PREZYDENT MIASTA KRAKOWA Kraków, 04.12.2018 r.

 

AU-01-3.6740.2.914.2018.MMA

 

DECYZJA Nr 1366/6740.2/2018

 

Na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm. oraz na podstawie art. 104 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., poz. 2096)

 

po rozpatrzeniu wniosku o pozwolenie na budowę z dnia: 16.07.2018 r.

 

zatwierdzam projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę

 

 

dla: Inwestora

 

nazwa i rodzaj oraz adres robót budowlanych: „Remont, przebudowa i nadbudowa istniejącej nieużytkowej oficyny tylnej kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie na cele mieszkalne, przebudowa istniejących i budowa nowych otworów drzwiowych i okiennych (w tym także w granicy z działką 213/1, 213/2, 215/2 obr.1 Śródmieście), doświetlenie wnętrza w części nadbudowanej oknami w ścianach zewnętrznych i lukarnami, budowa balkonów od strony północnej, budowa tarasu na poziomie IV piętra, budowa tarasów w przestrzeni poddasza, budowa windy, rozbudowa istniejącej wewnętrznej klatki schodowej, budowa schodów zewnętrznych oraz pochylni dla niepełnosprawnych wraz z zagospodarowaniem terenu i remontem muru w granicy z dz. nr 215/2 obr. 1 Śródmieście, termoizolacja ściany zewnętrznej dodatkowo na dz. nr 215/2 obr. 1 Śródmieście, gazu i wody dodatkowo na dz. nr 213/1 obr. 1 Śródmieście przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie”

 

 

adres zamierzenia budowlanego: rejon ul. Mikołajskiej, budynek oficyny nr 4 BCD w Krakowie

zlokalizowanego na dz. nr: 211/2 obr. 1 jedn. ewid. Śródmieście

kategoria obiektu budowlanego: XIII

 

autor projektu budowlanego:

mgr inż. arch. Wojciech Filek – posiadający uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej do projektowania bez ograniczeń nr MPOIA/115/2011 wpisany na listę członków Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP pod numerem ewidencyjnym MP-1812;

 

z zachowaniem następujących warunków:

1) Szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych:

a) Roboty budowlane należy wykonać zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami, teren budowy odpowiednio zabezpieczyć przed dostępem osób trzecich;

b) Prace budowlane należy wykonać pod nadzorem osoby uprawnionej i zgodnie z przepisami bhp;

c) Z uwagi na położenie terenu inwestycji w strefie objętej nadzorem archeologicznym, podczas prowadzonych prac ziemnych należy zapewnić nadzór archeologa, na który wymagane jest uzyskanie wyprzedzającego pozwolenia konserwatorskiego w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków w Krakowie;

d) Zgodnie z pozwoleniem nr 1295/17 Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków

w Krakowie znak: OZKr.5142.1220.2017.UŁ z dnia 09.11.2017 r.:

 Należy bezwzględnie zachować zabytkowy wystrój wnętrz,

 Roboty budowlane ingerujące w zabytkową substancję należy prowadzić pod nadzorem uprawnionego badacza architektury,

 Zabytkową kamieniarkę i wątki murowe należy poddać pracom konserwatorskim w oparciu o program prac konserwatorskich opracowany przez uprawnionego konserwatora dzieł sztuki, który wymaga uzgodnienia w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków,

 Przy robotach budowlanych dotyczących zabytkowe substancji należy stosować materiały budowlane specjalistyczne, dostosowane do obiektów zabytkowych przy konsultacji z uprawnionym konserwatorem dzieł sztuki,

 Przy robotach ziemnych winien być zapewniony nadzór archeologiczny z zastrzeżeniem, że w przypadku natrafienia na historyczne struktury Inwestor przeprowadzi badania ratownicze (na prowadzenie nadzoru archeologicznego należy uzyskać w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków pozwolenie konserwatorskie);

e) W związku z art.75 ust. 4 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2018.799 z dnia 27.04.2018r.) zobowiązuje się inwestora do uwzględnienia ochrony środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności odnowę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych. Dopuszcza się wykorzystanie

i przekształcenie elementów przyrodniczych wyłącznie w zakresie określonym w dokonanych uzgodnieniach i warunkach niniejszej decyzji o pozwoleniu na budowę;

f) Masy ziemne niezanieczyszczonej gleby i innych materiałów występujących w stanie naturalnym wydobyte w trakcie robót budowlanych, wykorzystane do celów budowlanych

w stanie naturalnym na terenie, na którym zostały wydobyte, nie stanowią odpadu w myśl przepisów ustawy o opadach z dnia 14 grudnia 2012 r. (Dz.U. 2018 poz. 992 z późn. zm.), natomiast nadmiar niemożliwy do zagospodarowania należy jako odpad przekazać do składowania w miejsce wyznaczone przez właściwe podmioty na zasadach określonych przepisami rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 10 listopada 2015 r. w sprawie listy rodzajów odpadów, które osoby fizyczne lub jednostki organizacyjne niebędące przedsiębiorcami mogą poddawać odzyskowi na potrzeby własne, oraz dopuszczalnych metod ich odzysku (Dz.U. 2016 poz. 93).

g) Kierownik budowy jest obowiązany, w oparciu o informację, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b ustawy Prawo budowlane, sporządzić lub zapewnić sporządzenie, przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględniając specyfikę obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót budowlanych;

h) Po zakończeniu robót budowlanych teren należy uporządkować;

2. Szczegółowe wymagania nadzoru na budowie: nakłada się obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego na podstawie art. 19 ust.1 ustawy Prawo Budowlane oraz § 2 ust. 1 pkt 1), 3) a Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19.11.2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, dla których realizacji wymagane jest ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138 poz. 1554).

3. Inwestor jest zobowiązany przed przystąpieniem do użytkowania obiektu uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

4. Kierownik budowy (robót) jest obowiązany prowadzić dziennik budowy oraz umieścić

na budowie, w widocznym miejscu, tablicę informacyjną oraz ogłoszenie, zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia;

 

wynikających z art. 36 ust. 1, art. 42 ust. 2 i 3 oraz art. 54 i 55 Ustawy - Prawo budowlane (Dz.U.2018.1202 z dnia 22.06.2018r.); art. 36 ust.1 i ust.1a Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. O ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U.2018.2067 z dnia 20.10.2018r.); art.75 ust. 4 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U.2018.799 z dnia 27.04.2018r.)

 

 

U z a s a d n i e n i e

 

W toku przeprowadzonego postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę dla planowanego zamierzenia budowlanego tut. organ przeanalizował i ustalił, że:

 Projektowana inwestycja znajduje się na terenie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „Stare Miasto” w Krakowie, zatwierdzonego Uchwałą nr XII/121/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 14.04.2011r., na obszarze oznaczonym, jako MW/U.15 w graficznym załączniku do planu.

 Projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami ww. planu, a także wymaganiami ochrony środowiska.

 Inwestor złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie

do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie objętym niniejszą decyzją.

 Projekt zagospodarowania działki jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

 Projekt budowlany jest kompletny i posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia

i sprawdzenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

 Projektant i sprawdzający dołączyli do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

 Projekt budowlany jest wykonany przez osoby uprawnione.

 Obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, obejmuje nieruchomości: działki nr 211/2, 213/1, 213/2, 215/2, 208, 207, 206, 215/1, 216, 217/2, 209, 212, 214, 211/1 obr. 1, jedn. ewid. Śródmieście.

W związku z powyższym organ stwierdził, iż spełnione zostały wymagania określone w art. 32 ust. 4

i art. 35 ust 1 ustawy Prawo Budowlane.

 

Ponadto wskazać należy, że:

 Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków w Krakowie pozwoleniem nr 1295/17 z 09.11.2017r. znak: OZKr.5142.1220.2017.UŁ zezwolił na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, przy budynku oficyny tylnej kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4,

w rejonie ul. Mikołajskiej w Krakowie na terenie dz. nr 211/2, obr. 1, jedn. ewid. Śródmieście na terenie układu urbanistycznego miasta Krakowa w granicach Plant wpisanego do Rejestru Zabytków Województwa Małopolskiego pod nr A-1 decyzją z dn. 22.05.1933 r. oraz na Listę Dziedzictwa Światowego UNESCO.

 Małopolski Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej postanowieniem z dnia 17.04.2015 r., znak: WZ.5595.87.2015 wyraził zgodę na spełnienie wymagań w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w sposób inny niż podany w §12 ust.5, §68 ust.1, §242 ust.1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690

z późn. zm.) dla przedmiotowej inwestycji.

 Prezydent Miasta Krakowa postanowieniem z dnia 12.07.2016 r. znak: AU-01-3.6740.6.137.2015.KKA wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów §12 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), polegające na wykonaniu w projektowanej przebudowie i nadbudowie budynku – oficyny, zlokalizowanego przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie, na dz. nr 211/2 obr. 1, jedn. ewid. Śródmieście, otworów okiennych w istniejącej ścianie na 1, 3 i 3 kondygnacji oraz ściany

z otworami okiennymi na 4 i 5 kondygnacji bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną nr 515/2 obr. 1 jedn. ewid. Śródmieście.

 Prezydent Miasta Krakowa postanowieniem z dnia 12.07.2016 r. znak: AU-01-3.6740.6.138.2015.KKA wyraził zgodę na odstępstwo od przepisów §12 ust. 1 pkt 1) i ust. 5 pkt 1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) polegające na wykonaniu w projektowanej przebudowie i nadbudowie budynku – oficyny, zlokalizowanego przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie, na dz. nr 211/2 obr. 1 jedn. ewid. Śródmieście, ściany z otworami okiennymi na 4 i 5 kondygnacji oraz tarasu na ostatniej kondygnacji bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi nr 213/1 i 213/2 obr. 1 Śródmieście.

 Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 13.08.2014r., znak: WS-06.6540.93.2014.AM zatwierdził dokumentację geologiczno – inżynierską w celu określenia warunków geologiczno – inżynierskich na potrzeby posadowienia obiektów budowlanych dla przedmiotowej inwestycji.

 Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie pismem z dnia 03.04.2018r. znak: IW.460.3.27.2018 uzgodnił możliwość włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego przyległego do pasa drogowego w oparciu MPZP dla obszaru „Stare Miasto” oraz w oparciu o art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych dla przedmiotowej inwestycji.

 

W toku prowadzonego postępowania strony wniosły następujące uwagi:

1. Pani xxxxxxxxxxxxxxxx, będąca współwłaścicielem nieruchomości dz. nr 207, obr. 1, Śródmieście, ul. Szpitalna 7, pismem z dnia 02.11.2018 r. (data wpływu do tut. organu 06.11.2018r.) złożyła poniższe zastrzeżenia:

 Rozbudowana, a przede wszystkim nadbudowana tylna oficyna kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 (będącej budynkiem współczesnym, wzniesionym w latach 80-tych, więc nie będąca obiektem zabytkowym, zlokalizowana w strefie ochrony konserwatorskiej), modernizacja stanu surowego budynku będzie bardzo niekorzystnie oddziaływać na pozostałe, sąsiadujące budynki objęte ochroną konserwatorską, co będzie w przyszłości przekładać się na ich szybko pogarszający się stan techniczny.

 Strona uważa, iż jest wręcz nieodpuszczalne, aby w tak ścisłej zabytkowej zabudowie Krakowa, wysokość budynku podnosić o ponad 6,0 m. Współwłaścicielka XV w. kamienicy przy ul. Szpitalnej 7 („Kamienica Pod Rakiem”) uważa, że tak duże zacienienie elewacji podwórzowej budynku, jakie powstanie po nadbudowie w ramach przedmiotowej inwestycji polegającej na nadbudowie oficyny „Mikołajska 4”, będzie całkowitym i nieodwracalnym niszczycielskim zagrożeniem dla starszych murów kondygnacji piwnic i parteru, datowanych na 1470 rok. Z przedstawionej w dokumentacji analizy przesłaniania wynika, iż zacienienie elewacji wschodniej budynku przy ul. Szpitalnej 7 wzrasta o ponad 20% (z 13,1% obecnie do 33,35% po realizacji inwestycji). Ponadto wskazuje się, że część przyziemia zostanie całkowicie pozbawiona dostępu słońca, co będzie powodować brak odparowywania wilgoci, a więc bardzo duże zawilgocenie ścian budynku, co w konsekwencji doprowadzi do dużego zawilgocenia i szybkiego zagrzybienia zabytkowych piwnic. Jest to nie tylko sprawa zacienienia elewacji podwórzowej wschodniej budynku przy ul. Szpitalnej 7, ale i całego podwórka, na którym brak nasłonecznienia, a więc i odprowadzenia wilgoci, jak również pogorszone przewietrzanie w związku z nadbudową, spowodują utrzymywanie się ciągłego zawilgocenia ingerującego w stare mury budynku wraz z ingerencją biologiczną powodującą zarastanie zawilgoconych ścian mchem. Strona uważa za niedopuszczalne, aby dopuścić do tak niekorzystnego i destrukcyjnego oddziaływania nadbudowywanej oficyny budynku przy ul. Mikołajskiej 4 na stan techniczny zabytkowego budynku przy ul. Szpitalnej 7.

Strona informuje, że ze względu na już obecne spore zawilgocenie piwnic budynku, współwłaściciele nieruchomości co kilka lat zlecają wykonanie ekspertyzy mikologicznej budynku celem kontrolowania stanu technicznego piwnic. Ostatnią przeprowadzoną w grudniu 2012 roku strona dołączyła do akt sprawy wraz z pismem z dnia 02.11.2018r. Strona informuje, iż

w przypadku wydania pozwolenia dla przedmiotowej inwestycji, zostanie zlecone wykonanie szczegółowej ekspertyzy mykologicznej ze szczególnym uwzględnieniem piwnic, a następnie współwłaściciele będą kontrolować oddziaływanie zrealizowanej inwestycji na zawilgocenie budynku przy ul. Szpitalnej 7 i w przypadku niekorzystnego oddziaływania, będą starać się

o odszkodowanie na drodze sądowej.

Podsumowując strona sprzeciwia się nadbudowie oficyny ponad obecną wysokość , ponieważ tak dominujący budynek (po zrealizowaniu inwestycji), spowoduje na zawsze nieodwracalne szkody stanu technicznego sąsiadujących zabytkowych kamienic. Przekłada się to na duże obniżenie wartości rynkowej budynku przy ul. Szpitalnej 7 oraz przez wzrost zawilgocenia ścian aż do parteru na wartość lokali użytkowych i cenę ich najmu.

 Strona dodatkowo nadmienia, iż od roku 1985 pracowała w Pracowni Projektowej Konserwacji Zabytków przy ul. Kanoniczej w Krakowie, oraz iż wówczas opracowywany był projekt remontu i modernizacji dla pierzei północno-wschodniej Rynku Głównego w Krakowie, w ramach którego był również opracowany projekt całkowitej przebudowy oficyny przy ul. Mikołajskiej 4 na cele mieszkalne. Projekt opracowany wówczas przez Pracownię Konserwacji Zabytków przedstawiał maksymalny zakres dla tej inwestycji jaki możliwy był do zatwierdzenia przez Wydział Architektury i Urbanistyki zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego., Warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz wytycznymi konserwatorskimi i uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt ten został częściowo zrealizowany do stanu niewykończonego, otwartego, z częściowym wyposażeniem sanitarnym – czyli obecny stan surowy, otwarty budynku oficyny.

 

2. Państwo xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, będący współwłaścicielami nieruchomości dz. nr 207, obr. 1, Śródmieście, ul. Szpitalna 7, pismem

z dnia 3.11.2018r. złożyła poniższe zastrzeżenia:

 „Kamienica przy ul. Szpitalnej 7, zwana Pod Rakiem jest wpisana do Rejestru Zabytków Krakowa. Inwestycja przy ul. Mikołajskiej 4 zostanie podwyższona około 6-7 m, to diametralnie zwiększy zacienienie zabytkowej kamienicy, co spowoduje zawilgocenie i zagrzybienie części obiektu. Przedstawiona w projekcie analiza nasłonecznienia (a właściwie braku nasłonecznienia) jest niewystarczająca, bo nie określa stopnia i czasu zacienienia obiektu w zależności od pory roku.” Strona prosi o uzupełnienie projektu i przedstawienie postulatów.

 

3. Pan xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Kraków, będący współwłaścicielem nieruchomości dz. nr 217/1, obr. 1, Śródmieście, ul. św. Tomasza 31, pismem z dnia 6.11.2018r (data wpływu do tut. organu 06.11.2018r.) złożył poniższe zastrzeżenia:

 „Pobieżna lektura budzi wątpliwości, co do ilości tarasów i ich oddziaływania na poziom hałasu na nasz budynek” (ul. Św. Tomasza 31).

 

4. Pan xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, będący współwłaścicielem nieruchomości dz. nr 211/1, obr. 1, Śródmieście przy ul. Mikołajskiej 4A oraz Członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Mikołajska 4A (budynek frontowy), w dniu 13.11.2018r. do protokołu złożył poniższe zastrzeżenia:

 „Strona wnosi o wyjaśnienie przesłanek prawnych dotyczących określonej w legendzie służebności przejścia przez nieruchomość przy ul. Mikołajskiej 4A, dz. nr 211/1;

 Strona informuje i zastrzega, że ewentualne ustalenia odnośnie ww. przejścia są przedmiotem postępowania przed sądem cywilnym i z tego powodu nie powinny być przedmiotem ustaleń decyzji administracyjnej;

 Strona wnosi o dopuszczenie do przedmiotowego postępowania Wydział Mieszkalnictwa, który reprezentuje interes Gminy Kraków w posiedzeniach wspólnoty;

 Strona wnosi o informacje odnośnie programu użytkowego przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego celem oceny jej uciążliwości;

 Strona wnosi o ocenę zgodności zamierzenia z ustaleniami MPZP;

 Strona wnosi o informacje na temat zmian wartości nieruchomości Mikołajska 4a w wyniku realizacji przedmiotowej inwestycji”.

 

5. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 31-024 Kraków, będący współwłaścicielami nieruchomości dz. nr 207, obr. 1, Śródmieście, przy

ul. Szpitalnej 7, pismem z dnia 12.11.2018r. (data wpływu do tut. organu 19.11.2018r.), złożyli poniższe zastrzeżenia:

 „W rubryce 3 oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, jako tytuł do dysponowania nieruchomością (dz. 211/2) wskazano prawo własności spółki Mikołajska (...) wynikające z księgi wieczystej nr KR1P/00414277/2, w której to księdze do dnia sporządzenia nin. pisma jako właściciel figuruje spółka Wimot sp. z oo. s.k. s.j. Wprawdzie w dokumentacji prowadzonej przez Wydział znajduje się informacja z KRS nr 0000719249 z daty 12 lipca 2018r.o wpisaniu spółki xxxx jako powstałej w wyniku przekształcenia spółki xxxxx spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej spółki jawnej w spółkę xxxxx (…) to jednak korzystając z rękojmi wiary ksiąg wieczystych należałoby przyjąć, że dz. 211/2 nie stanowi własności spółki Mikołajska (…) Także spółka Wimot (...) jako inwestor Mikołajskiej 4 B,C,D figuruje na tablicy informacyjnej ogrodzenia z płyt paździerzowych stojącego na dz. 215/2 i dalej na granicy działek 215/2 i 211/2. Z kolei odnośnie do dz. 215/2 jako uprawnienie do dysponowania wskazano pisemną zgodę z 30 lipca 2018, udzieloną przez właściciela tj. spółkę xxxxxxxx. - własność wynikająca z księgi wieczystej nr KR1P/00306975/5. I znowu na dzień sporządzenia nin. pisma w księdze o numerze KR1P/00306975/5 jako współwłaściciele dz. 215/2 wpisane są dwie spółki (po 1/2):xxxxxxxxxx a nie spółka xxxxxxxxx. Wszystkie te nieścisłości wskazują na to, iż szczegółowej i wnikliwej ponownej ocenie winny być poddane uprawnienia spółki Mikołajska (...) do wystąpienia

z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę inwestycji Mikołajska 4.

 Osoby zgłaszające niniejsze zastrzeżenia są współwłaścicielami w 1/3 zabytkowej kamienicy „Pod Rakiem", której powstanie - w części najstarszej - przypada na rok 1478. Dokładamy (wszyscy współwłaściciele) wszelkich starań, łącznie z wysokimi nakładami finansowymi bez żadnej pomocy z zewnątrz, by obiekt zachować w dobrym stanie - także dla przyszłych pokoleń. Z własnych środków kilka lat temu odnowiliśmy elewację frontową, odnowiliśmy więźbę dachową - zgodnie z opracowanym projektem i pozwoleniem na budowę oraz konserwatorskim (2014 i 2015) - oraz wprowadziliśmy ograniczenia w korzystaniu z zabytkowych piwnic. Te ostatnie działania (poza elewacją) podjęte zostały w wykonaniu zaleceń wynikających z ekspertyzy mykologicznej zleconej w 2012 roku. M.in. wynikało z jej treści, iż piwnice są zawilgocone i należy zastosować nadzwyczajne środki ostrożności przy ich użytkowaniu. Obok więc ograniczeń w korzystaniu - po zgromadzeniu środków finansowych - planujemy wykonanie izolacji ścian piwnic. Nadbudowa Mikołajskiej 4. o ponad 6 m spowoduje już od wczesnych godzin rannych znaczne zmniejszenie nasłonecznienia elewacji podwórzowej (…), w szczególności pasa mieszkań aż do IV piętra, w których i tak z uwagi na niewielki wymiar okien (stare budownictwo!) i położenie budynku w ciągu bezsłonecznego dnia trzeba pomieszczenia doświetlać. Całkowicie dostępu słońca w sytuacji podniesienia wysokości oficyn do planowanej zostanie pozbawiona część przyziemia przy budynku, co spowoduje brak odparowania wilgoci i w konsekwencji do dużego zawilgocenia i szybkiego zagrzybienia zabytkowych piwnic. Nadto stanowić to będzie zacienienie także całego podwórza, na którym brak nasłonecznienia a więc i odprowadzenia wilgoci jak również spowodowane nadbudową pogorszenie przewietrzania doprowadzi do utrzymywanie się stałego zawilgocenia. Zawilgocenie owo ingerować będzie w stare mury budynku co wraz z ingerencją biologiczną doprowadzi do zarastanie zawilgoconych ścian mchem. Należy wyrazić przykre zdziwienie, że Wojewódzki Konserwator Zabytków wydając w dniu 9 listopada 2017 pozwolenie nr 1295/17 na prowadzenie robót (...) nie posiadał wiedzy o skutkach nadbudowy oficyn lub - że ją posiadając - zbagatelizował wpływ inwestycji w planowanej postaci na taki zabytek, jakim jest kamienica „Pod Rakiem". Działając na korzyść deweloperskiej inwestycji, budynku współczesnego wzniesionego do stanu surowego w latach 80-tych wg projektu Pracowni Konserwacji Zabytków w Krakowie, Konserwator ewidentnie zadziałał na niekorzyść historycznego zabytku - kamienicy „Pod Rakiem”(…). O beztrosce Konserwatora świadczy także to, że nie zakwestionował planu sytuacyjno-wysokościowego, na którym oznaczono kratką tylko te budynki, które podlegają ochronie konserwatorskiej i oznaczono tylko budynek Tomasza 25a i Tomasza 31. Zapomniano o zabytkowych budynkach przy ul. Szpitalnej, dla których spowodowane podniesieniem wysokości oficyn zacienienie będzie destrukcyjne, eksponując z niewiadomych przyczyn obiekty przy ul. św. Tomasza.

Reasumując sprzeciwiamy się absolutnie i stanowczo, teraz i w przyszłości – zapowiadając oprotestowanie we wszelkich możliwych postaciach - wydaniu pozwolenia na budowę uwzględniającego podniesieniu wysokości oficyn ponad istniejącą w chwili obecnej.”

 

6. Pani xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, będący współwłaścicielami nieruchomości dz. nr 216, obr. 1, Śródmieście, przy ul. Św. Tomasza 29, pismem z dnia 14.11.2018r. (data wpływu do tut. organu 19.11.2018r.), złożyli poniższe zastrzeżenia:

 „W pierwszej kolejności podnoszę, iż w złożonym przez Inwestora wniosku brak jest danych

w zakresie określenia stanu prawnego istniejącej zabudowy podwórka. W złożonym wniosku brak jest informacji, kiedy i na jakiej podstawie zostały wzniesione zabudowania oficyny kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie. Lakoniczna wzmianka, że zabudowania postały w latach '90 XX w. nie są dostateczne do określenia, kto i na jakiej podstawie wybudował budynki oficyny, ani też jaki reżim prawny należy stosować do oceny legalności zabudowań. Nie ulega wątpliwości, że zabudowa oficyny kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie została rozpoczęta najprawdopodobniej w latach 90 XX w., ale nigdy nie została zakończona. Brak formalnego zakończenia budowy, może wynikać z faktu uznania zabudowy za samowolę budowlaną. Jeżeli zabudowa oficyny kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie została wzniesiona bez pozwolenia na budowę albo z przekroczeniem praw i obowiązków wyrażonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, należy ją ocenić jako samowolę budowlaną. Do legalizacji samowoli budowlanej stosuje się inny reżim prawny, niż ten, który ma zastosowanie do oceny zgodności projektu nowej zabudowy. Fakt objęcia terenu częściową ochroną konserwatorską nie przesądza o legalności posadowionej budowli.

 Zdaniem strony wnoszącej niniejsze zastrzeżenia do projektu, Inwestor błędnie zakwalifikował zakres prac objętych wnioskiem, jako „remont, przebudowa i nadbudowa istniejącej nieużytkowej oficyny tylnej kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie", gdy w gruncie rzeczy, jeżeli wybudowane budynki nigdy nie zostały odebrane do użytkowania, na co ich stan techniczny wskazuje, nie może być mowy o istniejących budynkach, a jedynie o rozpoczętej, a nie zakończonej budowie.

 Jeżeli projektowane budynki uznane zostaną za budynki nowe, to do oceny ich zgodności z zapisami MPZP należy brać pod uwagę treść § 8 ust.2 pkt 9) c), zgodnie z którą powierzchnia nowej zabudowy oficynowej nie może przekraczać 50% powierzchni podwórca (dziedzińca); dopuszcza się przekroczenie tego wskaźnika dla posesji, w których ustalono możliwość odtworzenia (odbudowy) historycznych oficyn, oraz dla oficyn, dla których możliwość odbudowy będzie wynikać z uwarunkowań historycznych, Ponadto wskazuję, że ogląd istniejących murów może nasuwać twierdzenie, że część z prac objętych wnioskiem należałoby zakwalifikować jako odbudowę uprzednio istniejących zabudowań oficyny kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 w Krakowie, nie zaś jako budową nowych budynków. Jeżeli zakwalifikujemy prace objęte wnioskiem jako odbudowę uprzednio istniejących zabudowań oficyny, to wniosek Inwestora powinien zostać poparty odpowiednimi badaniami archeologicznymi wskazującym zasadność historyczną projektowanych rozwiązań.

 Jednocześnie strona wskazuje, że jednym z głównych założeń zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jest zachowanie istniejącego układu urbanistycznego

z utrzymaniem wysokości budynków oficyn nie wyższych niż wysokość budynku frontowego.

 W sytuacji budynków objętych wnioskiem Inwestora, z uwagi na jego nietypowy kształt i nietypowe usytuowanie, ocena dopuszczalności wysokości projektowanego budynku powinna opierać się na szerokiej analizie wysokości wszystkich budynków, z którymi projektowany budynek będzie sąsiadował, nie zaś tylko budynku frontowego kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4. Nadrzędnym celem wprowadzenie zapisów uniemożliwiających budowę budynków oficyny powyżej wysokości kalenicy budynku frontowego była chęć zapobieżenia wystawania budynków oficyn ponad budynki frontowe. W związku z nietypowym kształtem i usytuowaniem budynku oficyny przy ul. Mikołajskiej 4 objętego wnioskiem, zdaniem strony wnoszącej zastrzeżenia, wysokość projektowanego budynku nie powinna być wyższa niż najniższa wysokość budynków frontowych okalających ten teren, to jest budynków przy ul. Szpitalnej nr 1, nr 3, nr 5 i nr 7 , budynków położnych przy ul. Mikołajskiej nr 2, nr 4 i nr 6 oraz budynków położnych przy ul. Św. Tomasza nr 25, nr 27 i nr 29

 Dopuszczenie wybudowania budynku oficyny objętego wnioskiem w zaproponowanej wysokości spowoduje znaczną, niekorzystną zamianę wyglądu całego terenu oznaczonego w MPZP symbolem MW/U 15, a tym samym będzie sprzeczne z § 69 ust. 3 pkt. 3) w związku z § 8 ust 1. Pkt 5), zgodnie z którym dopuszcza się lokalizację nowych kreacji architektonicznych (pojedynczych obiektów), pod warunkiem podporządkowanych ich układowi urbanistycznemu i lokalnemu kontekstowi zabytkowemu całego terenu, nie zaś jedynie części nieruchomości objętej wnioskiem.

 Podkreślam, że projektowana nadbudowa będzie miała bardzo niekorzystny wpływ na nieruchomość, będącej naszą własnością poprzez jej zacienienie i ograniczenie widoku na Bazylikę Mariacką, który jest jednym z podstawowych walorów nieruchomości przy ul. Tomasza 29.

Ze złożonego pisma wynika, iż strona załączyła zdjęcia wykonane z balkonów i tarasu nieruchomości przy ul. Św. Tomasza 29 obrazujące wpływ planowanej nadbudowy na nieruchomość przy ul. Św. Tomasza 29, jednak zdjęć tych nie złożono wraz z pismem.

 

7. Pani xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 31-024 Kraków, będąca współwłaścicielem nieruchomości dz. nr 207, obr. 1, Śródmieście, przy ul. Szpitalnej 7, pismem

z dnia 21.11.2018r. (data wpływu do tut. organu 29.11.2018r.) złożyła poniższe zastrzeżenia:

 Strona popiera stanowisko państwa xxxxxxxxxxxxxxx, ul. Szpitalna 7/9, 31-024 Kraków (będący współwłaścicielami nieruchomości dz. nr 207, obr. 1, Śródmieście, przy ul. Szpitalnej 7), których zarzuty przestawiono w pkt. 5., tj. odnośnie znaczących kosztów utrzymania w dobrym stanie technicznym zabytkowego budynku kamienicy „Pod Rakiem” bez dotacji Urzędu Miasta Krakowa.

 Strona dodatkowo przytacza uwagi państwa xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxodnośnie niekorzystnego wpływu realizacji przedmiotowej inwestycji na znaczne zmniejszenie nasłonecznienia elewacji podwórzowej kamienicy przy ul. Szpitalnej 7 co ma przyczyniać się do wzrostu zawilgocenia murów budynku kamienicy „Pod Rakiem”.

Strona sprzeciwia się wydaniu pozwolenia na budowę i podniesieniu wysokości oficyny ponad jej obecną wysokość.

 

8. Wydział Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa, reprezentujący Gminę Miejską Kraków we Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. Mikołajskiej 4, pismem znak: ML-04.EM.71150-718/04 z dnia 19.11.2018r. (data wpływu do tut. organu 20.11.2018r.), „informuje, że nieruchomość objęta przedmiotowym postępowaniem – będąca własnością firmy Mikołajska Sp.z o.o., Sp. K. Plac Na Groblach 21, 31-101 Kraków – nie stanowi oficyny tylnej kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4

w Krakowie. Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków jako: Mikołajska 4B, Mikołajska 4C, Mikołajska 4D.

Jednocześnie informuję, iż obecnie w Sądzie Rejonowym dla Krakowa Śródmieścia I Wydział Cywilny toczy się postępowanie – z wniosku właściciela nieruchomości przy ul. Mikołajskiej 4 (Sygn. Akt Ns 90016/S).”

 

Pełnomocnik Inwestora, złożył wyjaśnienia odnoszące się do uwag stron postępowania wyjaśniając, co następuje:

Ad.1. W związku z uwagami z dnia 2.11.2018 r. przedłożonymi przez panią Martę Krajewską pełnomocnik inwestora wyjaśnia, że:

 W kwestii sporządzonej analizy nasłonecznienia - zgodnie z §60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie minimalny czas nasłonecznienia obiektów bada się w dniach równonocy (21 marca i 21 września) dla pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku (…) oraz dla pokoi mieszkalnych. Analiza nasłonecznienia załączona do projektu opracowana została dla dni równonocy zgodnie z Rozporządzeniem. Zgodnie z ww. analizą nasłonecznienia w dniach równonocy kamienica mieszkalna przy ul. Szpitalnej 7:

• w godz. 7-8 zacieniana jest częściowo przez budynki południowej pierzei ul. Tomasza,

• w godz. 9-12 zacieniana będzie częściowo przez wnioskowaną inwestycję po nadbudowie,

• w godz. 13-17 zacieniana jest całkowicie przez sąsiedni budynek przy ul. Szpitalnej 6 i przez samą siebie,

Projektowana nadbudowa oddziaływać więc będzie na budynek przy ul. Szpitalnej 7 w godz. 9-12 tj. przez 3 godziny, zacieniając elewację częściowo i nie powodując przy tym ponadnormatywnego ograniczenia nasłonecznienia żadnego z pomieszczeń. Najbardziej newralgiczne, różne partie przyziemia posiadają bezpośrednie nasłonecznienia w godz. 8-12 tj. przez 4 godziny.

 Zagrzybienie kamienicy przy ul. Szpitalnej 7. - odnosząc się do argumentu, że inwestycja remontu, przebudowy i nadbudowy oficyny przy ul. Mikołajskiej 4 zwiększy zacienianie kamienicy przy ul. Szpitalnej 7 i spowoduje „duże zawilgocenie co doprowadzi do szybkiego zagrzybienia zabytkowych piwnic” wyjaśniam, że podstawowymi czynnikami umożliwiającym zagrzybienie budynku jest ciepło i wilgoć, zaś podstawowymi powodami zawilgocenia elewacji przede wszystkim mogą być:

• błędnie zamocowane lub zniszczone obróbki blacharskie, rynny, parapety czy zadaszenia,

• źle dobrana lub wykonana izolacja termiczna ściany, która powoduje skraplanie się ciepłego powietrza na jej powierzchni (tzw. punkt rosy),

• wadliwie wykonana (lub brak) izolacji fundamentów i fragmentów, murów na styku z gruntem, co powoduje kapilarne podciąganie wilgoci.

• brak regularnego czyszczenia elewacji z organicznych zanieczyszczeń,

• brak zastosowania powłokowych preparatów przeciwgrzybiczych.

Mając na uwadze, że projektowana inwestycja remontu, przebudowy i nadbudowy oficyny przy ul. Mikołajskiej 4 zmienia układ cienia na budynku przy ul. Szpitalnej 7 jedynie przez 3 godziny w ciągu dnia wydaje się, że jej wpływ na odparowanie wilgoci jest znikomy, zaś przy zastosowaniu środków bezpieczeństwa o jakich mowa powyżej, nie wpłynie ona negatywnie na stan elewacji budynku przy ul Szpitalnej 7.

Co więcej, oficyna objęta projektem, pozostając w stanie nieużytkowanego pustostanu (stan „surowy otwarty”) aktualnie może być źródłem zarówno wilgoci jak i zarodników grzybów. Remont obiektu, jego wykończenie i regularne użytkowanie poprawią również bezpieczeństwo wszystkich obiektów sąsiednich.

 Archiwalne projekty z lat 80-tych. Inwestor nie dysponuje projektami, jakie były opracowywane dla substancji istniejącej w latach 80-tych i w oparciu o jakie Zarząd Rewaloryzacji Zespołów Zabytkowych Krakowa, a następnie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej „Śródmieście” prowadzili Inwestycję, więc nie ma możliwości odnieść się do ówczesnych uwarunkowań.

Współcześnie inwestycja remontu, przebudowy i nadbudowy oficyny przy ul. Mikołajskiej 4 opracowana została zgodnie z MPZP "Stare Miasto" (uchwała Rady Miasta Krakowa nr XII/131/11 z dnia 13 kwietnia 2011 r.) oraz pozyskane zostało dla niej ostateczne pozwolenie konserwatorskie nr 1295/17, l.dz. OZKr.5142.1220.2017.UŁ z dnia 9 listopada 2017 r.

 

Ad.2. W związku z uwagami z dnia 3.11. 2018 r. przedłożonymi przez xxxxxxxxxxxxxxxxpełnomocnik inwestora wyjaśnia, że:

 W kwestii analizy nasłonecznienia - projektowana nadbudowa oddziaływać będzie na budynek przy ul. Szpitalnej 7 w godz. 9-12 tj. przez 3 godziny, zacieniając elewację częściowo i nie powodując przy tym ponadnormatywnego ograniczenia nasłonecznienia żadnego z pomieszczeń. Najbardziej newralgiczne, różne partie przyziemia posiadają bezpośrednie nasłonecznienia w godz. 8-12 tj. przez 4 godziny.

 Odnośnie badania nasłonecznienia dla różnych pór roku - Rozporządzenie Ministra Infrastruktury

i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie określa sposobu badania i analizy parametrów nasłonecznienia w innych porach roku oraz nie określa sposobu badania i analizy parametrów nasłonecznienia dla ścian zewnętrznych (jedynie dla pomieszczeń, m.in. pokoi mieszkalnych).

Dodatkowo część odpowiedzi na uwagi strony (odnośnie analizy nasłonecznienia, zagrzybienia kamienicy przy ul. Szpitalnej 7) jest tożsama z odpowiedzią w punkcie Ad.1. na uwagi pani Marty Krajewskiej.

 

Ad.3. W związku z uwagami z dnia 6.11.2018 r. przedłożonymi przez pana Jacka Borzęckiego, pełnomocnik inwestora wyjaśnia, że:

 W kwestii projektowanych tarasów i balkonów - tarasy jako elementy formy architektonicznej, nie są źródłem hałasu. Zgodnie z § 12, ust. 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tarasy winny znajdować się w odległości 1,5 od granicy sąsiedniej działki budowlanej, co zostało spełnione w projekcie. Potencjalny przypadek użytkowania tarasu niezgodnie z przepisami, w sposób zakłócający porządek publiczny, nie podlega analizie na etapie pozwolenia na budowę a docelowo może być rozpatrywany w indywidualnych przypadkach zgodnie z art. 51 Kodeksu Karnego. Oczywiście Inwestor w trosce o dobro sąsiedzkie relacje deklaruje podjęcie wszelkich działań, aby nie zaistniały sytuacje zakłócania porządku publicznego w realizowanym niego obiekcie.

 

Ad.4. W związku z uwagami z dnia 13.11.2018 r. przedłożonymi przez pana Zbigniewa Zuziaka, pełnomocnik inwestora wyjaśnia, że:

 Odnośnie prawa przejścia przez nieruchomość przy ul. Mikołajskiej 4. - inwestor – xxxxxxxxx. (dawniej WIMOT Sp. z o.o. Sp.K.), plac Na Groblach 21, 31-101 Kraków – posiada prawo przechodu przez nieruchomość dz. nr 211, obr. 1, Śródmieście, przy ul. Mikołajskiej 4 na prawach współwłasności (elementem dokumentacji projektowej jest postanowienie sądu sygn. KR.XI NS-REJ.KRS/004955/18/828 z dnia 16 lutego 2018 dot. przekształcenia spółki WIMOT Sp. z o.o. Sp.K., Sp. J. w spółkę Mikołajska Sp. z o.o., Sp. K.).

 Odnośnie postępowania sądowego - inwestor w ramach inwestycji nie planuje realizacji żadnych prac budowlanych, które wymagają posiadania tytułu prawnego lub zgód będących przedmiotem postępowań przed sądami cywilnymi.

 W kwestii kręgu stron - krąg stron został określony w oparciu o informacje pozyskane przez Inwestora i stanowi załącznik – informację uzupełniającą B-4 do oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością. Gmina Miejska Kraków jest dopuszczona na prawach strony do postępowania.

 Program użytkowy inwestycji określony został w opisie architektoniczno-budowlanym, w pkt.1. Poniżej fragment opisu dot. zagadnienia.:

„W ramach planowanej inwestycji przewiduje się:

• remont, przebudowę i nadbudowę o 2 kondygnacje istniejącej oficyny z przeznaczeniem na cele mieszkalne i (łącznie projektuje się 17 lokali mieszkalnych);

• przebudowę istniejących i budowę nowych otworów drzwiowych i okiennych (w tym także w granicy z działką 213/1, 213/2 i 215/2 obr. 1 Śródmieście), z doświetleniem wnętrz w części nadbudowanej oknami w ścianach zewnętrznych oraz lukarnami;

• budowę balkonów od strony północnej;

• budowę tarasu w poziomie IV piętra (część wspólna, stanowiąca część komunikacji w budynku);

• budowę indywidualnych tarasów w przestrzeni poddasza, przynależnych do mieszkań znajdujących się na ostatniej kondygnacji;

• budowę windy wewnętrznej;

• rozbudowę istniejącej, wewnętrznej klatki schodowej;

• budowę schodów zewnętrznych od strony elewacji południowej oraz północnej;

• zagospodarowanie terenu tj. obu podwórek w zakresie ich utwardzenia, lokalizacji kwietnika (powierzchnia biologicznie czynna), wydzielenia miejsca do gromadzenia pojemników na odpady stałe, lokalizacji elementów małej architektury;

• remont muru granicznego znajdującego się w granicy z działką 215/2 obr. 1 Śródmieście (wykonanie przemurowań uszkodzonych wątków ceglanych, tynkowanie, jedynie od strony działki 211/2 obr. 1 Śródmieście);

• wykonanie termoizolacji ścian zewnętrznych, w tym ścian znajdujących się w granicy z działkami nr 213/1, 213/2 i 215/2 obr. 1 Śródmieście;

• budowę wewnętrznej linii zasilającej elektrycznej na dz. nr 213/1 obr. 1 Śródmieście;

• budowę kotłowni gazowej na ostatniej kondygnacji;

• budowę instalacji wewnętrznych wod. - kan., C.O., wentylacji mechanicznej, elektrycznej, słaboprądowej

i odgromowej.”

 Zgodność inwestycji z Miejscowym Planem Zagospodarowania wykazana została w części opisowej projektu budowlanego w opisie zagospodarowania terenu w pkt. 6.4. (Zgodnie z informacją zawartą w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania przekazanego stronom przedmiotowego postępowania, strony miały możliwość zapoznawania się z projektem budowlanym oraz z aktami postępowania.)

Ad.5. W związku z uwagami z dnia 12.11.2018 r. przedłożonymi przez panią Alinę Borkowską – Szumańską i pana Aleksandra Szumańskiego, pełnomocnik inwestora wyjaśnia, że:

 W kwestii tytułu prawnego do nieruchomości - inwestorem i właścicielem dz. nr 211/2, obr. 1, j. ew. Śródmieście jest spółka Mikołajska Sp. z o.o. Sp. K. (KRS: 0000719249, NIP: 6762465781, Plac Na Groblach 21, 31-101 Kraków), spółka powstała w wyniku przekształcenia spółki WIMOT Sp. z o.o. Sp.K., Sp. J. (NIP: 6762465781, postanowienie sądu sygn. KR.XI NS-REJ.KRS/004955/18/828 z dnia 16 lutego 2018). Spółce przekształconej przysługują z mocy prawa wszystkie prawa i obowiązki, co oznacza pełną kontynuację – to, że spółka jest nieprzerwanie podmiotem tych praw i obowiązków, nie powoduje ich zmian. Wśród praw, które przysługują nadal bez konieczności zmian, wymienić należy m.in. prawa rzeczowe, w tym własność nieruchomości. Prawo do reprezentacji spółki ma pan Piotr Krakowiak jako członek zarządu komplementariusza, tj. spółki Mikołajska Sp. z o.o. (KRS: 0000685322, NIP: 6762532626, Plac Na Groblach 21, 31-101 Kraków). Informacja dotycząca nieruchomości znajduje się w Księdze Wieczystej nr KR1P/00414277/2 z uwzględnieniem wzmianki DZ. KW./KR1P/92902/18/1 z dnia 5 września 2018 r. Dla działki dz. nr 215/2, obr. 1, j. ew. Śródmieście spółka Mikołajska Sp. z o.o. Sp. K. posiada zgodę pisemną na dysponowanie nieruchomością udzieloną dnia 30 lipca 2018 r. przez właściciela – tj. spółkę Karter ID Capital Sp. z o.o., Sp. J. (KRS: 0000483627, NIP: 6762364011, Plac Na Groblach 21, 31-101 Kraków), która w wyniku uchwały nr 2/08/2018 z dnia 1 sierpnia 2018 r. zmieniła nazwę na Invest IDC Sp. z o.o., Sp. J. (KRS, NIP, adres bez zmian). Spółka Invest IDC Sp. z o.o., Sp. J. jest jedynym właścicielem działki, ponieważ nabyła (jeszcze jako Karter ID Capital Sp. z o.o., Sp. J.) udziały od spółki Grupa Nokturn Sp. z o.o., Sp. J. dnia 10 maja 2018 r. Informacja dotycząca własności znajduje się w Księdze Wieczystej nr KR1P/00306975/5 z uwzględnieniem wzmianki REP.C./NOTA/370209/18 z dnia 10 maja 2018 r. oraz DZ. KW./KR1P/49392/18/1 z dnia 1 maja 2018 r. – wpis własności/współwłasności. W przedłożonym w tut. wydziale oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością zaistniała oczywista omyłka pisarska, tj. wskazana została dnia 16 lipca 2018 r. spółka Invest IDC Sp. z o.o., Sp. J., podczas gdy zmiana nazwy z Karter ID Capital Sp. z o.o., Sp. J. nastąpiła dopiero 1 sierpnia 2018 r. Omyłka wyniknęła z faktu, iż dokumenty dla zmiany nazwy spółki były przygotowane ze znacznym wyprzedzeniem, oraz z faktu, że bez zmian pozostały dane spółki (KRS, NIP, adres) – przyjąć więc należy, że dane spółki (KRS, NIP, adres) jednoznacznie wskazują podmiot którego informacja dotyczy. Wraz z odpowiedziami na uwagi strony przedkłada się do akt sprawy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością zgodne ze stanem faktycznym na dzień 19.11.2018r. – datę pisma.

 Odnośnie zagrzybienia kamienicy przy ul. Szpitalnej 7- pełnomocnik inwestora na uwagi odnośnie zagrzybienia kamienicy przy ul. Szpitalnej 7 udzielił odpowiedzi tożsamej z odpowiedzią na podobne uwagi pani Marty Krajewskiej w punkcie Ad.1.

 Odnośnie Pozwolenie Konserwatorskiego - inwestycja remontu, przebudowy i nadbudowy oficyny przy ul. Mikołajskiej 4 opracowana została zgodnie z MPZP "Stare Miasto" (uchwała Rady Miasta Krakowa nr XII/131/11 z dnia 13 kwietnia 2011 r.) co zostało wykazane w opisie zagospodarowania terenu w pkt. 6.4. Ponadto dla inwestycji pozyskane zostało ostateczne pozwolenie konserwatorskie nr 1295/17, pismo znak: OZKr.5142.1220.2017.UŁ z dnia 9 listopada 2017 r., którego analiza nie jest przedmiotem postępowania w tut. Wydziale.

 

Ad.6. W związku z uwagami z dnia 20.11.2018 r. przedłożonymi przez panią Jadwigę Lurkę i pana xxxxxxxxxxx, pełnomocnik inwestora wyjaśnia, że:

 Odnośnie historii budynku - zgodnie z aktem notarialnym repertorium A nr 5809/2013., który jest załączony do projektu budowlanego, do 12 czerwca 2013 właścicielem nieruchomości była Gmina Miejska Kraków, która wówczas sprzedała nieruchomość w ręce prywatne. Zgodnie z ww. Aktem Notarialnym w latach 90-tych ubiegłego wieku zlokalizowane w głębi działki nr 211 (obecnie zgodnie z ww. Aktem Notarialnym działki nr 211/1 zabudowanej budynkiem frontowym i oficyną „A” oraz działki nr 211/2 zabudowanej oficynami „B”, „C”, „D”) oficyny zostały rozebrane ze względu na zły stan techniczny. W miejscu jednej z nich zostały wybudowane trzy budynki oznaczone jako 4B, 4C i 4D. Prace remontowo budowlane prowadzone były początkowo przez Zarząd Rewaloryzacji Zespołów Zabytkowych Krakowa, a następnie kontynuowane przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej „Śródmieście”. Z uwagi na ograniczone środki finansowe prace budowlano - remontowe zostały jednak przerwane i obecnie budynek pozostaje w stanie surowym, otwartym. W oparciu o wskazany Akt Notarialny: „Lucyna Majcherczyk działająca jako pełnomocnik w imieniu Gminy Miejskiej Kraków (…) oświadcza, że przedmiotowa nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek wad prawnych w rozumieniu art. 556 § 2 kodeksu cywilnego”. Niezależnie od złożonej w imieniu Gminy Miejskiej Kraków deklaracji dotyczącej legalności realizacji, tut. Wydział uzyskał od organu nadzoru budowlanego informację, że ws. oficyny objętej wnioskiem nie toczy się postępowanie w sprawie samowoli budowlanej. W takim przypadku nazwa inwestycji obejmująca remont, przebudowę i nadbudowę oficyny przy ul. Mikołajskiej 4, jest prawidłowa.

 Zgodność inwestycji z Miejscowym Planem Zagospodarowania wykazana została w części opisowej projektu budowlanego w opisie zagospodarowania terenu w pkt. 6.4. (Zgodnie z informacją zawartą w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania przekazanego stronom przedmiotowego postępowania, strony miały możliwość zapoznawania się z projektem budowlanym oraz z aktami postępowania.)

 

Ad.7. W związku z uwagami z dnia 20.11.2018 r. przedłożonymi przez panią xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, pełnomocnik udzielił odpowiedzi na tożsame uwagi. Odnośnie zagrzybienia kamienicy przy ul. Szpitalnej 7- pełnomocnik inwestora na uwagi odnośnie zagrzybienia kamienicy przy ul. Szpitalnej 7 udzielił odpowiedzi w punkcie Ad.1. odpowiedzi na uwagi pani Marty Krajewskiej.

Odnośnie tytułu prawnego do nieruchomości (uprawnień spółki Mikołajska (…) do wystąpienia jako inwestor w przedmiotowej inwestycji) pełnomocnik udzielił odpowiedzi w punkcie Ad.5. odpowiedzi na uwagi pani Aliny Borkowskiej – Szumańskiej i pana Aleksandra Szumańskiego.

 

Ad.8. W związku z uwagami z dnia 20.11.2018 r. przedłożonymi przez Wydział Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa, reprezentującego Gminę Miejską Kraków we Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. Mikołajskiej 4, pismem znak: ML-04.EM.71150-718/04 z dnia 19.11.2018r. pełnomocnik inwestora wyjaśnia:

 Kwalifikacja inwestycji jako oficyny. Zgodnie z aktem notarialnym repertorium A nr 5809/2013., który jest załączony do projektu budowlanego, do 12 czerwca 2013 właścicielem nieruchomości była Gmina Miejska Kraków, która wówczas sprzedała nieruchomość w ręce prywatne. Zgodnie z ww. Aktem Notarialnym w latach 90-tych ubiegłego wieku zlokalizowane w głębi działki nr 211 (obecnie zgodnie z ww Aktem Notarialnym działki nr 211/1 zabudowanej budynkiem frontowym i oficyną „A” oraz działki nr 211/2 zabudowanej oficynami „B”, „C”, „D”) oficyny zostały rozebrane ze względu na zły stan techniczny.

W miejscu jednej z nich zostały wybudowane trzy budynki oznaczone jako 4B, 4C i 4D. Prace remontowo budowlane prowadzone były początkowo przez Zarząd Rewaloryzacji Zespołów Zabytkowych Krakowa, a następnie kontynuowane przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej „Śródmieście”. Z uwagi na ograniczone środki finansowe prace budowlano - remontowe zostały jednak przerwane i obecnie budynek pozostaje w stanie surowym, otwartym. W oparciu o wskazany Akt Notarialny: „Lucyna Majcherczyk działająca jako pełnomocnik w imieniu Gminy Miejskiej Kraków (…) sprzedaje Iwonie Zuziak w trybie przetargu ustnego ograniczonego nieruchomość położoną w województwie małopolskim, powiecie Miasto Kraków, gminie Kraków Miasto, miejscowości Kraków, dzielnicy Śródmieście, składającą się z jednej działki nr 211/2 o powierzchni 0,0447h zabudowanej budynkiem oficyny („B”, „C”, „D”) położonym przy ul. Mikołajskiej nr 4”. Skoro więc Gmina Miejska Kraków sprzedając nieruchomość w ręce prywatne sprzedała ją jako oficynę, zmiana tej kwalifikacji bez podania podstawy prawnej wydaje się nieuzasadniona.

 Postępowania sądowe. Inwestor w ramach inwestycji nie planuje realizacji żadnych prac budowlanych, które wymagają posiadania tytułu prawnego lub zgód będących przedmiotem postępowań przed sądami cywilnymi.

 

 

Odnosząc się do powyższych uwag i złożonych wyjaśnień tut. organ zważył, co następuje:

 

Inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu budowlanego dla przedmiotowej inwestycji w dniu 16.07.2018 r. Po weryfikacji złożonych dokumentów koniecznym stało się wezwanie Inwestora w trybie art. 64 k.p.a. do uzupełnienia braków formalnych pismem z dnia 30.07.2018 r. W dniu 31.08.2018r. Inwestor złożył uzupełnienie braków określonych w wezwaniu z dnia 30.07.2018r. Następnie wezwano Inwestora postanowieniem z dnia 5.09.2018r. wydanym na podstawie art. 35 ustawy Prawo budowlane do uzupełnienia projektu budowlanego. W ramach uzupełnień projektant przedłożył m.in. analizę przesłaniania oraz nasłonecznienia, oraz zaktualizowaną analizę obszaru oddziaływania inwestycji. Następnie w dniu 25.10.2018 r. skierowano do stron postępowania zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie. Zgodnie z art. 61 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego dzień doręczenia organowi wniosku jest datą wszczęcia postępowania z mocy prawa, w związku z tym jako datę wszczęcia postępowania wskazano dzień 16.07.2018 r. Ponadto w piśmie tym poinformowano, iż w przedmiotowym postępowaniu o podejmowanych w toku postępowania kolejnych czynnościach (w tym wydanych postanowieniach oraz decyzji) organ będzie zawiadamiał strony zgodnie z art. 49a k.p.a. tj. poprzez udostępnianie informacji w Biuletynie Informacji Publicznej pod adresem: https://www.bip.krakow.pl/?dok_id=2772.

Wobec wprowadzenia korekt w projekcie budowlanym, w celu zadośćuczynienia zasadzie zawartej w art. 10 kpa (zapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz umożliwienie im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów) oraz wypełniając dyspozycję art. 81 kpa (okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów), obwieszczeniem z 28.11.2018 r. poinformowano strony o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym w sprawie.

 

 

W pierwszej kolejności wskazać należy, że tut. organ podziela stanowisko przedstawione przez pełnomocnika Inwestora we wszystkich podejmowanych zagadnieniach poruszonych przez strony postpowania w zgłaszanych uwagach a, ponadto wyjaśnia, co następuje.

 

Odnosząc się do zarzutów dotyczących zgodności planowanej inwestycji z ustaleniami miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego obszaru Stare Miasto, wskazać należy, że:

- projektant w projekcie budowlanym wnikliwie przeanalizował ustalenia planu miejscowego dla obszaru Stare Miasto i wykazał zgodność z zapisami ustaleń dla całego obszaru oraz z ustaleniami szczegółowymi MPZP „Stare Miasto” zatwierdzonego Uchwałą nr XII/121/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 14.04.2011r. dla terenu oznaczonego symbolem MW/U.15;

- tut. organ zbadał we własnym zakresie zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stwierdził jego zgodność z ustaleń dla całego obszaru oraz z ustaleniami szczegółowymi ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do sprzeciwu stron odnośnie nadbudowy o ponad 6,0m stwierdzić należy, że sprzeciw ten nie znajduje przełożenia w świetle obowiązujących przepisów. Projektant w projekcie budowlanym wskazał, że nadbudowa projektowanej oficyny (górna rzędna 233,48 m n.p.m.) nie przekroczy swoją wysokością wysokości istniejącego budynku frontowego (rzędna 233,50 m n.p.m.) – zgodnie z treścią „§8. (Zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz zasady kształtowania zabudowy): 9) dla zabudowy oficynowej ustala się: a) zakaz budowy, rozbudowy

i nadbudowy oficyn o wysokości wyższej niż kalenica budynku frontowego na danej posesji;”

W tym miejscu wskazać należy, że jako budynek frontowy dla przedmiotowej posesji wskazany został budynek przy ul. Mikołajskiej 4 (dz. nr 211/1, obr. 1, jedn. ewid. Śródmieście). Zgodnie z przedłożonym w toku postępowania Aktem Notarialnym repertorium A nr 5809/2013 w latach 90-tych ubiegłego wieku zlokalizowane w głębi działki nr 211 (obecnie zgodnie z ww. Aktem Notarialnym działki nr 211/1 zabudowanej budynkiem frontowym i oficyną „A” oraz działki nr 211/2 zabudowanej oficynami „B”, „C”, „D”) oficyny zostały rozebrane ze względu na zły stan techniczny. W miejscu jednej z nich zostały wybudowane trzy budynki oznaczone jako 4B, 4C i 4D.

W związku z powyższym tut. organ uznał, iż nadbudowa do projektowanej wysokości tj. do rzędnej 233,48 m n.p.m., jest zgodna z obowiązującymi przepisami, a wskazanie budynku frontowego dla przedmiotowej inwestycji, tj. budynku przy ul. Mikołajskiej 4 (dz. nr 211/1) uznaje za prawidłowe.

Zarzut formułowany przez strony, iż przebudowywany i nadbudowywany budynek jest zbyt wysoki w stosunku do kalenicy budynku istniejącego przy ul. Mikołajskiej 4 oraz niewłaściwego wskazania budynku frontowego nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym, a w szczególności w przedstawionym do zatwierdzenia projekcie budowlanym.

 

W związku z uwagami stron dotyczącymi realizacji zamierzenia budowlanego na terenie objętym ochroną konserwatorską: przy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków pod numerem A-622 Kamienicy z oficyną zachodnią przy ul. Mikołajskiej 4 (Oficyna tylna objęta przedmiotową inwestycją nie jest wpisana do rejestru zabytków indywidualną decyzją Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków), w obrębie układu urbanistycznego miasta Krakowa w granicach Plant wpisanego do rejestru zabytków pod numerem A-1 decyzją z dnia 22 maja 1933 roku oraz na Listę Dziedzictwa Światowego UNESCO, usytuowanej na obszarze uznanym za pomnik historii „Kraków – historyczny zespół miasta” zarządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 8.09.1994r., na terenie Parku Kulturowego pod nazwa „Park Kulturowy Stare Miasto” utworzonego na podstawie Uchwały Rady Miasta Krakowa nr CXV/1547/10 z dnia 3.11.2010r., w sąsiedztwie kamienicy przy ul. Szpitalne 7, kamienicy „Pod Rakiem”, wyjaśnia się, że Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków Pozwoleniem nr 1295/17 z dnia 09.11.2017 r. zezwolił na realizację ww. zamierzenia budowlanego. W uzasadnieniu decyzji Małopolskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, organ wskazał, iż część boczna zachodnia oficyny objęta jest ochroną konserwatorską pełną, pozostałe oficyny objęte są ochroną konserwatorską częściową. Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków wskazuje, że wydając pozwolenie z należytą uwagą przeanalizował całość materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie i stwierdził zasadność przesłanek przy wydawaniu pozwolenia, orzekając, iż zakres projektowanych prac jest dopuszczalny ze stanowiska konserwatorskiego i zgodny z przepisami ustawy z dnia 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Projekt budowlany uzgodniono z ww. Pozwoleniem. Ponadto, jak wskazano powyżej, projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami MPZP „Stare Miasto” zatwierdzonego Uchwałą nr XII/121/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 14.04.2011r. dla terenu oznaczonego symbolem MW/U.15. Wykazano zgodność z art. 39 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Pozwolenie konserwatorskie nr 1295/17 z dnia 09.11.2017 r. jest ostateczne, pozostaje w obiegu prawnym i nie ma podstaw do kwestionowania jego ważności.

 

Wobec zarzutów stron postępowania, wskazujących, iż opracowana przez projektanta analiza zacieniania jest niewystraczająca należy wskazać, iż wobec obowiązujących przepisów projektant ma obowiązek wykazać spełnienie minimalnego czasu dostępu światła dziennego dla pomieszczeń mieszkalnych zgodnie z § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie minimalny czas nasłonecznienia obiektów bada się w dniach równonocy (21 marca i 21 września) dla pomieszczeń przeznaczonych do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku (…) oraz dla pokoi mieszkalnych.. Rozporządzenie nie określa sposobu badania i analizy parametrów nasłonecznienia w innych porach roku oraz nie określa sposobu badania i analizy parametrów nasłonecznienia dla ścian zewnętrznych (jedynie dla pomieszczeń o których mowa powyżej). Zamieszczone w projekcie budowlanym analizy zacieniania i nasłonecznienia zostały opracowane w oparciu o operat geodezyjny z dnia 14.04.2018 r określający geometrie budynków sąsiednich oraz w sposób precyzyjny lokalizację otworów okiennych niezbędnych do przeprowadzenia analizy dla przedmiotowej inwestycji.

Opracowanie dodatkowo pokazuje zmianę zacieniania elewacji podwórzowych kamienic sąsiadujących z przedmiotową nieruchomością dla stanu projektowanego względem stanu istniejącego. Z przeprowadzonej analizy porównawczej wynika, iż, przedmiotowa inwestycja

w sposób nieznaczny wpływa na zmniejszenie dostępu światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych budynków sąsiednich, jednakże z zachowaniem minimalnego wymaganego przepisami czasu nasłonecznienia wynoszącego 1,5 godziny dla zabudowy śródmiejskiej. Przepisy techniczno-budowlane nie odnoszą się do „zacieniania” działek sąsiadujących, brak jest w nich odpowiedniej regulacji prawnej tej kwestii. W tym miejscu wskazać należy, że teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy śródmiejskiej ustalonej Poleceniem Służbowym Prezydenta Miasta Krakowa nr 2/2016 z dnia 19.02.2016 r.

Analizy te zostały opracowane przez Pana Wojciecha Filka - projektanta, który posiada wykształcenie i kwalifikacje zawodowe potwierdzone stosownymi uprawnieniami budowlanymi do projektowania bez ograniczeń, w sposób rzetelny, niebudzący wątpliwości i wykazały spełnienie wymogów zawartych w § 13 i 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jaki powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – jak dla zabudowy śródmiejskiej.

 

Wyjaśniając kwestię programu użytkowego, tut. organ wskazuje, że został on jednoznacznie przedstawiony przez projektanta w części opisowej projektu budowlanego (tom I. punkt IV. część opisowa A.1.) i nie wymaga doprecyzowania. Zgodnie z informacją zawartą w zawiadomieniu

o wszczęciu postępowania przekazanego stronom przedmiotowego postępowania, strony miały możliwość zapoznawania się z projektem budowlanym oraz z aktami postępowania.

 

Odnośnie zarzutu formułowanych przez strony postępowania w zakresie spadku wartości nieruchomości tut. organ wyjaśnia, że obowiązujące przepisy techniczno – budowlane nie odnoszą się do utraty wartości lokali czy nieruchomości usytuowanych w sąsiedztwie planowanej inwestycji. Brak jest bowiem jakiejkolwiek regulacji prawnej, która nakładałaby na inwestora lub organ obowiązek analizy wzrostu lub spadku wartości sąsiednich nieruchomości i uzależniałaby od takiego czynnika wydanie decyzji pozwolenia na budowę.

W ustawie Prawo budowlane brak jest regulacji dotyczących korytarzy powietrznych

i zagadnień związanych z problematyką przewietrzania miast. Zagadnienia związane z przewietrzaniem terenu, gdzie w planach miejscowych nie ustalono ochrony w tym zakresie pozostają poza zakresem kontroli w postępowaniach w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Dodatkowo wskazuje się, że w świetle obowiązujących przepisów brak jest zapisów określających dopuszczalną ilość balkonów czy też tarasów.

Wskazuje się również, że ewentualne przekroczenia poziomu immisji rodzi wyłącznie roszczenia cywilnoprawne (wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 12/08). Nawet bezsporne ustalenie, iż planowana inwestycja będzie powodować takie uciążliwości jak kurz, hałas (w tym hałas generowany przez użytkowników projektowanego budynku przebywających na balkonach i tarasach) czy wzmożony ruch samochodowy bądź też obniżenie wartości nieruchomości jest kwestią możliwą do poruszenia na etapie postępowań cywilnoprawnych, nie zaś na etapie wydawania decyzji

o pozwoleniu na budowę.

 

Odpowiadając na zarzuty dotyczące legalności wzniesienia oficyny objętej przedmiotową inwestycją wyjaśnia się, że nie jest rolą organu administracji architektoniczno-budowlanej ustalanie czy obiekt budowlany, którego dotyczy wniosek o remont, przebudowę i nadbudowę został wybudowany legalnie wiele lat temu. W tym kontekście należy również zwrócić uwagę, że obowiązek przechowywania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego decyzji dotyczących obiektu przez cały okres istnienia obiektu budowlanego został wprowadzony dopiero w dniu 1 stycznia 1995 r. (art. 63 ust. 1 i art. 60 ustawy – Prawo budowlane). Zgodnie z art. 35 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku, do którego orzeczono nakaz rozbiórki zatem jedynie ustalenie tej okoliczności jest istotne dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. W związku z powyższym tut. organ wystąpił do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego – Powiat Grodzki, ul. Wielicka 28A, 30-552 Kraków z prośbą o udzielenie informacji czy w sprawie nieruchomości dz. nr 211/2, obr. 1, jedn. ewid. Śródmieście toczą się jakiekolwiek postępowania dotyczące samowolnie zrealizowanych robót budowlanych. W odpowiedzi na pismo PINB poinformował, że po sprawdzeniu dostępnych rejestrów nie stwierdzono żadnych postępowań administracyjnych dotyczących oficyny tylnej kamienicy przy ul. Mikołajskiej 4 (dz. nr 211/2 obr. 1).

W związku z powyższym wyjaśnieniem, podważana przez strony postępowania nazwa inwestycji (tj. przebudowa i nadbudowa budynku istniejącego) jest prawidłowa.

 

Odnosząc się do zarzutów dotyczących wpływu planowanej inwestycji na pogorszenie stanu technicznego budynków znajdujących się w sąsiedztwie wyjaśnia się, co następuje.

Projektant w opracowaniu projektu budowlanego części konstrukcyjnej w tomie II pkt. II. zamieścił ekspertyzę konstrukcyjną dotyczącą „stanu technicznego wraz z analizą możliwości wykonania remontu, przebudowy i nadbudowy wraz z pracami towarzyszącymi w nieużytkowym budynku oficyny tylnej zlokalizowanym przy ul. Mikołajskiej 4 na działce nr 211/2w Krakowie” opracowaną przez uprawnionego projektanta, pana Jarosława Ruchała, posiadającego uprawnienia w specjalności konstrukcyjno – budowlanej, który dołączył do dokumentacji potwierdzenie posiadanych uprawnień budowlanych nr MAP/0526/PBKb/15 oraz zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania ekspertyzy. Z ekspertyzy wynika, że „planowana inwestycja nie wpłynie na stan techniczny budynków sąsiednich. Dodatkowo wskazano, że prace budowlane konieczne do osiągnięcia zamierzenia zawartego w projekcie budowlanym nie naruszają stateczności przedmiotowego budynku jak również budynków sąsiednich to jest Budynku przy ulicy Szpitalnej 5, Budynku przy ulicy Mikołajskiej 6 oraz oficyny tylnej budynku przy ulicy Mikołajskiej 10 oraz nie zakłócają ich funkcjonowania. Projektowane prace nie powodują zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników przedmiotowego budynku oraz budynków sąsiednich wyżej wymienionych, ani nie obniżają przydatności budynków do użytkowania.”

Zawarcie umów cywilno – prawnych pomiędzy inwestorem a właścicielami sąsiednich nieruchomości dotyczących zabezpieczenia przed skutkami ewentualnych zagrożeń, jakie mogą wystąpić podczas realizacji inwestycji, jest kwestią dobrowolną, znajdującą się poza obszarem działania organu. Roszczenia związane z nienależytym wykonaniem robót, których skutkiem mogą być ewentualne szkody, mogą być dochodzone na drodze postępowania sądowego, przed właściwymi sądami powszechnymi.

 

Odnosząc się do zarzutów stron postępowania dotyczących uprawnień Inwestora

do występowania z wnioskiem o pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji wskazać należy,

że zgodnie z art. 32 ust 4. Pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane pozwolenie może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor, jako załącznik do wniosku złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W związku ze złożonymi uwagami stron pełnomocnik Inwestora złożył obszerne wyjaśnienia w tym zakresie oraz skorygowane przez Inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie powyższe jest składane przez inwestora pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dn. 28 października 2016 r. sygn. II OSK 108/15, oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa Budowlanego jest dowodem w rozumieniu art. 75 Kpa, i korzysta ono z domniemania prawdziwości. W świetle złożonych wyjaśnień, w których opisano zmiany dotyczące przekształceń spółek tut. organ uznał, że inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomościami objętymi wnioskiem.

 

Odpowiadając na wniosek strony o dopuszczenie do przedmiotowego postępowania Wydziału Mieszkalnictwa, reprezentującego interes Gminy Kraków, informuje się że współwłaściciele tej nieruchomości (Mikołajska 4, dz. nr 211/1 obr. 1, Śródmieście) utworzyli Wspólnotę Mieszkaniową reprezentowaną przez Zarząd w osobach: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd reprezentuje, więc wspólnotę mieszkaniową, jako jej przedstawiciel ustawowy wobec wszystkich podmiotów. Po analizie wniosku, zgromadzonych akt sprawy, nie znaleziono podstaw do przyznania Wydziałowi Mieszkalnictwa reprezentującego interes Gminy Kraków indywidualnego przymiotu strony w tym postępowaniu.

 

W związku ze zgłoszonymi sprzeciwami stron postpowania wobec wydania decyzji pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji wyjaśnia się, iż zgodnie z ustawą Prawo budowlane Art. 4 cyt.: „Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”. Organ administracji jest związany treścią wniosku oraz przepisami prawa, a zgodnie z ustawą Prawo budowlane, art. 35 ust. 4. cyt.: „W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę”. Zgodnie z powyższym organ nie może uzależnić wydania decyzji pozytywnej od spełnienia przez wnioskodawcę warunków nieprzewidzianych przepisami prawa budowlanego. Stanowisko takie znajduje potwierdzenia w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2005 roku, gdzie stwierdzono: „przepis art. 35 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane nie dopuszcza jakiejkolwiek uznaniowości w sprawie wydania pozwolenia na budowę, jak też możliwości wprowadzenia dalszych warunków, od których zależało by wydanie tego pozwolenia." (sygn. akt Sa/Wa 1363/o4, opubl. LEX nr 169424). Zakres kontroli projektu budowlanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej jest bowiem ściśle określony przepisami prawa budowlanego, co powoduje, że kontrola ta nie może obejmować zagadnień, które nie są wprost

w ustawie wymienione. Zwrócił na to uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku

z dnia 30 listopada 2017 roku, sygn. II SA/Łd 708/17, gdzie stwierdził, że „uprawnienia kontrolne organu administracji architektoniczno- budowlanej w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę

i zatwierdzenie projektu budowlanego zostały ograniczone do sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzji

o warunkach zabudowy), wymaganiami ochrony środowiska oraz kompletności projektu budowlanego i posiadania dokumentów wskazanych w art. 35 ust. 1 pkt 3 p.b. W razie stwierdzenia naruszeń

w powyższym zakresie właściwy organ uprawniony został do nałożenia postanowieniem (art. 35 ust. 3 p.b.) na inwestora obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. W razie natomiast spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 p.b., właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę". Analiza przedłożonego materiału dowodowego nie wykazała naruszenia prawa materialnego, które uprawniałoby organ architektoniczno – budowlany do zakwestionowania prawidłowości przedmiotowej inwestycji. Tym samym inwestor jest uprawniony do korzystania z prawa wynikającego z cyt. Art. 4 Prawa budowlanego.

 

Ponieważ Inwestor przedłożył wszystkie wymagane prawem dokumenty, a załączony do wniosku projekt jest zgodny z obowiązującymi przepisami, dlatego orzeczono, jak w sentencji.

 

Od decyzji przysługuje odwołanie do Wojewody Małopolskiego za moim pośrednictwem w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

 

ADNOTACJA DOTYCZĄCA OPŁATY SKARBOWEJ:

 

Zezwolenie niniejsze mie podlega opłacie skarbowej na podstawie ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej (tekst jednolity, Dz. U. z 2018 r., poz. 1044).

Oznaczenie stron postępowania w niniejszym postanowieniu jest niezbędne dla spełnienia obowiązku wynikającego z art. 124 § 1 Kpa stanowiąc dopuszczalne przetwarzanie danych osobowych zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt.2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.

 

Otrzymują (strony postępowania):

1. Inwestor na ręce Pełnomocnika:

[…….]

55. Aa.

 

Do wiadomości:

1. Małopolski Wojewódzki Konserwator Zabytków, ul. Kanonicza 24, 31-002 Kraków

2. Wydział Podatków i Opłat UMK, al. Powstania Warszawskiego 10, 31-549 Kraków

3. PINB Powiat Grodzki, ul. Wielicka 28A, 30-552 Kraków + projekt budowlany

4. Rejestr Centralny - wm.

5. Ewidencja budynków - wm.

 

Pouczenie:

1. Inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, dołączając

na piśmie:

1) oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane;

2) w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego ‒ oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy z dnia7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane;

3) informację zawierającą dane zamieszczone w ogłoszeniu, o którym mowa w art. 42 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (zob. art. 41 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.‒ Prawo budowlane).

2. Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego budowę wymagane jest pozwolenie na budowę, można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji (zob. art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane). Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego inwestor jest obowiązany uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę

i jest on zaliczony do kategorii: V, IX-XVI, XVII (z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi

pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie), XVIII (z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego), XX, XXII (z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów), XXIV (z wyjątkiem stawów rybnych), XXVII (z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych), XXVIII-XXX (zob. art. 55 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca1994 r. ‒ Prawo budowlane).

3. Inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych pod warunkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wydanej przez właściwy organ nadzoru budowlanego (zob. art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane).

4. Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji

o pozwoleniu na użytkowanie (zob. art. 55 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane).

5. Przed wydaniem decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego właściwy organ nadzoru budowlanego przeprowadzi obowiązkową kontrolę budowy zgodnie z art. 59a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (zob. art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane). Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie właściwego organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy (zob. art. 57 ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane).