej lokator może zakwestionować podwyżkę, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, ale w innej wysokości. Do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, lokator jest obowiązany do płacenia czynszu za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości.